从2025财报看标杆房企发展策略

最近，房地产上市公司纷纷发布年报，披露2025年业绩情况。我们选取了20家代表上市公司[ 20家代表上市公司：保利发展、华润置地、万科、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、建发房产、龙湖集团、金隅集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、中国金茂、新城控股、保利置业、中国海外宏洋集团、深圳控股、金地集团、大悦城、城建发展。]，对企业的销售、拿地、营收、净利润、财务情况及总体发展策略进行了梳理。总的来看，房企销售仍在承压，“好房子”产品可有效抵抗市场调整带来的压力，助力企业跑赢大势。代表企业拿地普遍较为积极，均聚焦于核心区域或深耕区域补仓拿地。受销售下滑影响，企业营收、净利润均出现下滑，财务压力有所增加，需警惕风险的进一步传导。同时，代表企业均坚持“轻重并举”发展策略，加强布局经营性业务和代建，打造多条增长曲线。

销售：销售额普遍下滑，“好房子”产品可有效抵抗市场调整带来的压力

2025年，房地产行业延续深度调整态势，整体呈现量缩价调特征。国家统计局数据显示，全年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，销售额8.4万亿元，同比下降12.6%，反映出需求修复仍需时间。2025年，20家代表上市公司销售额均值为1055.1亿元，同比下降18.8%，降幅虽然高于全国水平，但较2024年降幅缩窄5个百分点。从具体企业来看，中国金茂和北京城建均实现销售额同比增长，绿城中国、建发房产、保利置业、越秀地产、华润置地等企业虽然销售有所下降，但降幅低于全国水平，跑赢了大势。

图：2021-2025年20家代表上市公司销售额均值情况

数据来源：，企业发布，中指研究院综合整理

2025年，房企均通过迭代产品系、打造“好房子”产品，实现项目热销，从而抵抗市场压力。2025年重点城市销售额TOP20的热销项目中，有11个项目为代表企业所开发。如华润置地积极响应国家“好房子”建设政策，首次发布并落地华润置地好房子标准体系。深化项目分级管理，聚焦旗舰项目整合内外部顶尖资源，通过打造差异化优势、攻坚基础技术、创新定制化服务，推动居住体验从“住有所居”向“住有宜居”跃升。深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目，不仅赢得市场广泛认可，更定义了新时代居住标准，进一步巩固了华润置地产品力优势。中国金茂于2024年推出的“金玉满堂”（金茂府、金茂璞、金茂满、金茂棠）四大全新住宅产品线在2025年全面落地，凭借极致的科技、健康、美学与服务体系，打造了多个“现象级红盘”，如西安璞逸东方、上海润云金茂府、雄安金茂府等项目均成为所在城市的销售冠军。

2025年重点城市销售额TOP20的热销项目中属于20家代表上市公司的项目

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拿地：全年保持积极拿地态度，聚焦优势区域深耕

2025年，房企全年拿地均保持积极态度，TOP100房企拿地金额同比增长3.9%。一方面，为稳定土地市场，多地推出利好政策，推地质量也不断提升，增加了房企拿地积极性；另一方面，近年来房企拿地力度较弱，存量土地已基本开发殆尽，当前均抓住利好时机积极补仓，以图可持续发展。20家代表上市公司紧抓利好时机，积极补仓拿地，拿地金额均值为261.5亿元，同比增长26.8%，增幅较大。

从拿地布局来看，20家代表上市公司拿地持续聚焦一二线核心高热城市。2025年，从土地出让金来看，杭州、上海、北京全年土地出让金超1400亿元，领跑全国。房地产行业进入调整期，一二线核心城市人口流入大，产业基础强，需求更有韧性，因此更受房企青睐。如中海地产2025年在香港和北上广深5座城市拿地金额占比高达73.9%，部分项目实现当年开盘。华润置地2025年在北京、上海等5大核心城市拿地金额占比近8成。

紧抓利好机遇积极补充优质地块。近年来，为稳定土地市场，土拍供应呈现“缩量提质”态势，高溢价地频出。20家代表上市公司也积极通过补充优质地块为未来发展奠定基础，招商蛇口、华润置地、滨江集团等多家企业均有获得高溢价优质地块。

表：2025年20家代表上市公司获取的高溢价地块

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房企拿地形式多样，通过联合体、收并购等多种形式拿地。2025年，20家代表上市公司在一二线核心城市除通过招拍挂拿地外，联合体、收并购形式拿地也较为常见。一方面，联合拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担；另一方面，核心一二线城市土地金额较高，联合体拿地可以分摊拿地金额，以较少的拿地资金获取优质地块。如2025年8月1日，华润置地发布公告，其子公司上海泓喆与独立第三方上海南房组成的联合体，收购四个目标公司的全部股权及债权，涉及总代价约为人民币244.7亿元。此次收购的是耀华路项目和余庆里项目，两项目均位于上海市核心区域，耀华路项目位于上海浦东世博园区，余庆里项目位于上海黄浦区人民广场区域。

盈利性：营收进一步下滑，净利润5年内首次为负

受销售下滑结转减少影响，营收进一步下滑。2025年，20家代表上市公司营业收入均值为1105.0亿元，同比下降9.4%，连续两年下降。近年来，房企受拿地规模锐减、市场下行影响，销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。部分持有业务、服务业务等经营性业务较强的企业，营业收入有所提升，并进一步助力企业总营收提升。如2025年，华润置地实现经常性收入约433亿元，同比增长3.7%，其中，经营性不动产收租型业务已成为华润置地公司利润及稳定现金流的核心贡献，实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%。新城控股实现商业运营总收入约140.9亿元，比上年同期增长10.0%。龙湖集团实现经营性收入约267.7亿元，与上年基本持平；其中运营收入约人民币141.9亿元，同比增长5%，服务收入约人民币125.8亿元。

图：2021-2025年20家代表上市公司营收均值情况

数据来源：，企业发布，中指研究院综合整理

盈利能力持续下行，代表企业5年内首次出现亏损。房地产企业销售下滑、结转规模下降，导致营收普遍下滑，但开发的刚性成本保持不变，且部分企业三项费率小幅提升，致房企净利润快速下滑。2025年，20家代表上市公司净利润均值为-27.2亿元，近5年来首次出现亏损。

同时，资产减值损失也严重拖累企业盈利水平。净利润下行是过去市场调整周期积累的结果，存货计提减值也是必然结果，房企需充分计提才能够轻装上阵。由于过去市场高速扩张急转下行，而房地产企业积累了较为沉重的历史包袱，对当前企业盈利水平产生严重拖累。2025年，部分上市企业基于当前市场尚在调整的形势，基于审慎性原则，充分考虑量价策略调整、市场承压、新规项目冲击对存量项目的不利影响，增加对存货、投资性房地产、长期股权投资计提减值准备。

图：2021-2025年20家代表上市公司净利润均值情况

数据来源：，企业发布，中指研究院综合整理

债务风险：净负债率上升，现金短债比下降，需警惕债务风险传导

2025年，20家代表上市公司剔除预收账款的资产负债率均值为61.5%，显著下降。一方面，部分企业普遍采取“做减法”策略，通过自有资金或经营性现金流提前偿还或兑付高息债务。如龙湖集团2025年有息负债规模同比压降超200亿元，过去三年半累计压降约600亿元，直接拉低了负债率。另一方面，在房地产行业“以销定产”和去库存周期下，销售规模下滑导致新预收房款减少。虽然剔除预收账款是为了还原真实负债，但当期预收款的减少会直接减小分子，在总资产未同比例收缩时，会带动该指标下行。

图：2021-2025年20家代表上市公司剔除预收账款的资产负债率均值情况

数据来源：，企业发布，中指研究院综合整理

净负债率有所提升，需警惕债务风险向头部房企的传导。2025年，经营性净现金流下滑趋势未改，筹资性现金流大幅净流出加速现金压力，叠加存货严重积压，大量流动资金被无效占用，现金循环链条持续收紧，对现金流、负债率、短期偿债能力均产生负面影响。20家代表上市公司净负债率均值为71.3%，较2024年上升近10个百分点。根据中指研究院《2026年中国房地产上市公司TOP10》研究报告显示，在销售低迷导致资金净流出影响下长期债务负担加大，未出险企业中近七成企业净负债率较上年提升，而头部央国企及部分稳健型民企亦不能幸免。当前销售额仍在下滑，上市房企难言偿债风险缓释，风险出清化解尚需时日。

图：2021-2025年20家代表上市公司净负债率均值情况

数据来源：，企业发布，中指研究院综合整理

现金短债比下降，部分企业刚性兑付压力较为集中。2025年，20家代表上市公司现金短债比均值为1.64，较2024年下降了0.4。代表企业中，约四分之一企业现金短债比小于1，流动性仍偏紧。部分企业刚性兑付压力较为集中，而短期偿债高峰将进一步压缩企业现金流腾挪空间，使企业陷入“偿债高峰-开发规模减少-现金流恶化-融资受限”的恶性循环，需持续警惕债务风险。

图：2021-2025年20家代表上市公司现金短债比均值情况

数据来源：，企业发布，中指研究院综合整理

融资渠道较为畅通，持续探索融资创新。2025年，代表上市公司融资渠道基本保持畅通，在严守安全底线下积极谋求融资发债。如新城控股凭借金融市场的信任，成功发行近三年来民营房企首单纯信用境外债券，总规模3亿美元。同时，部分企业也在积极探索创新融资渠道。如华润置地着力构建多层次不动产REITs平台，包括Pre-REITs策略商业地产私募基金、华润消费REIT、华润有巢REIT两只公募REITs、多只类REITs。2025年末，证监会启动商业不动产REITs启动，REITs市场进入“基础设施+商业不动产”并行发展阶段，商业不动产REITs在发行人、底层资产、资金用途、申报路径等方面更加宽松，目前首批商业不动产REITs已申报。多种形式的REITs成为优秀企业盘活存量资产、拓宽权益融资渠道、促进企业经营模式转型筑牢基石。

发展方向：轻重并举，打造多条增长曲线

坚持“轻重并举”发展策略，加强布局经营性业务和代建。2025年，代表上市公司积极探索多赛道发展，结合自身优势做精、做强不动产经营业务和代建，打造多条发展曲线。如保利发展、中海地产和华润置地均在地产开发的基础上，强化经营性业务，在商业、长租运营等领域深耕，其中，2025年华润置地非开发业务的利润占比超过了50%，“十五五”期末，经营性不动产收租业务营收目标稳定在300亿元左右，营收占比接近15%。同时，代建因具有“轻资产、抗周期、高盈利”等特点，与当前企业转型方向相契合，收到房企青睐。20家代表上市公司中，约四分之三企业均已开展代建业务，部分企业形成明显竞争优势。

表：部分企业发展战略

资料来源：企业发布，中指研究院综合整理

结语

2025年以来，房地产市场在政策持续发力与结构性调整中呈现出回暖与分化并存的特征。2026年，《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。4月28中共中央政治局会议提出，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。随着政策红利持续释放，有望推动市场预期修复与需求释放。在此背景下，房企需坚持确保经营安全，积极去库存盘活存量，精准把握改善性住房需求升级机遇，加速产品力提升与品质化建设，加速去化回款。