丁彦皓：第四轮房地产行情已经彻底的开启，抓紧买房

化解地方政府债务唯有基于土地财政，第四轮房地产行情已经彻底的开启，抓紧买房

5月9日，国务院常务会议的政策导向

文\丁彦皓-可信财商

一、国务院常务会议的关键就是压实地方主体责任与增强地方自主偿债能力，直接将地方政府债务偿还的重任交由地方政府

5月9日，国务院常务会议研究推进地方政府债务风险化解有关工作，会议指出要继续聚焦重点领域和薄弱环节，压实地方主体责任，完善支持化债政策，增强地方自主偿债能力，确保如期完成化债任务。要建立健全长效机制，坚决防范新增隐性债务

其实，会议的关键就是压实地方主体责任与增强地方自主偿债能力，直接将地方政府债务偿还的重任交由地方政府

2024年11月由全国人大常委会批准，中央推出12万亿元一揽子化债方案，主要包括三部分，即

1、6万亿元‌：2024–2026年分三年等额发行地方政府专项债务限额，用于置换隐性债务

2、4万亿元‌：2024–2028年每年从新增专项债券中安排8000亿元，用于置换隐性债务

3、2万亿元‌：2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务，按原合同偿还，不提前置换

二、中央暂时为到底的地方政府债务兜底，杜绝爆发系统性债务危机，但是最终还需以土地财政的形式将大规模的地方债务转移给社会

目前地方政府的各类债务总和到底是多少没有一个让社会信服的具体数据，预估应该在90至120万亿

在2026年5月之前，中央一直在为到期，但是无法偿还的地方债务兜底，确保地方债务不出现系统性的兑付危机

除此之外，中央通过各类措施激活房地产市场，试图以土地财政的形式将大规模的地方债务转移给社会，让其起于土地财政，但也终于土地财政

中国地方政府债务最大的特征是将其沉淀在了基础设施建设中，直接或间接的推动经济的发展，并非被少数群体独占，只是暂时无法变现罢了

在地方政府债务规模过大，且曾经赖以为继的房地产进入低谷期后，土地财政休克，地方政府暂时失去了偿还能力

但是目前中国经济依然向好，产业升级转型远超预期，附加值越来越高，增量财富全球第一

另外，中国的房地产市场虽已呈现“结构化”的特征，但是依然处于上行的态势中，且社会居民存款已突破历史最高值的现实决定社会既有意愿，也有实力接盘巨额的地方政府债务

在这一背景下，中央化解地方政府推行三步走的战略，即

1、 中央财政加杠杆，为到期的地方债务本息兜底，杜绝爆发系统性的债务危机

2、 重拾房地产产业链，人为推高房价，形成赚钱效应，以激活土地财政，让社会接盘地方政府前期积累的巨额债务

3、 持续货币宽松，对房地产实施金融支持，鼓励社会加杠杆，以乘数的形式放大社会接盘地方政府债务的能力

三、通过土地财政化解地方政府债务的关键是让房价沦为一个货币现象，持续上涨，形成赚钱效应

中国土地财政最大的特征是地方政府能够通过高价卖地回笼社会财富，而社会愿意高价接盘地方政府所拍土地的关键是持续上涨的房价形成了赚钱效应，能够让高位接盘者获得超额投资回报

但是，前提是必须让房价沦为一个货币现象，事实全球经济实践一再证明，凡是政治稳定与货币独立经济体核心城市的房价只涨不跌，持续加零，产生这一现象的关键是全球央行印钞机增程式核动力不停斜的持续印货币

其实，目前中国社会不仅仅地方政府需要化解前期积累的巨额债务，开发商的巨额存量资产也亟需盘活，而这一切的终极应对之策就是挖掘房地产的潜力，人为推高房价，形成赚钱效应，让社会主动接盘

目前中国社会能够化解一切债务，且盘活存量房产的关键有三，即

1、 目前中国社会居民存款已超170万亿，创历史最高值，这意味社会具有绝对的接盘实力，只需激活与诱导

2、 中国人口城市化与大城市化的还在推进的过程中，依然能够腾挪出巨量的潜在住房需求

3、 中国产业升级转型的进程远超预期，且正在上行的过程中，高附加的产业能够通过收割全球财富提升中国经济的基本面，以化解房价上涨所形成的泡沫

这就意味着，中国化解这一轮地方政府与开发商前期积累的巨额债务，盘活存量房地产需要两招，即

1、 人为大幅推高房价，形成赚钱效应，鼓励社会加杠杆，高价购房以便政府高价拍地，回笼社会资本，用于偿还前期积累的债务

2、央行持续增发货币，形成可控的通货膨胀，随着时间的推移，逐步化解前期积累的债务本息

四、中国的土地财政制度具有自我化解的功能

中国的土地财政制度有两大优势，即

1、能够将社会财富回笼地方政府，便于基础设施建设开发、新兴产业培育以及社会福利发放

2、通过地价上涨与通货膨胀自我化解，降低地方政府偿还的难度

中国的土地财政制度具有自我化解的功能，即

1、地方政府通过高价拍地，从社会回笼资金，以此大力发展基础设施建设与培育能够产生高附加值的产业，提升当地的房地产基本面，推高房价，然后以更高的价格拍卖土地，从社会回笼资金，偿还前期所积累的债务

2、央行持续向社会投放增量货币，不但推高了房价，也形成了通货膨胀，侵蚀了前期所积累债务的本金，即将债权人的利益转移给地方政府，无形中自我化债

由目前的数据能够得出，土地财政依然是中国经济的支柱，只是呈现“结构化”的特征，即房地产基本面稳步提升地区才具备土地财政的制度优势，而房地产基本面走衰地区的土地财政近乎为零，最终会形成马太效应与虹吸效应，即强者恒强，且持续虹吸房地产基本面持续走衰的地区

资本趋利避害的本质决定货币推动房价上涨的前提是当地房地产的基本面稳步提升，事实目前中国的房地产行情已呈“结构化”的特征，让太多地区房地产的基本面持续走衰导致土地根本没法变现以及土地财政归零

这就意味着，未来土地财政也呈现“结构化”的特征，即部分房地产基本面持续提升的地区才有土地财政，其他房地产基本面走衰地区的土地财政近乎为零，而这一地区的基建开发权收归中央，且最终专项债的偿还还需中央财政置换

五、这一轮房地产行情已经触底反弹，进入新一轮的上行期，且注定会超过前三次

国家政策必然要基于市场逻辑，断然不能逆市场潮流硬上，决定房地产基本面的因素有三， 即

1、 所在地区的产业附加值

2、 人口与资本的净流入

3、 基础设施建设投资与开发

之所以国务院在5月9日的常务会议上直接将地方政府债务偿还的重任交由地方政府的关键是中国房地产已经触底反弹，进入新一轮的上行期

房价暴涨能够解决前期经济发展所积淀的系列顽疾，且将财富阶层的财富收归政府，夯实财政，实现社会利益最大化的现实决定这一轮房地产行情注定会超过前三次

也就是说，此时入场就是抢占信用重构的历史节点，不是投机，而是参与国家财富结构的深层校准，这是这一轮房地产行情最大的基础

这一轮房地产行情相对前三次最大的特征就是呈现了“结构化”，即仅有部分基本面稳步提升地区的房价才会受政策利好与货币宽松的推动而上涨，其他地区的房价因基本面走衰而对利好政策与宽松的货币政策脱敏，很难大幅上涨

但是170万亿的社会居民存款也集聚在房地产基本面稳步提升的发达地区，成为这一轮地方政府化债的最佳接盘侠

也就是说，这一轮房地产行情必然聚集在长三角、珠三角、北京以及中部少数核心城市，其他地区更多是个旁观者，与这一轮行情无关，自然土地财政彻底熄火

房地产基本面走衰，土地财政熄火地区的债务化解还是要基于中央财政的转移支付与对口帮扶，否则永远无解

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教