加大高品质住房供给对楼市影响几何？

从河北省高碑店市高铁东站向西约1公里，坐落着一个绿色智慧健康建筑综合社区——列车新城。社区内的楼房错落有致，虽然外观看上去与普通住房并无不同，但其实内有“玄机”。

“社区内的住房能全年保持恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、健康零醛、森林氧吧的环境，夏天不用空调制冷，冬天无需暖气供热，比传统建筑节能九成以上。”河北奥润顺达集团（以下简称“奥润顺达”）总经理杨子龙告诉中国城市报记者。

列车新城是奥润顺达产品技术的一个典型应用场景。近年来，奥润顺达借鉴飞机、潜水艇、太空舱原理，让建筑具有优良密闭性，同时在恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、活性锰离子除甲醛、负氧离子生成等方面持续取得技术突破。

未来，类似上述的高品质住房将越来越多。

4月25日召开的中共中央政治局会议指出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

“当前，我国住房需求从‘有没有’转向‘好不好’，潜力仍然很大。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强认为，加大高品质住房供给将有利于扩大有效投资，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，是全方位扩大国内需求的重要部分。

近日，江苏省宿迁市泗洪县重岗街道玉珠湖壹号安居工程进入外立面施工阶段。该项目规划15栋750套科技住宅，集成智能物联、绿色节能技术，通过外墙保温、智能安防等科技赋能，打造智慧人居标杆，提升百姓生活质量和幸福指数。人民图片

更好满足住房消费需求

如何理解高品质住房？今年《政府工作报告》提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

在柴强看来，高品质住房就是“好房子”。

3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，具体对项目的规模、布局、功能、性能和关键技术措施等五大要素方面给出规定。规范于5月1日起施行。

为何加大高品质住房供给？

柴强在接受中国城市报记者采访时提到，当前影响住房需求潜力充分释放的主要因素之一，是高品质住房供给不足。加大高品质住房供给不仅有利于充分释放住房需求潜力，甚至激发、创造新的住房需求，从综合效应和较长期看，还有利于构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国城市报记者表达了相似观点：“目前部分新房滞销或去化缓慢，一个重要原因是这些房子是在旧模式下开发的。随着住房回归居住和民生属性，其户型设计、社区配套等方面已难以满足当下对高品质住房的需求。”

在李宇嘉看来，加大高品质住房供给是稳定房地产市场的重要举措，将起到“牵一发动全身”的效果。在供给侧增加户型合理、得房率高、功能完善、配套优质且性价比高的住房产品，能有效激发市场需求，提升居民购房意愿，“原本不打算换房的居民，可能因此改变决策。”

上述观点，正在被市场持续验证。

以上海市为例，上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，近期内环及中环区域的房产持续受到市场青睐。此类房产多属于高品质住房，其热销不仅直接带动了交易量回升，还提振了市场信心，保障了市场整体活跃度。

高品质不等同于高房价

有人担心甚至认为，加大高品质住房供给或建设“好房子”，对二手住房和未销售的新建商品住宅价格有冲击。

柴强认为上述观点并不全面。一方面，不能由此反推出现有的住房都是低品质住房或差房子，现有住房中也不乏高档住宅甚至“豪宅”；另一方面，现有住房中的城中村、危旧房甚至棚户区等真正的“差房子”或低品质住房，应该逐步改造或淘汰。

也有人将高品质住房等同于高房价。“不能如此简单判断。”李宇嘉分析，一方面，各地纷纷提高供地效率、完善供地模式、优化规划报建手续和公摊规则等，降低开发成本；另一方面，随着智能建造水平提高，造楼机、机器人、装配式技术等的应用，也能降低一定成本。

多家受访企业表示，品质与成本并不是非此即彼的选择题。绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”）在保障房领域的实践，为行业提供了一个参考样本。保障房项目通常投入大、收益低、风险高，但绿城管理坚持“保障房品质不低于商品房”的标准。

如何在有限成本下满足市场对高品质住宅的期待？绿城管理副总裁、绿城乐居集团总经理骆祎在接受中国城市报记者采访时介绍，绿城管理从项目定位阶段就开始介入，实行全过程精细化管控。针对保障房项目特点，重点做好大成本和小成本管理。

在小成本方面，绿城管理通过设计和施工优化降低无效成本，同时将资金重点投入景观、精装修等业主关注的环节，充分发挥品牌房企集采优势来降低建设成本；在大成本方面，通过代建模式帮助投资方缩短工期，提质增效，进而有效节约财务成本。

也有企业提醒，对于高品质住房要算长远账、整体账、综合账。

杨子龙介绍，企业对一些住宅进行绿色智慧健康改造时，会更换住宅被动窗、被动门，将厨房、洗手间、墙体缝隙、电源插座等所有跑风漏气的地方都进行密闭处理，然后根据房间大小装配专用的环境一体机，也会根据不同需求对健康功能进行选配。

“综合来看，业主完成改造后，不仅能节省空调和供暖设备购置费用以及长期取暖费等，还能享受专项财政补贴和长期低息贷款政策。更重要的是，因建筑寿命大幅延长，住房未来几十年都无需翻新改造，实现一次投入、长期受益。”杨子龙说。

落地需全链条协同发力

当下，全国多地已发布“好房子”建设相关标准。

3月28日，贵州省住房和城乡建设厅发布《贵州省高品质住宅设计导则（试行）》，结合该省实际情况从健康舒适、安全耐久、绿色低碳、生活便利、智慧科技、环境宜居等方面对贵州省高品质住宅的设计提出了指导性要求。

此后不久，山东省住房和城乡建设厅发布《山东省好房子建设标准指引》，从规划、设计、建造、交付、运维全过程考虑，聚焦安全、舒适、绿色、智慧要求，针对居住区风貌、空间配置、质量控制、适老化服务、智慧化运维等关键要素，提出定性和定量指标。

严跃进在接受中国城市报记者采访时表示：“加大高品质住宅供给，需形成全链条政策体系，不仅涉及前期规划设计，而且在交付环节（含现房、精装修、毛坯交付）也需协同推进，后续购房时还应为高品质住宅提供更多金融支持，如银行可针对高品质住宅项目适当加大信贷支持力度。”

李宇嘉向中国城市报记者表达了相似观点：“相关政府部门需要在规划审批、土地供应、工程报建、不动产登记等环节全链条协同发力。以土地供应为例，既要优化供应机制，增加核心区域优质地块投放，又要完善定价机制，保障开发商合理利润空间，从而激励其提升产品品质。”

柴强认为，加大高品质住房供给，需完善相关标准规范，转变相关规划观念、调整相关政策措施。如应适当降低建筑密度、容积率，以增加低密度大户型住宅供给。

“相关部门应加快研究出台土地让利、金融支持、税收优惠、财政补贴等政策措施，尤其是在土地招拍挂出让中要合理控制楼面地价水平，为高品质住房留足建设成本空间，以调动房地产企业开发建设高品质住房的积极性。同时，房地产企业应充分汲取过去的惨痛教训，不再非理性高价抢地，这也可使高品质住房的价格不至于很高，让人民群众可负担。”柴强说。

全链条协同发力，地方已经有实践。4月28日，山东省烟台市高品质住宅建设联盟成立。该产业联盟由来自房地产开发、勘察设计、绿色建材、物业运维等11个行业91家企业共同组建，实现高品质住宅开发全流程覆盖。

原标题：加大高品质住房供给对楼市影响几何

■来源：中国城市报记者 邢灿