上海房价跌回2016年！曾经的“香饽饽”老破小，如今还值得买吗

最近刷房产圈，不少人都刷到过上海开发商租豪车装温州炒房团的瓜。这事闹得沸沸扬扬，还戳破了楼市里那层没说破的窗户纸，不少上海房东看着自家房价从六万跌到三万多，急得饭都吃不好，亏一点都心疼，这种心态现在太普遍了。

房子占了中国家庭七成资产，和股票基金那点占比完全不一样。股票跌了你可以装看不见不打开软件，房子跌了那是大半身家跟着缩水，换谁能不慌。

过完年和不少90后95后聊天，发现和早几年完全变了样。放在以前，不管在哪聚会三句离不开买房，现在根本没人提这事。最开始是不敢提，南京江北有些地方跌了七成五以上，说出来怕家里长辈难受，到现在干脆都淡了，跟没这事一样。

以前广东人逢年过节周末最爱干的事就是去看房，样板间有茶水有小吃，逛着跟休闲一样有意思，现在这种场景早就找不到了。往回倒到1998年房改，上海虹桥试点卖一千块一平的商品房，那时候没人愿意买，严重滞销，开发商不得不出蓝印户口政策，外地人买大房子最多送三个上海户口，这事换现在想都不敢想。

别说当年的炒房热退了，连开发商那套老营销套路都不好使了。之前上海有开发商卖不动房，租了一堆浙C牌照的劳斯莱斯玛莎拉蒂，说温州看房团连夜来抢房，结果被网友扒出来车牌全是租车公司的，全是演的。放在二十多年前，温州人真的坐绿皮车带现金来上海扫房，几百套几百套买，把上海本地人都看傻了，现在再玩这套，谁都骗不了，上网一搜啥都清楚。

早二十年买房那是妥妥的正确，问亲戚借钱买房理直气壮，买学区房更是名正言顺，这么多年房价一直涨，没人觉得会跌，现在全变了，大家要么不敢说要么不想说，心里全是迷茫。为啥大家这么迷茫，说白了就是没人教过咱们怎么做家庭投资决策。从小到大长辈都说大人的事小孩别管，跟钱相关的事也不让孩子参与，真轮到自己拿主意了，既没经验又怕担责任，脑子清楚该怎么做，感情上就是下不了决心，就等着别人帮拿主意背锅。

现在房价回归理性，两代人对处理房产的分歧越来越大。不少年轻人都碰到过，劝爸妈卖房劝不动，眼睁睁看着家里资产缩水，急得不行也没办法。上海房产交易中心现在最常见的排队组合，就是爷爷带孙子，做家庭内部交易，爷爷把房子99%的份额卖给孙子，自己留1%。这么做门道很多，爷爷留1%就有永久居住权，哪怕孙子欠钱要卖房，没爷爷签字卖不了，将来交遗产税也只需要交1%的份额，能省一大笔钱，这种操作放在以前很少见。

改革开放四十多年，最早买商品房的那批人大多是1962到1975年出生的，现在慢慢都进入老年，咱们国家马上就要迎来史上最大规模的财富转移潮。未来十到二十年，大量中产家庭的房产都会集中继承到85后90后手里，而且大多是独生子女，一个人继承一大家子的资产，规模比别的国家大太多。很多老一辈都想着一切为了孩子，愿意把所有资产都留给后辈，这波转移的规模真的没法估量。

这种财富红利分布差得特别多，大城市小城市，南方北方，体制内体制外，差得不是一星半点。有的上海拆迁户孩子生下来就继承十二套房产，有的家庭掏空六个钱包才凑出一套首付，还有的家庭继承的是十八线小县城好几套没人要的房子。老一辈对房子有三个执念，这套是留着养老的，这套是留给孙子的，我死也要死在这套房子里。

这些想法不只是为了钱，还有好多心理因素，换房子觉得不吉利，亏钱卖觉得没面子，不想被子女管着，再加几十年房价上涨的惯性，总觉得房子放着不会坏，比股票靠谱多了。我认识个华北的退休老师阿姨，手里攥着七八套房子，全在省内小县城和乡村，单价特别低根本不值钱，自己也住不过来，将来子女继承了都不知道怎么处理。给普通家庭说个实在的参考，要是县城二手房均价低于五千一平，说明当地连开发商都不愿意进去做新房了，这种地方的非核心房产能出手就赶紧出手。

死守着亏不起不肯卖的朋友，真得先认清自己房子到底值多少钱。现在不少县城新房库存够卖四五年，人均都有一套半到两套房子，除了顶尖中学对应的学区房，其他房子根本没流动性，卖不掉也租不出去。你要是拿不准，就看能不能租出去，能租出去说明还有需求，等市场回暖还有机会卖，连租都租不出去，那基本就没什么价值了。

现在卖房越来越难，2022年底2023年初，卖房只要三招，交钥匙跟店长说这套必须卖，盯着中介跟进就能卖掉。半年之后就得发传单做VR拍短，还要假装中介带看才能卖得动，再过两年，说不定只能靠短博主推广，等人捡漏才能出手。要是房子在北上广深杭或者强省会，哪怕像南京武汉这种之前跌了不少的城市，本身还是有需求基本盘的，不用急着亏本甩卖，可以慢慢观察择时机出手。

说回大家关心的老破小，现在上海二手房成交中位数已经回到两百多万，和2010年差不多，这十年上海人均可支配收入涨了七成五，蓝领收入甚至翻了倍，不少老房子价格已经跌回2013、2014年的水平，普通蓝领家庭第一次能凑得起首付上车。这些老房子虽然没什么太大上涨空间，但是租售比已经到了2.5%到3%，流动性也不错。如果你确定要长期在上海生活，就是要自住，碰到合适的真不用太纠结会不会再跌。

现在市场不会跌到底就立刻反弹，你慢慢挑总能碰到合适的，想换改善房的朋友也可以开始多看了，不少板块已经跌了三成到五成，多看几十套，你自然就知道自己到底想要什么样的房子，也不用担心错过上涨。房子对咱们中国家庭来说，从来不只是个投资标的，那是一家人几十年的积蓄，也是安全感的来源。

本来就没有适合所有人的买卖标准答案，最重要的是一家人一起面对变化，一起商量着做决定，一起承担结果，别因为一次投资的对错，就否定自己或者家人。不管是上海房东亏不起的底线，还是长三角多极化发展的冲击，都说明房产的旧时代已经过去了。房子回归居住属性本来就是必然的，放下心里的执念，才能从容面对接下来的变化。

参考资料：第一财经 上海楼市调整观察