辽宁
从2022年深圳楼市打新热退潮至今，碧海片区入市3个新房住宅。依次是2023年开盘的越秀潮樾府415套和京地海樾府336套，2026年开盘的碧海玖号182套，共计933套。碧海片区是过去4年深圳房价下行期间，新房入市最少的片区之一。
从2022年深圳楼市打新热退潮至今，北站片区入市8个新房住宅。依次是2022年开盘的中海学仕里462套，2022年开盘龙誉花园748套，2023年开盘的北站超核1218套，2023年开盘的天曜府570套，2023年开盘的中海珑悦理477套，2023年开盘的超核紫芸府549套，2023年后开盘的中洲迎玺2662套，2024年开盘的上城学府332套，共计7018套。北站片区是过去4年深圳房价下行期间，新房入市最多的片区之一。
碧海片区过去4年开盘的933套住宅，截止到目前碧海玖号还有约100多套未备案，去化800多套。北站片区过去4年开盘的7018套住宅，截止到目前还有龙誉和中洲迎玺约400多套未备案，去化6600多套。
碧海片区2023年的越秀潮樾府开盘均价约7.3万元每平方米，2026年位置和房子更好的碧海玖号开盘均价约7.2万元每平方米。北站片区2023年开盘的超核紫芸府约6.4万元每平方米，同期开盘的北站超核均价约7.2万元每平方米，2025年开盘的中洲迎玺均价约6.8万元每平方米，过去4年北站片同样的楼盘价格比较稳定。
聪明的人从以上数据中已经看出来了，过去4年碧海和北站片区，在房价没有太大变化的情况下，碧海卖了800多套新房，北站片区卖了6600多套新房。在碧海长期没有好楼盘入市的情况下，片区真实居住购买力的积累，对应碧海玖号开盘遇冷，说明片区硬刚需堪忧，北站片区在过去每一次开盘中销售都不错。如果换位思考，过去4年碧海片区入市新房7016套，北站片区入市新房933套，结果完全是不一样，碧海玖号这样的新房放在北站片区，现在7.2万元每平米开盘是有可能日光的，如果碧海片区过去4年有7018套新房入市，难以想象现在房价到什么阶段了，大概率和壹成中心周围的形式差不多。
4年前碧海的房价是远远高于北站的，当时主流群体认为碧海比北站好，只有我的一个朋友，他特别厉害，当时就认为碧海没办法和北站红山比，还专门写了一篇文章碧海VS红山。
关于红山和北站价值方面讲了很多，以上文章里面也有讲，通过过去北站片区去化这么多住宅，碧海片区这么一点点量就滞销了，又思考出影响价值的重要一方面原因。
那就是位置。
碧海和北站片区都属于睡城，睡城的特点是主流购买力靠外溢，造成早晚高峰期严重拥堵。虽然北站拥堵程度更高，但是在非高峰期北站片区去哪里都比碧海方便，从深圳地图上看，北站片区在深圳中心位置，出去哪里都更近，也意味着罗湖，福田，南山甚至是龙岗部分购买力都可以考虑在龙华买房，北站片区可以吸收这么多片区的潜在购买力买房。碧海片区在位置方面毫无优势，主流购买力就南山宝中一路向西过去，关键西边越过去越差，碧海片区还在西边比较远的位置，非高峰期去很多地方远远不如北站片区方便。
由于区位的问题，过去深圳很多片区购买力都可以考虑北站片区，考虑碧海片区的深圳购买力有局限性，加上碧海自身居住购买力支撑严重不足。这就是过去碧海片区少有新房入市，最近新房入市滞销的重要原因之一，也是过去北站片区在自身环境恶劣的情况下超越碧海的重要原因之一。
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