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昨天，五缘湾的次新小区国贸天琴海，成交了一套143㎡房源，成交总价732万，单价5.1万+，这还不是个例，该小区已经连续多个月引领五缘湾的次新二手行情了。

对五缘湾的二手行情有所关注的朋友们应该发现了，迄今为止五缘湾新一代的次新房里（指2020年后出让地块建成的小区），天琴海和天琴，虽同为国贸天琴系项目，但天琴海却总是能稳定拉开天琴10%的价差。

这其中，固然有学区不同这一因素，但在一手时期概念丰富、更被认为六边形战士的天琴，为什么稍显劣势？或许，秘密还藏在地块的参数里。

五缘湾南北迥异的地块风格

厦门岛内，自2018年恢复供地开始，迄今为止已出让了46幅地块(含组团式小地块)，五缘湾占据了16幅，占比约1/3。

对这些地块的占地面积可视化，可以发现，特点鲜明：

1北岸大地块VS南岸小地块

南岸的代表，是湿地公园TOD(2021P06，14.46万㎡)、保利国贸天琴(2021P07，7.94万㎡)，出让时均为巨无霸地块。

虽然这俩项目总占地面积为2018年以来岛内地块之最，但在住宅的打造上，却被平均切割成仅约1万㎡的小地块，且除了这两个项目，从映月到天悦，最大也不过2万㎡出头。

北岸则呈现了另一番景象，以3-4万㎡的大地块为主，最小的地块2022P20(五缘湾海)也有1.44万㎡的占地面积。

2北岸单体VS南岸组团

从社区形态来说，五缘湾北岸均为单地块社区，而南岸则多为组团社区。

五缘湾上(2个子地块)是小组团，天琴(5个子地块)和湿地公园TOD(5个地块)是大组团。

这样的分布特点，可谓风格迥异，也使得五缘湾南北岸，除了有配套的差异外，还有社区打造上的较大差别。

厦门的大社区，大得刚刚好

首先，这里说的大园林社区，并不是其他城市常见的20+栋、2000-3000户的那种超大社区，事实上厦门这些年来也很少出让单体超大地块。

18年恢复供应后，厦门岛内诞生了46个新房项目，但单地块占地面积达到3万㎡以上的，仅有天禧、上城、养云、海悦、书香五缘、天琴海、湾湖臻境、橖月、五缘鲤、天盈这10个，其中单体最大的是上城，占地5.38万㎡，1468户，在其他城市也仅能算中等社区。

所以我们文中所指的大园林社区，通常是占地面积3万㎡以上，栋数在10栋出头的社区。小社区则是占地面积2万㎡以内，栋数在4-5栋的社区。

厦门这种体量的大社区，刚好能够有充足的空间打造大园林和丰富社区配套，但又不会带来超多的户数影响居住体验和带来物业管理上的不便。观察厦门市场，多数购房者也更偏好这种大得刚刚好的社区。

组团式社区，有什么缺点？

大社区活动空间多，小社区更安静且二手时期竞争小，这是这两种社区最基本的特点。但介于它们之间，小地块组团式社区却是一个特例。

虽然从整体规模来看，组团式社区很大，多个地块协调，功能理应是最丰富的。但组团式社区的小地块彼此之间，往往有独立的大门，从而打破了这种空间连贯性，业主往往日常活动空间更多集中在自家地块中，居住体验反而更偏小社区。

但与此同时它的产品之间又容易趋同，拿天琴举例，它的143平户型分布于各个地块之间，总体量达到了近600户，户型的趋同容易使较普通楼栋的成交行情影响到较优质楼栋，从这个角度来说，反而缺失了小社区二手竞争小的优势。

综合来说，组团式社区在一手时期因为丰富的概念，地块的分割感不容易被注重，但到了二手时期，反而水土不服，这种分割就不仅体现在看房感官上，也体现在同售竞争上。

想要大园林社区，五缘湾只能选北岸

18年后的新房虽然多，但你一旦想要大园林社区，尤其是在五缘湾里加上这个筛选条件，那你能选的就没几个。

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