北京买房：理清思路，购房建议1880

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想请问一下，如果买房出租，那折旧费是应该怎么计算？我印象中是每年5%，但好像感觉不对吧！另外我有一个自己的测算不知道对不对。

比如每个月租金一万，房子700万，那只能说表面的租售比是700。但实际上一年只能收10个月的租金，再减去物业费和取暖费就剩9个月了。还有交税5%，按12万算的话是6000元，还剩8.4万。

这还没算装修的损失，如果10万管10年的话就是每年1万块，剩下7.4万，每个月6000多点，我是不是算的保守了？

A：

1、折旧费的每年5%也不能算错，只不过是按照最低标准20年计算的，是会计记账的模式。实际上一般按照50年折算，每年2%。而且如果在现实意义上较真儿，那只应该计算房子的价值折旧，土地价值是没有折旧的。

而且这种折旧没什么意义，较真儿的话故宫和恭王府四合院什么早就是负数了，但现实中土地就很值钱，房子也不可能折旧为零，否则东西城的老破小怎么算账啊？具体的计算挺复杂的，几句话说不清楚，甭纠结这些了。

2、您算的这个账不太对。因为您租的是学区房，所以700万价值的才每月租金1万。可如果不是学区房，或者说剔除学区价值之后，那这套房也就价值500万了，租金却还是1万块，这样计算才算合适。

其他的您都是按高标准计算的。比如市区的空置期一般30天就算长的了，很少有每年空置2个月的。您租的这套房是老房，物业费每年每平也就6块钱，每个月5毛，取暖费每年30一平，都算下来也没多少钱。

交税的话以前是5%（20年前20%呢），现在最新的税率应该是1.5%，而且一般都是租客来交，很少有房东主动自己掏钱交税的，包括个人所得税。

装修折旧看怎么说吧，我家的房子一般是每十年装一次，每次3万块钱就差不多了。无非是修修补补的事儿，花不了多少钱，花钱多了的话跟租金收益对比也不划算。

3、总之我觉得您琢磨这些的意义不大，也不太符合现实。反正我根本就不考虑房产折旧的问题，因为反正也不做账，考虑这些实在没意义。而且北京现在的平均租金回报率就是1.8%，老房能到2%以上，还是在扣除各项成本之后的。

仅供参考。

二

Q:

我和爱人以前是东城户口，但户口一直在亲戚家挂着，包括孩子，现在在**中学初二。我们的房子开始是拆迁时买的亦庄梅园小区，经适房，后来给换到了良乡的，都没迁户口。还有一套是固安的，这两套都赔着呢，卖掉的话能200多万吧。

我想问一下，我们现在都是45岁，如果卖掉这两套房再买的话您还建议贷款吗？我们年收入合计20万不到，税后的，算是比较稳定的工作。她还有五年退休，有可能延迟，我看情况，大概率也是几年后下岗然后灵活就业几年再退休。

我们想买的是尽量离东城近点的丰台，但说实话只有南三环合适，就算南三北五有些让人挺纠结的，也就解决个自住了。

A：

1、您家现在是住在哪里啊？孩子在东城上学，难道是全家住在良乡吗？那可真够远的。

2、我要建议的话就是尽量不贷款或少贷款呗。因为您家既然是20万税后，那既然有孩子在上学，那每个月怎么也得留出1万生活费吧，剩下的每月就只有6000多了。即便是贷款在100万左右，那每个月都得还款在5000，几乎不剩什么了，我觉得不合适。

更何况五年之后您夫人退休+您灵活就业，那弄不好不仅没什么收入，连她的退休金都得补贴在社保上。如果是这种情况，那还怎么还月供啊？孩子大学期间的生活费都有可能紧张了吧？

但这家庭资金情况还是您自己算清楚吧。常规建议是按照最坏的情况来准备，免的几年之后真出状况了为难。

3、房子本来就是用来住的，南三环虽然在价格走势上略落后于北部，但对应的优势是性价比更高啊，优劣势本来就是互补的。

所以如果是自住为主，那买在南三环没什么不合适的。就算走势弱点儿，那也是短期看不出来，十年八年之后才有可能明显点儿的，没必要现在就纠结。

仅供参考。

三

Q:

如果您不认可通州和昌平的楼盘能升值，那您认为哪个楼盘可以？具体条件和我的预算相符就行，不求大涨，跑赢通胀就行。

Ps：您是卖房的，好像也做过开发商是吧？那以您业内人都不看好房价，还怎么让别人看好啊？而且您对黄金和股市也没信心，那作为普通人还能投资什么啊？

A：

1、以您的预算，就是300万两居室的新楼盘是吧？那我实在没有可推荐的。因为这预算之内买在郊区，而且是相对偏远的地段儿。不能说都不升值，只是我不敢预测而已。

因为北京是摊大饼发展的，圈子越大，沿线的新区就越多，谁能预测哪里能发展的更好啊？规划在没实现之前就是鬼话，是需要天量的财政资金去做基建的。那到底哪里能成为重点，哪里能提前完成规划，只有高层才知道，要不您问问他们吧。

2、跑赢通胀，现在这几年没什么通胀，物价不涨，工资不涨，房价也不涨反跌，这是很明显的通缩现象，您能买到成为二手房之后不破发的楼盘就算赢了。而且说实话，我也不认为房价还能大涨，甭说跑赢通胀，能跟上就算不错了。

3、我早就不卖房了，也不是说做过开发商，而是给开发商打工而已。我的看好与否，和您心目中的“看好”应该不是一个概念。我认为是不输就算赢，而您看样子是期望值挺高，是把买房当成发财的手段了。那既然标准不一样，您也就不必参考我的观点了。

4、普通人能投资什么？投资这种事儿是很难的，尤其是想赚大钱的投资，都必定是高投入、高风险、高难度或是高门槛的，跟普通人其实没多大关系。

我也不是说对黄金股市没信心，而是不愿冒风险了。毕竟这半辈子我已经错过太多的机会了，再错过几个也无所谓。而且如果是年轻时我还算敢赌，有资本拿青春赌明天。但这岁数就算了吧，求稳为主，犯不上拿孩子的既得利益去赌明天，万一输了或许就没机会爬起来了。

5、总之这都是我的观点，您可能还年轻，所以对未来的期望值高，那就按自己的理想去努力吧。而我只代表自己的观点，是否参考无所谓。

仅供参考。

四

Q:

帮我个着急的问题分析一下，朋友在青龙湖有一套西山湖文苑的100平三居，南北通透，现在愿意250万转让，能买吗？

A：

1、西山湖文苑，我刚刚上网看了看这250万也不算多便宜吧？基本就是市场价，最低的还有报价1.9万总价190的呢。

2、我没去过这小区，只知道是自住型商品房，当年售价应该是1.7万每平吧。那如果是2.5万转让，税费谁出？应该是卖家出吧，溢价的30%，如果买的话在协议中一定写清楚了。

3、另外我刚才上网看了一下，这里100平三居的租金是4500块钱左右。那如果对应250万的价格，然后再加上20万的税费，租售比在600左右。

看上去似乎不错，但我认为这种地段儿的空置期有可能会长一些。毕竟算是偏远地段了，而且还没有地铁，不应该有太多的人来这里租房。那如果加上15%的空置期，这租售比就700左右了。虽然从数值来说在偏远板块说得过去吧，但我认为是没占到什么实质的便宜，这250万不算多优惠。

4、总之这种地段儿就是典型的自住为主，尤其有是自住型商品房，那就更是自住为主了。我从数值看是不算太便宜，要不再砍砍价吧，争取砍到230以下，甚至是200万试试，毕竟有报价190的呢。

仅供参考。

五

Q:

我们又去亦庄林肯实地考察了一次，感觉还是不错的，如果不提前知道，我们认为所谓公寓和住宅是没太大区别的。所以我们初步决定就听您的建议了，先买公寓，然后过几年再考虑置换。这次是想再咨询一下，公寓还有没有其他我们不知道的隐性风险？五年之内是否会有什么利好？

A：

1、决定买林肯这种公寓了，那我还是建议考虑好，这种房的常规建议是要么就甭买，买了最好就别轻易卖了。而且也大多数时期都不太好卖，不如长期自住或者是出租。

2、其他的隐形风险？我上次应该说了房产税+土地出让金+政策限购这三种吧？那其他的应该没什么了。毕竟林肯是大规模社区，应该不会出现其他某些公寓的那些破事儿。或者说只要是消防不出问题，那就没什么风险了。

3、五年之内的利好，有可能放宽限购呗。毕竟楼市低迷好几年了，公寓更低迷，那有可能放宽限购条件以促进流动性。但即便有这种政策也大概率是短期的，一旦楼市回暖，那政策有可能再次收紧。

放宽政策有可能包括：降低购买资格，减免过户税费和允许贷款什么的，一切都有可能。

仅供参考。

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