楼市政策向内：这是最正确的选择，风险依旧

　　楼市是背水一战。

　　自然资源部下发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》：“商品住宅去化周期超过３６个月的，应暂停新增商品住宅房用地出让”。

　　政策向内，土地财政终于开始对自己下手了。

　　我们知道，中国房地产与其它国家最根本的不同，就在土地财政；地方是土地资源唯一的供应者，对供求关系的平衡负有最终责任。地方财政不但拥有土地的供应权，也拥有土地的定价权，如果出现了严重的供求过于，始作俑者一定不是许家印、潘石屹之流，是地方财政。

　　地方财政也有一个根源性的问题。

　　财权小，税收利得占比５５％，事权大，事权责任占比８５％，这一大一小自然是财力不足，于是，有了土地财政，卖地的钱通通归地方；这是一个巨大的诱惑。中国是土地全民所有制，这个资源对地方政府来说，放在那也就是个行政区划，如果租出去，那太诱惑了；当然不是让农民去种粮食，是以土地出让金的形式卖给开发商去盖房子，那就是一棵巨大无比的摇钱树。于是，２０１７年时，中国楼市新建面积占了全球近一半，而中国的房企，先是民企，其后国企也不甘寂寞，纷纷加入，计九万余家，超过了全球房企的总和，美国也只有五百多家；这就是以地方财政为核心取向的中国楼市，虽然政策一直表示：房子是用来住的。

　　这棵摇钱树的量级究竟有多大？

　　２０２１年全国土地出让金收和入８万多亿，超出了国企民企银行三家利润的总和，支撑了地方财政５０％左右的收入。一个城市好不好，房价说了算；房价谁又是说了算？不是开发商，开发商总体上利润是恒定的，不是房价翻了几十倍，开发商了赚了几十倍，市场没有这种逻辑。房价的变数主要在地价，是地价说了算，地价与税金这两项政府性的收入占了房价的６０％左右。

　　巨大的利益，挡不住的冲动，《最后的疯狂》，然后是《疯狂的代价》。中国房地产供应端在飞奔，而需求端是有限的，楼市的供过于求就是这样炼成的。

　　楼市危机实际上从２０１８年就已经开始了。

　　那时，各项数据还在上升，实际上注定会是一根长长的上影线。万科已经喊出了“活下去”　的口号，潘石屹警告房地产的未来是货币说了算，政策红利已经到头了；２０１９年恒大要求降价销售，也是浓浓的危机感，政策却下了限跌令。因为，中国房地产的核心价值从来都是财政。财政近几年政令堆成了山，所有政策只有一个目的：维持财政的土地出让金收入，保楼市说到底是保财政。

　　既然是以财政利益为核心价值，所以，政策一直在拼命刺激需求端，而不是斩断供应端。这本来是一件非常简单的事，既然供应端完全由地方财政决定，既然地方是土地的唯一供应者，如果２０１８年一纸文件，停止土拍，十年内没有特批一律叫停，现在的局面将是供不应求，没有悬念。

　　实际上在２０２３年对土拍已经有了一定的约束，一年三轮土拍，不能想拍就拍，缺钱就拍，要经审核，地方的部分权限被拿掉了；但正式下文，有了明确的界线，“商品住宅去化周期超过３６个月的，应暂停新增商品住宅房用地出让”。仍然是一个标志性的转向，楼市向内，终于对自己下手了。

　　为什么不能在２０１８年限制地方土拍的冲动？为什么又在２０２４年开始出台限制措施？

　　原因都在土地出让金。

　　地方财政根本离不开土地出让金，谁来补一年８万亿的收入缺口？二十年内，没任何行业的税收，包括征收房地产税，在量级上都不能置换巨大的土地出让金；停止土拍，就准备全面负债维持；现在，为什么又开始限制了？因为土地出让金已经大比例下滑，市场有它自身的规律，２０２３年土地出让金滑至５万多亿元，这５万多亿也是城投为主在拿地，实为左的倒右手，还是负债支持，从而推动了特别国债的发行。发债将成为常态，社会消化不了，就让央行下场买，房地产的形势完全变了，与其占地走个土拍的形式，不如直接发债。

　　对土拍做出限制，有利于修复供求关系。

　　政策要做的是斩断供应端，让需求端奔跑，但是，２０２４年对地方财政来说，仍然将十分困难；如果失去了土地出让金的支持，多半也要学习万科，喊出“活下去”的口号。

　　如果某城市去存量乏力，取消了土拍，这日子怎么过？

　　第一，学习贵州，打报告给上面，让上面指出一条光明之路；第二，发行特别国债务，长债化短债，撑住再说，大家不都是这样？第三，精简机构，减少冗员，堂堂正正地减少对土地出让金的依赖。

　　第三条是最好的选择，也是最难的选择。