购房合同怎么签，才能保障顺利过户？北京房产律师分享避坑指南

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签了合同付了款，房子住了多年，房产证却始终遥遥无期，卖方还一口咬定合同无效拒绝配合过户。面对这样的困境，购房者该如何维护自己的权益？今天，我们通过一则真实案例，带大家深入了解房屋过户纠纷中的法律要点与维权策略。

一、案情梳理

（一）房屋买卖交易过程

2010 年 1 月，购房者陈林与卖方王丽的女儿李婷签订房屋买卖协议，约定以 30 万元的价格购买位于北京市朝阳区的一号房屋 。当日，陈林支付房款 17 万元。随后在 1 月 24 日，陈林又向王丽支付房款 8 万元。1 月 28 日，陈林与王丽正式签订房屋买卖协议，明确房屋售价为 50 万元，付款方式为签订协议当日付清全款，王丽需协助陈林办理房屋产权证并过户，同时自愿将房产证及土地证等相关材料转交陈林 。协议签订当日，陈林支付剩余 25 万元房款，至此完成全部付款义务，且王丽与某公司签订的一号房屋买卖合同及当地政府颁发的产权证明原件均交由陈林保存 。

（二）卖方的抗辩理由

王丽对此次房屋买卖交易提出多项异议，明确表示不同意陈林的诉讼请求。她指出，一号房屋是其名下房屋拆迁补偿所得，性质属于经济适用房，按照相关规定不允许随意处置，因此房屋买卖协议应属无效 。此外，王丽强调，最初的买卖协议是李婷与陈林签订的，而李婷并非房屋权利人，且没有任何授权委托材料，属于无权处分行为 。王丽还声称，自己是在陈林的强制胁迫下才签字，甚至曾因不堪其扰向法院起诉 。

（三）第三人的态度

乙公司作为本案第三人，明确表示该纠纷与公司无关，未发表任何意见。

（四）法院查明的关键事实

此前法院的生效判决对本案交易情况已有认定。2010 年 11 月 30 日，北京市朝阳区人民法院作出的民事判决书确认，陈林与王丽于 2010 年 1 月 28 日签订的《房屋买卖协议》有效，王丽应按约定向陈林交付房屋 。北京市第二中级人民法院也于 2011 年 5 月 18 日作出判决，驳回王丽关于受胁迫交易的上诉，维持原判 。在本案审理过程中，法院还查明，目前一号房屋已具备办理房屋产权证的条件 。

二、案件分析

（一）合同效力的认定

尽管王丽以房屋性质和无权处分等理由主张合同无效，但法院依据法律规定作出准确判断。《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关房地产未取得权属证书不得转让的规定，属于管理性规范，并非效力性规范 。这意味着，不能仅仅因为房屋当时未取得产权证就判定买卖协议无效。而且，陈林有理由相信李婷作为王丽女儿的行为具有代理权，后续王丽与陈林再次签订协议并认可付款行为，进一步确认了合同的有效性 。

（二）双方权利义务的界定

陈林已按照合同约定履行了支付全部房款的义务，有权要求王丽履行协助办理房屋产权证并过户的义务 。王丽拒绝履行合同约定，明显违反了合同约定和法律规定。在房屋已具备过户条件的情况下，王丽应当承担继续履行合同的责任。

（三）法律依据的适用

本案适用当时有效的《中华人民共和国合同法》相关条款，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务 。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，因合同签订等法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定 。这些法律依据为法院的判决提供了坚实的基础。

三、裁判结果

法院经过审理，作出如下判决：

第三人乙公司于本判决生效之日起七日内，协助王丽办理一号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至王丽名下；

王丽于第一项判决履行完毕之日起七日内，协助陈林办理一号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至陈林名下 。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范指南

谨慎选择交易对象：在购房前，务必对卖方的身份、房屋权属情况进行全面核查，避免与无权处分人进行交易。对于拆迁安置房、经济适用房等特殊性质房屋，要提前了解相关政策规定，确认是否具备交易条件 。

规范合同签订流程：签订房屋买卖协议时，确保所有权利人都在场并签字确认，若存在委托情况，必须查看合法有效的授权委托书 。合同条款要详细明确，包括房屋价格、付款方式、过户时间、违约责任等关键内容，避免模糊不清引发纠纷 。

保留交易证据：在交易过程中，妥善保存所有与购房相关的证据，如付款凭证、聊天记录、通话录音等。这些证据在发生纠纷时，将成为维护自身权益的重要依据 。

（二）卖房者的注意事项

如实告知房屋情况：在交易过程中，要如实向购房者告知房屋的真实情况，包括房屋性质、权属状况、是否存在权利瑕疵等信息，避免因隐瞒事实引发法律风险 。

严格履行合同义务：一旦签订合法有效的房屋买卖协议，就应当按照合同约定全面履行自己的义务。随意反悔、拒绝配合过户等行为不仅违反合同约定，还可能面临法律责任 。

（三）法律风险警示

房屋买卖涉及金额较大，法律关系复杂，任何一个环节出现问题都可能引发纠纷。无论是购房者还是卖房者，在交易过程中都应当增强法律意识，必要时咨询专业律师，确保交易合法合规。若您在房屋买卖过程中遇到问题，欢迎私信，专业律师将为您提供一对一的法律解决方案 。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）