房产买卖律师：非拆迁人买拆迁安置房，办证遇阻起诉相关方的实例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市经济技术开发区，一起围绕房屋不动产权证书办理问题的纠纷进入了司法程序。原告是陈某梅，被告则是开发区管委会。

时间回溯到2005 年，陈某梅与开发区管委会签署了一份《安置房协议书》，按照协议约定，陈某梅购买了位于北京市大兴区的一处拆迁尾房，协议上所写的房屋地址为 b 室。陈某梅按照要求向北京市土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心支付了全部购房款，共计 224707.3 元，并且也收到了相应的收款收据，随后顺利办理了入住手续，开始入住该房屋。

二、原告诉求及理由

（一）陈某梅的诉讼请求

1. 判令开发区管委会为陈某梅办理北京经济技术开发区 b 室房屋的不动产权证书；

2. 本案诉讼费由开发区管委会承担。

（二）原告主张的事实与理由

在入住之后，陈某梅前往北京经济技术开发区房屋登记机关办理房屋登记手续时，却被告知其购买的这套房屋属于拆迁安置房，按照相关规定不能办理房屋登记手续。从签订房屋买卖合同至今，已经过去了整整16 年的时间，在这期间，开发区管委会一直都没有履行协助陈某梅办理不动产权证书的义务，这种不作为的情况严重违反了双方合同中所约定的义务，对陈某梅的合法权益造成了侵害。无奈之下，陈某梅只好向法院提起诉讼，期望法院能够支持自己的诉讼请求，维护自身的合法权益。

三、被告辩称

开发区管委会辩称，依据相关规定以及拆迁管理办法来看，所谓的被拆迁人，指的是在本次拆迁范围内，那些被拆除的正式房屋及其附属物的所有权人，这类人员可以选择房屋补偿或者货币补偿，如果选择房屋补偿的话，还能够享受一定的优惠政策。而在本案当中，陈某梅并不属于拆迁范围内的人员，所以按照规定，其不应获取拆迁的房屋，也不能进行相应的房产登记。

四、法院查明情况

在2005 年 12 月 29 日那天，陈某梅（被安置人，乙方）与开发区管委会（安置人，甲方）正式签订了《安置房协议书》，协议内容明确约定：“为保护甲、乙双方权益，经双方协商同意就房屋安置达成如下协议：一、甲方将下列房屋安置给乙方：地址为 b 室房屋。二、安置房价格为 224707.3 元。”

在签订上述协议后的第二天，也就是2005 年 12 月 30 日，陈某梅就依照约定支付了全部购房款 224707.3 元，之后顺利收房，并一直占有使用涉案房屋至今。

经过法庭询问，陈某梅表示涉案房屋的备案地址为北京经济技术开发区b 室。同时，陈某梅也自认自己并非拆迁安置对象，其购买的涉案房屋属于拆迁安置房尾楼，并且还强调自己在整个购房及使用过程中，并未享受过应由被拆迁人享受的免除税费的待遇，都是按照相应要求正常缴纳了税费。

五、裁判结果

北京经济技术开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内协助陈某梅办理北京经济技术开发区b 室房屋的不动产权证书。

案件分析

从法律专业角度深入剖析这起案件，核心要点在于对双方签订的《安置房协议书》的效力以及履行情况的考量。

首先，开发区管委会将涉案房屋出售给陈某梅这一行为，从双方签订协议、陈某梅支付购房款以及实际收房入住并长期使用等一系列事实来看，能够认定这是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的法定情形。

其次，陈某梅已经切实履行了自己作为购房者的主要义务，也就是支付了全部的购房款，而开发区管委会也按照约定将涉案房屋交付给了陈某梅使用，且至今时间已经长达十多年。在此情形下，不动产权证书作为房屋产权归属的重要法定证明文件，陈某梅要求开发区管委会为其办理，是在合理行使自己基于合同约定以及相关法律规定所享有的权利。

再者，在没有明确证据显示涉案房屋存在诸如土地性质问题、规划不符等无法办理房屋权属证书的客观障碍的情况下，开发区管委会作为合同的一方主体，有责任也有义务协助陈某梅办理相应的不动产权证书，这既是对双方合同约定的履行，也是保障公民合法财产权益的法律要求。所以，综合各方面因素考量，法院对陈某梅要求开发区管委会协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求予以支持，是符合法律逻辑和公平原则的。

办案心得

其一，对合同条款及背景事实的精准把握是基础。在接手这类涉及特殊房屋性质（如拆迁安置房）权属证书办理纠纷案件时，必须要深入研究合同签订的具体背景、合同条款中关于房屋性质、双方权利义务等关键内容。就像本案中，仔细分析《安置房协议书》的各项约定以及陈某梅购买拆迁尾房的具体情况，明确双方在合同履行过程中的实际行为是否符合约定，这为后续判断案件走向以及制定诉讼策略奠定了坚实基础，只有把这些基础工作做扎实，才能找准案件的突破点，有的放矢地为当事人争取权益。

其二，证据收集与整理要全面细致。在整个案件办理过程中，要引导当事人全面收集各种能够证明案件事实的证据，比如本案中的《安置房协议书》、购房款收据、入住手续相关文件以及关于正常缴纳税费的证明等等。这些看似零散的证据，实则相互关联，共同构成了证明我方主张的有力证据链条。而且，收集完证据后，还需要按照一定的逻辑顺序对其进行整理，在庭审过程中能够清晰、有条理地向法官呈现，让法官能够一目了然地了解案件全貌，增强我方主张的可信度，使法官更容易认可我们的观点。

其三，充分应对对方可能的抗辩理由。对方提出的抗辩理由往往是影响案件胜负的关键因素之一，需要提前做好充分准备。在本案中，开发区管委会提出陈某梅不属于拆迁安置对象不应办理房产登记的抗辩，就需要从合同本身的效力、实际履行情况以及相关法律对于房屋买卖后产权登记的一般性规定等多方面去分析应对。通过查找类似案例、研究相关法律法规的立法本意等，来有力反驳对方的抗辩理由，向法官说明虽然陈某梅并非传统意义上的拆迁安置对象，但基于双方真实有效的合同行为以及公平合理的法律原则，其有权要求办理不动产权证书，从而化解对方抗辩带来的不利影响，为胜诉创造有利条件。

其四，庭审表现要专业且灵活。需要提前精心准备庭审提纲，从开场陈述案件事实、阐述法律依据，到回应对方抗辩理由，再到最后的总结陈词，每个环节都要做到条理清晰、逻辑严谨。在庭审过程中，要保持冷静、专业的态度，根据法官的询问以及对方的发言情况及时调整策略，灵活应对各种突发情况，重点突出对己方有利的事实和法律依据，引导庭审的走向朝着有利于我方的方向发展，让法官认可并采纳我方的观点，最终实现胜诉的目标，切实维护好当事人的合法权益。

总之，办理这类涉及房屋产权登记纠纷的案件，需要从多个维度精心谋划、严谨操作，才能取得理想的办案效果。