上海
前日发布热点城市视频解析后，评论区有人期待对当下二手房市场进行解读。
截至2025年10月，30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%。
累计来看，2025年前10月，30个重点城市二手房累计成交同比仍保持6%的增长，这一数据要优于新房市场，前10月，30个重点城市新房成交累计同比下跌7%。
一个是涨6%，一个是跌7%。所以，二手房虽然成交规模在逐月下降，但相对更稳。
而从一二手成交面积累计来看，目前已经“止跌”，2025年前10月，30个重点城市一二手成交总面积与2024年同期持平。这说明，当前市场整体需求相对稳定，并未出现大幅度下滑。其中已有部分城市开始增长。
2025年10月30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%。
2025年至今，30个重点城市二手房成交最高点在3月份，达2218万平方米。这一成交规模虽然没有超过2024年12月，但也排得上2021年至今二手房单月成交规模前三，走出了明显的“小阳春”行情。
此后，30个重点城市二手房成交面积开始走低，尤其是在2025年下半年后下跌明显。
这一方面是前期需求消化较多，另外一方面则是在“四代宅”等新规项目的冲击下，新房市场对二手房形成了一定的分流。
从房价来看，国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，各线城市价格环比已连续多月下降。
若以2011年1月份房价为基点来看，无论一手房还是二手房房价的最高点都出现在2021年下半年，随后开始逐步下降，一直到2023年出现过一波反弹，然而从2023年下半年起再次进入下跌通道。
从下跌幅度来看，二手房房价下跌幅度明显大于新房。
从部分重点城市来看，CRIC数据显示，广州、杭州、天津等城市二手房房价跌幅扩大，同时上海、南京、武汉等城市二手房房价跌幅收窄，北京二手房房价出现了上升。
事实上，二手房市场在经历了一段时间的“快速降价换取成交”后，当前市场高性价比“笋盘”开始变少，再加上部分城市出台了新政，买卖双方的心态博弈再次发生变化，部分城市成交价开始止跌。如上海我们就曾对其挂牌价及成交价进行过深度分析，其中不少区域项目二手房租售比已高于2%。
对房地产市场来说，新房和二手房市场一直存在联动关系，新房和二手房既能相互带动促进市场发展，也存在一定的竞争和互补。因此不能割裂地看待新房和二手房市场。
2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积27443万平方米，较2024年同期持平。其中新房同比下降7%、二手房同比上涨6%。
聚焦到具体的城市来看，一线城市前10月累计同比全线上涨，涨幅最高的是深圳，达12%，二线城市明显分化，其中合肥、重庆、成都等城市累计同比涨幅超10%，当然也有部分缩量明显的城市，如大连、宁波等。
我们预计接下来两个月新房市场整体延续9-10月的态势，四季度市场或比三季度略好，但从全年来看将比2024年有所下降。二手房市场延续下跌态势，从全年来看与2024年持平或略有下降，整体一二手房规模受去年高基数影响将比2024年下降。
二手房市场整体“以价换量”趋势延续，其中部分城市区域的议价空间或将收窄。
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