金茂这步棋，你肯定没想到｜瞰盘

如今市场

任何一个项目获得的惊艳成绩，都要来自双向奔赴。

就是说，面对不同的土地与客群的差异，需要量身订做的单盘主义，不能再靠「成功经验的复制」。

除了金茂

金茂的不同，是因为这家房企拥有行业内最成功的一条产品线——金茂府

没有其他道理，价格就是价值。

不论是新房价格还是二手房价格，金茂府都会显著高于竞品。

这样的价格，甚至穿越了多轮周期，从2009年广渠金茂府开始。16年的时间，金茂在北京交付了1.3万户科技住宅，有接近4万位金茂府业主。

金茂甚至延生了了楼市中极为稀缺的「饭圈文化」——金茂粉

这个层面来看，金茂的金字招牌就是口碑——在如今市场中，这是最为稀缺的品质。

这也造成一个印象，在其他企业看来，金茂做项目可以很简单，复制金茂府就好了嘛！

尤其是今年2月，金茂&保利87.3亿拿下朝阳北路上的组合用地时，大家第一反应是，再做一款金茂府，复制金茂府的曾经传奇。

出乎意料的是，金茂没有这么做，而是拿出了全新的产品系——满系，案名也跟过往不一样，叫

金茂满曜

是不是自找麻烦，是不是很意外，是不是很冒险！说老实话，和很多业内小伙伴一样，表弟当时心里都捏了一把汗。

出乎意料的是，金茂满曜6月开盘后至今，夺得了北京主城区6-7月三冠王（单价10万/㎡以内）；并且月月都是

三冠王

金茂满曜成了2025年北京楼市最亮的那颗星。

那么，满曜做了什么？做对了什么？

下面表弟来聊聊满曜，让大家更多地感受下，金茂当下正在发生的不一样的内核变化。

01.

首先，什么是满？

金茂内部当然有对它的定义，但是其实通过满曜本身的呈现，就能看到满曜正在试图表达什么。

金茂的底盘，仍然是金茂最为强势的绿色科技系统。

听金茂得小伙伴说，新推出的「金玉满堂」产品线，只有被当作旗舰款的产品，才能以「公司名+产品名」格式命名。

也就是说，

金茂满曜不仅先天带有「护城河式」的产品力，更是承担着满系产品「打板定标」的责任。

在这个背景下，满曜构建了全新的「在地性生活体系」，

最「朝阳」的生活体系

什么是「最朝阳」？绕不开三个词：

年轻、时尚，还有艺术

朝阳是艺术的舞台，朝阳新盘也都在讲「艺术社区」。

关于这一点，玩时尚艺术是直接有效的手法，满曜当然也有这么做。

但是差异之处在于，满曜从更高维度的规划层面，就已经将艺术品的底盘融入了其中，

总图就开始「潮」

比如大区景观纵轴，堆坡形成足足有1500㎡的垂直山林体系，甚至最高点标高有2.7m。

接近一层楼高的「山体」，显性带来的是更高成本投入；背后隐性的考验，是景观-建筑-结构-工程多线条协同的企业组织能力。

但对于金茂来说，应对这种程度的考验，只能算是「基操勿6」

因为满曜还将社区水景变成了立体系统，塑造了

北京首个双层水院构成的综合体。

很明显，涉及到水的立体系统，成本投入当然要高得多得多。

同时景观-建筑-室内-结构-工程的协同难度，也高得多得多的多。

因为不仅是室外，围绕这个很潮的总图底盘，满曜还设置了天幕泳池、全时学习架空层等室内场景设计。

金茂给自己找了一堆麻烦，目的就是为了创造高浓度、沉浸式、体验感的潮生活住区。

让艺术体验成为日常居住，

满曜从一开始牢牢地嵌入在了朝阳北路这条城市主轴之上。

但是可怕的是，这样的「潮」设计，不仅仅停留在理念和效果上。更可怕的是，预计下月初，我们就能看到满曜的会所实景示范。

从2月中旬拿地，到9月初实景开放，满曜仅仅用了6个多月的时间。

这是什么概念？

去年以来拿地并在今年取预售证的项目共30个，平均拿地-预售证周期约5.3个月。

差距就是

你刚取证（甚至还没来得及开盘），人家金茂的实景都要开了。

更可怕的是，金茂满曜的实景早就开了。

02.

金茂满曜开盘后不到一个月，全国首个150平米超级界面，于7月初正式开放。

150m，确实太长了，表弟实在无法拍下整个界面。

好吧，是表弟的手机拍照装不下满曜的实景呈现力。

而且，这种场景如果不去到现场去感受，仅仅通过照片或者视频看的话，只能说是自己的想象力跟不上金茂的实景展示力。

甚至如果不是一天多个时段去看的话，也是一种遗憾。

为什么这么说？

满曜的超级界面，在北京首次运用了陶板元素，而且是两种陶板，分别是

• 爱马仕旗舰店同款的蓝绿陶板

• 冰裂纹汝窑白陶板

其中的冰裂纹汝窑白陶板，本体是白色，但是不同光照下会呈现的不同的色泽。

晚霞或是清晨，甚至雨过天晴云破时，都会产生别样的艺术感。

所以，如果想看全满曜的超级界面究竟有多少种样子，必须要要不同时间点看；或者，

住进去。

满曜的小伙伴告诉表弟，金茂选用的这两款陶板制作，本身就是非遗工艺：陶板需要低温干燥后再通过1200°左右的高温烧制成型。成品率仅

30%

成品率实在在低，正如美国作家凯文·凯利曾说，艺术源于破碎。

但是哪怕如此，金茂满曜的超级界面还是坚持使用了非遗工艺。

共计3455块陶板的背后，是超过万次的制作选优，还有超过8000次的废品粉碎。

这就是金茂给予朝阳不一样的潮。

但这仅仅是超级界面选材的一个切面。篇幅原因，表弟不能在文中展开超级界面的全部内容，甚至不能展开30%。

所以表弟还是建议你要到现场去看。

因为实际上，满曜的各种首个、各种首次，都不是金茂的目的。

甚至通过超级界面展现的超级兑现力，也仅仅是金茂想表达的潮的一部分。

再说一次，金茂给到的朝阳人的潮，是让艺术体验融入日常，让每个细节都融入日常。

房企越来越拼在地性文化。很潮的金茂，很懂朝阳。

这样的潮理念，从总图开始，到超级展示面，再到室外公区，再到室内户型，不留死角。

03.

前面提到过，金茂满曜是科技系统底盘之上的迭代。

科技系统，本身就是前沿时尚生活的代名词。所以金茂这次对于户型研发，最核心的关键词就是

豪宅年轻化

什么意思？

就是说，对于客群不再以总价段划分，而是以不同结构的家庭生活需求为阶段，进行划分。

换言之，满曜的目标客群，购买小户型是因为对于自身家庭结构来讲，

「够住」

不是买不起大户型，这是朝阳客户前卫的消费观念：「够住」的前提，是「好住」，所以户型也要很潮。

这就要求户型都要基于改善逻辑进行研发。

环顾其他开发商，大都还停留在控面积、控总价去适配客户支付力。

满曜的不一样潮法，是

使用场景适配客户需求

所以我们看满曜所有户型拿出来，最亮瞎眼就是面宽。

不管户型大小，都是三面宽起，并且尺度是朝阳现有新房中，同面积段的最大尺度。

金茂满曜极度重视空间尺度感这件事。因为满曜的设计理念中，改善不仅仅是居室数量，更是每个空间的舒适度。

这一点，具象化体现在面宽、进深等全维度尺寸细节的推敲上。

即使是建面115/116㎡的小户型，你也能明显感受到是基于这个逻辑。

比如每间卧室「足尺空间」，不再出现存在一个实际是0.5房间的所谓「卧室」

突出了家庭公区「超级聚厅」的概念，这意味着即使115/116㎡，也必须能放得下圆餐桌。

这样的家庭空间，一定有「G型厨房」。原本储、洗、切、烹功能都能一步内解决的同时，也能有「一天四顿饭」的高浓度岛台。

除了空间尺度，空间细节也做了处理。

比如既是豪宅，进户门对卫生间的是不可能出现的。

↑金茂满曜116㎡样板间进户门实拍

精装方面，满曜也做到了「奢石平权」。满曜应该是朝阳现有新房中，唯一120㎡以下户型上石材的。

甚至多处配置。

115/116㎡的客厅背景墙、水吧背景墙，包括岛台，全部都用了名贵石材。

↑金茂满曜116㎡样板间实拍

这在开发逻辑看来，是「超配」；

但是在客户逻辑下，是「适配」；

所以在金茂逻辑里，是「满配」。

客厅的另一面背景墙，用的是家具级别的荔枝纹大压花皮革。

在现场近距离感受的话，会有服装级别的时尚质感和温柔触感。但是更重要的是，

全交付

我们知道，很多开发商的展示样板间会做得很高阶，客户感受很好，但并不是实际交付标准。实际收房的时候，客户看到关掉「美颜滤镜」后的场景。

但是你在满曜的样板间，却很难找到是非交标的硬装。

满曜的小伙伴跟表弟说，金茂做的样板间，一定不会是展示间，一定要是生活体验馆。

不是说体验完就完，而是「预先体验」。是不是很潮！简直是太潮了。

这意味着未来交付的，就是你在这里体验的场景，和看到的所有细节。

是不是很潮！

简直是「太满潮」了。

04.

篇幅限制，这里没办法跟大家讲述太多细节。

但是不论是规划和细节上的艺术感渗透，还是对于客户划分的重新定义，在满曜身上，都可以感到强烈的非标潮感。

相比于金茂府的规制化，整个满曜有着更加强烈的定制化。

这样的定制化背后，实际上有正反两个路径的发展视角相交汇。

第一个视角是，对于艺术浓度最高以及国际浓度最高的朝阳，金茂前端对于客户大量的调研和走访，就是为了了解客户的真实需求，

要让年轻、时尚，还有艺术，成为朝阳客户触手可及的潮生活。

说起来很容易，做起来真的很难，更难的是实景呈现还要超预期的潮。

所以，如今我们看到的园林体系、超级界面和室内交付，都是如此。

我们即将看到的会所、架空层、车马院等一系列的产品内容，也都是如此。

而另一个视角是，即使呈现后，金茂也会根据客户反馈进行产品迭代。

单以159户型来说：

• 800库开门方向的优化；

• 岛台长度进行了调整，使它台面尺度更合适；

↑金茂满曜159㎡样板间实拍

• 蒸烤一体机位置优化，使操作时更方便；

• 主卫淋浴房的优化；

……（还有很多，所以表弟依然建议你去现场看看）

所以你会感觉到满曜会有非标潮感。

但与其因此说是满系非标，不如说是满系很潮阳。

05.

所以我们说金茂这次在满曜做对了什么？

1.让整个社区可日常居住的艺术化；

2.按家庭结构阶段划分客群需求，以客户需求去配置，而不是用削足适履；

3.交付的生活场景作为展示的内容；

4.和客户共创，以反馈作为产品调整的核心依据。

这些做法让满曜在材质和功能呈现之上，有了更潮的高级烟火气。

更重要的是，让潮日常化，让同频的一群人同频。

而不是复制一条本就非常成功的产品系，让客户再去适应它。

所谓的出乎意料，只是因为金茂从来没有把产品线作为模具，而是一款生活容器，如何因地制宜地去给客户更好的产品。

「小满胜万全」是金茂希望带给客户的生活状态；为此，金茂始终在为产品「多虑盈亏事」。

满曜很潮，这一点出乎所有人意料。

金茂这步棋，也出乎所有人意料。

没有出乎意料的是，金茂始终敬畏市场的赤子之心。销冠100

金茂满曜的内容，还有超多超多细节来不及展开！所以表弟真的建议你去现场看看！看了文章你就能确定，表弟在满曜有人！

所以感兴趣的朋友，抓紧扫码入群！给你一对一的确定性！

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