中指研究院：4月50城住宅平均租金小幅下跌 北上深等核心城市仍延续租金上涨态势

智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2026年4月，随着季节性效应逐步减退，多数重点城市租住需求热度下降，50城住宅平均租金小幅下跌，但北上深等核心城市仍延续租金上涨态势。根据中指50城住宅租赁价格指数，4月，全国50个城市住宅平均租金为33.98元/平方米/月，环比下跌0.05%，3月为环比上涨0.09%；同比下跌3.38%，跌幅较3月收窄0.27个百分点。

据中指研究院统计，2026年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为145.7万间，较3月减少0.3万间。具体来看，部分民营长租企业继续关停“包租”模式门店；地方国企系开业规模保持增长，在TOP30中的规模占比提升至27%，本月首创和园新晋上榜。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为203.2万间，较3月减少1.5万间，规模变化主要受部分民营品牌包租模式门店布局收缩影响。

市场运行

1.整体租金：4月50城住宅平均租金环比下跌0.05%，同比下跌3.38%

2026年4月，随着季节性效应逐步减退，多数重点城市租住需求热度下降，50城住宅平均租金小幅下跌，但北上深等核心城市仍延续租金上涨态势。根据中指50城住宅租赁价格指数，4月，全国50个城市住宅平均租金为33.98元/平方米/月，环比下跌0.05%，3月为环比上涨0.09%；同比下跌3.38%，跌幅较3月收窄0.27个百分点。

图：2021年10月至2026年4月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS租赁版

2.重点城市租金：北上深等核心城市仍延续租金上涨态势

2026年4月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为9个，较3月减少14个。具体来看，上海涨幅最大，为0.55%；北京、深圳等4个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；东莞、太原等4个城市涨幅在0.1%以内。4月，银川住宅平均租金环比持平，数量较3月增加1个。

2026年4月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为40个，较3月增加13个。具体来看，北海、厦门等9个城市环比跌幅在0.5%以上，其中北海跌幅最大，为0.92%；武汉、成都等13个城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；南京、西安等9个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；杭州、苏州等9个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年4月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS租赁版

2026年一季度保租房REITs收入结构性增长，部分项目以价换量稳固出租率

2026年4月，各保租房REITs集中披露一季度报告，整体来看，一季度保租房REITs运营较为稳健。

基金营收层面，受结构性因素带动，一季度保租房REITs整体收入同环比均实现增长。具体来看，得益于华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT完成扩募并表，2026年一季度保租房REITs整体收入突破2亿元，同环比均有所增长。其余未扩募的保租房REITs中，仅中金厦门安居REIT收入实现同环比小幅增长，其他REITs则呈现“同比增长、环比下降”态势，主要受底层资产出租率波动及租金定价调整影响。

表：各保租房REITs收入情况对比

注：计算保租房REIT整体环比时纳入汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT数据，同比不包含。

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

底层资产运营层面，各保租房REITs平均出租率维持高位，部分项目通过适度下调租金稳固出租率。具体来看，2026年一季度末，各保租房REITs底层资产平均出租率均保持在90%以上，运营韧性凸显。对比来看，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层项目租金保持平稳或小幅上涨，出租率较去年同期略有下调；而华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT底层项目租金小幅下调，其平均出租率均较去年同期有所提升。当前长租市场新增供应持续增加，租客价格敏感度居高不下，在此背景下，部分市场化运营的保租房项目采取以价稳量策略，通过灵活调整租金适配市场环境，维持项目出租率及运营稳定性。

表：各保租房REITs底层资产项目平均出租率

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理