招商·锦城序，三面割裂的「孤盘」？

不少粉丝问，单价3万的招商·锦城序（以下简称“锦城序”）是否会站岗？

从临时样板间来看，户型达到新规普遍水准，120㎡套四，137㎡套四三卫。和其它新规盘比，也没太出乎意料。

但这地段，实在让人“头痛”。

价格来到3万，买的却是“三面割裂的孤盘”，一面密布铁路线网，另外两面则是“主干道+下穿隧道”。

▲ 锦城序锦城序门口，蜀龙路与人民塘路交汇处车流情况

业内一直有个共识，好产品一直源源不断，只有好地段才难以复制。

今天重点说下它的地段，如果大家感兴趣，下期再分析产品。

成都上百个板块，如果要排名，二八能排三流，还是四流？

攀成钢、金融城算第一队，麓湖、天西或许也算。

第二梯队有点多，大源能排二梯队前列，林家坝、白鹭湾、三圣乡、青羊新城、金沙等也算。

上面这些板块，二八能和谁比？

即便成华区，万象城、建设路、杉板桥，哪个不比二八更强？

开发商在这个地方选择修啥产品，能看出板块级别。

目前二八二手房，成交多是总价200多万初改，单价2万出头。

二八有时给人高大上感觉，因为周边板块实在“太穷”，青龙场、驷马桥、理工大、龙潭寺，一个能打的都没有。

矮子里面拔高子，二八比周边的“穷亲戚”还是略强。

总的来说，二八比较容易吸引北门，特别是周边改善。

而南门，甚至新川也有不少人嫌弃，因为周边金融城、大源、麓湖……高手实在是太多，没办法。

前面说了，它周边有几个更弱板块，能吃到这一圈红利，也没问题。

但锦城序的位置，实在是让人头痛。

它处于整个二八的北端边缘位置，距离区域内大型商业“和信K101”，“铁建广场”位置较远，百度地图显示分别在2公里和2.2公里，是板块内最远的楼盘之一。

板块内二仙桥公园，圣灯公园两大主要公园，沿中环路和成华大道修建，距离锦城序也有2公里左右。

2公里距离，地图显示步行超30分钟，并不方便。

去公园、商场都要动车，板块边缘有种“爹不疼妈不爱”的凄凉。

“金三”土拍溢价106%，以4.12万/㎡楼面价成交。

主城稍微有点成色的地块，都在溢价成交，成华杉板桥、崔家店、东客站同样如此。

3月底锦城序一街之隔39亩地，“零溢价”成交。没看错，零溢价，无人争，无人抢！

▲ 来源成都购房通

该地块位置优于锦城序，楼下就是17号线“站点”，妥妥地铁盘。

再往前，锦城序82亩，华润中环天宸82亩，均“零溢价”成交。

在房企四处抢地背景下，业内为何对这里“极其冷静”，不妨多想想。

业内一直有个共识，好产品一直源源不断，只有地段才最难以复制。

锦城序的尴尬，不仅在于二八边缘。

项目所在位置，三面被“大交通”割裂，撕裂的城市界面，让这里成为“孤岛”。

锦城序北面有一块106亩待拍地，锦城序和它组成“三角形”地带。

在它们北面是密密麻麻的铁路，铁路网络纵横。

这里的铁路网络有多密集呢？

东西向成渝铁路、达成铁路；南北向成绵乐铁路；以及东西向转南北向成昆铁路，都在此汇集，密不透风。

从三环到锦城序，全是穿插其间的铁路线网，如果业主从三环开车回家，需要经过N个下穿，因为头顶上全是铁路、高架。

▲ 从三环到锦城序，需要穿行多个下穿

背靠大面积不能开发“割裂地带”，已经没有进一步拓展空间，与外界的割裂，注定上限不高。

锦城序三面都有“大交通”阻隔，交通动线如此割裂，非常少见。

前面说了，地块北面，是大面积铁路网纵横。

东侧蜀龙路连接新都和二仙桥，是城北进出城的物流、货运主要通道，“走二仙桥”的梗，也来自于货物运输经过“二仙桥-蜀龙路”进出城。

▲ 蜀龙路二八板块段航拍

西面是“人民塘路”，人民塘路虽然规划上写的是“双向四车道”，但在锦城序门前变成“六车道”。

另一侧的“蜀龙路”与“人民塘路”交汇处，车流量较大，锦城序正好在蜀龙路连续两个下穿之间。

两条主干道交汇处，车辆在这里容易发生堵车。

▲ 锦城序锦城序门口，蜀龙路与人民塘路交汇处车流情况

三面割裂，导致项目形成“孤岛”。

与之类似的，高新区著名的“美洲花园”，虽然挨着金融城，但由于三面被大交通割裂，成为“孤岛盘”，甚至被称为“死盘”。

美洲花园距离高新区南城都汇步行距离仅有1.4公里，但至今房价仍徘徊在一万多，以一己之力拉低高新区均价。

锦城序对面有一块106亩待拍地，这两个项目能否形成合力，单独撑起“三角地带”这一小板块？

答案：很难！

两个项目组合在一起，难以解决交通割裂，通勤不便，小板块内没有公园、没有商业、没有学校（幼儿园除外）等问题。

要使用这些配套，还是需要开车出行才能抵达。三面割裂的状态，又让开车出门掉头的地方不少，费时费力。

反而，两大楼盘挤在一块“孤岛”，未来出行可能更加拥堵。

加上对面还有一块公交车停车场预留用地，但未来业主驾车通行，拥堵在所难免。

锦城序一共17栋住宅，其中不少楼栋临人民塘路和蜀龙路主干道。

其中1、2、3、16、17号楼，正对人民塘路，位置最不好，干扰最大。

人民塘路下穿车辆出来车速相对较高，并且这条下穿连接青龙场，货车带来的干扰显然更大。

11、12、15、16号楼临蜀龙路，不过从总平来看，这几栋楼应该是山墙面朝向蜀龙路，影响相对小一些，尽量避开临近蜀龙路的房源。

教育方面，虽然对面是七中英才，大家都知道七中英才大摇号，因此除了上下学增加拥堵，并没有太大作用。

根据公开报道，锦城序大概率入读双林小学（馨韵校区），这也是最好的方案。

即便如此，但也存在距离远的问题，百度地图显示，锦城序距离双林小学（馨韵校区）约1.7公里，步行需要约28分钟。

将近半小时路程，步行上学不现实，只能选择开车。

这意味着，即便家里面有老人帮忙带娃，几乎也需要孩子爸妈每天接送。

孩子到了小学高年级，离学校近的家庭，已经可以让孩子自行上学，但锦城序这个距离，还是需要接送。

锦城序未来的配套主要还得依靠小区自身，但大型商业、教育、公园等，只能驱车前往其它地方。

对于购房者来说，买房住一辈子，少则一二十年，多则三五十年，产品不断迭代，现在领先的产品，三五年后，还能吊打竞品？

当五年以后，市场上都是新规盘，新规盘也将全面涌入二手市场，还能确保有竞争力？

产品不断迭代，但只有地段才是最难复制，也更有价值。

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