李嘉诚再谈及未来房价：100万的房子，到2030年还能值多少钱？

98岁的李嘉诚，2026年这几个月忙得让人眼花。2月26日，长和系三家公司联手把英国电网UKPN的全部股权卖给法国Engie，交易作价超过1100亿港元。

这家公司是2010年用57.7亿英镑买下的，这次以105.48亿英镑出手，账面赚了超过80%。5月5日再补一刀，长和清空了英国电讯VodafoneThree的全部股权，回笼455亿港元左右。

加上1月份处理掉的英国铁路租赁公司Eversholt Rail，短短几个月，老爷子在英国变现近1600亿港元。把时间拉长到五年，李家累计套现已经超过3500亿港元。

这套打法其实不新鲜。往前推到2025年3月，长和把分布在23个国家的43个港口打包卖给美国贝莱德牵头的财团，作价228亿美元。

这单交易后来卡在巴拿马港口的政治风波里，至今悬而未决，但李家清仓的方向没改过。把资产换成现金，动作比谁都快。

这背后的算盘其实很朴素——把老化的、监管越来越紧的、地缘风险越来越高的重资产甩出去，把钱握在手里等机会。地产生意上，他的逻辑同样如此。

2013年内地楼市最热那几年，他悄悄减持广州西城都荟、上海东方汇经中心。2017年402亿港元卖掉中环中心七成多权益。

2023到2024年，七六折甩卖北京御翠园，把内地非核心地产清得差不多。但2021年，他又掏了102.8亿港元拿下香港启德的优质住宅地。

这种一只手清仓、一只手扫货的姿态，把＂地段、地段、还是地段＂演绎得淋漓尽致。李泽钜接手长和后，话说得更直白——大湾区核心地段的资产，长期价值不用怀疑。

那么回到普通人最关心的问题：100万的房子，到2030年还能值多少钱？这个答案，要拆开来算。

先看市场底色。2026年3月，百城二手住宅均价12792元每平方米，环比跌0.34%，跌幅连续三个月收窄，同比仍跌8.55%。新房方面均价17115元每平方米，环比微涨0.05%。

上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束此前连续33个月的下跌。这是个什么信号？市场在筑底，但还没真正翻盘。

中指研究院明确指出，整体市场仍处于筑底阶段，分化将是2026年楼市的主要特征。分化两个字，很关键。

把100万这笔钱放进不同城市，未来五年会出现完全不同的结局。

放在一线城市核心板块——比如深圳南山前海、上海内环、北京海淀的优质次新房，按年均4%到5%的复利算，2030年大概能涨到120万到125万。

放在二线主城核心区——成都高新、杭州未来科技城、武汉光谷这种产业实打实、人口净流入的板块，年均涨2%左右，2030年大概110万出头。

放在三四线主城——能维稳就不错，年均零点几个点的涨幅，五年下来基本原地踏步。

放在三四线远郊和文旅盘——这是最危险的，年均跌1%甚至更多。100万买进去，2030年挂牌95万都不一定有人接。

数字看着差不多，但落到具体城市，差距能拉到两倍以上。深圳南山前海部分次新盘，过去五年就算赶上调整期，仍然涨了25%以上。

北京通州一些远郊小区，五年跌掉15%还多。同样在一线，命运能差这么远。二线更夸张。

成都高新区核心房源轻松跑赢均值，东北某些三四线老城区100万的房子挂80万都没人问。为什么会这样？

答案就一条——人往哪儿走，钱就往哪儿走，房价就往哪儿走。没有产业撑就没有就业，没有就业就留不住人，留不住人房子就只是钢筋水泥。

这个链条，比任何专家预测都靠谱。李嘉诚再谈及未来房价的本质判断也是这个。

买房的人和盖房的数量谁多，经济基本面是上行还是下行，决定一切。短期波动只是噪音。

那种＂房子以后彻底不值钱＂的话，听听就行，不必当真。土地出让金、建材、人工成本，这几年没有一个在降。

2026年一季度300城住宅用地土地出让金同比降45.7%，但平均溢价率仍有5.0%，广州、上海、杭州的核心地块继续拍出高溢价。

开发商不是慈善家，地价人工成本顶在那儿，新房的底价就抬在那儿，核心地段的二手房自然有锚。

东京、伦敦、纽约几十年的轨迹早就给过答案——非核心区域可以一蹶不振几十年，但真正的核心地段，每次调整完都会回到自己该有的位置。

李嘉诚再谈及未来房价时给过一个很冷的判断：房价涨跌10%本来就是常态。

这话听上去平淡，其实戳穿了大多数人对房产的幻想——它不是稳赚不赔的资产，它跟所有商品一样，遵从供需。

把这句话放到100万的房子上，意思就更清楚了。

如果是自住，量力而行，优先选核心城市核心板块。哪怕涨得慢，至少抗跌；哪怕没赚到钱，居住体验也对得起这笔投入。

如果是投资，文旅盘、远郊盘、概念盘，全都不要碰。这类房子接盘的人越来越少，砸在手里只是时间问题。

如果手里已经有几套非核心房产，趁市场还有活气尽快置换，把资金往核心城市核心板块集中。这是李家这些年一直在做的事——只不过他玩的是几百亿，普通人玩的是几百万，逻辑没区别。

李嘉诚最值钱的地方，从来不是预测涨跌的精准度，而是那种逆向思维。人人喊涨他在卖，人人唱空他在买。

从1967年香港暴跌时抄底，到2017年高位甩卖中环中心，再到这两年一边清掉欧洲基建一边盯着大湾区核心地段看，每一次都是真金白银的下注。这种判断，比任何嘴上的预言都管用。

98岁的人了，还在给市场上课。100万的房子到2030年还能值多少钱？

没有标准答案，但方向很清楚——选对城市、选对板块的，能跑赢通胀；选错地方的，只能眼睁睁看着资产慢慢蒸发。楼市普涨的年代彻底翻篇了。

未来的房子会越来越像它本来该是的样子——一个住的地方，而不是一台印钞机。接受这个事实，比什么都重要。