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专家又推出一个解决中国楼市难题方案:拆房子,这个逻辑成立吗?

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  楼市怎么救?

  马光远说,这事太简单了,我来教你。

  马光远认为:中国有三分之二的房子,都是2000年以前的老破旧了,居民有强烈的换房冲动,所以,事情也就简单了,不就是供过于求了吗?那就拆,把这三分之二的房子通通拆了,房子一下就短缺了,乾坤倒转。

  干掉了三分之二的房子,房子倒是短缺了,问题是购房钱从哪来?

  其实还是老一套,由地方财政发拆迁费做置换,这样,拆迁户就可以拿着拆迁费去周边买房子,楼市一下就火了。



  这个拆房子的逻辑就是充分的市场交换。

  经济的GDP正是在交换中形成的,盖房子是GDP,拆房子也是GDP,拆了再盖还是GDP,交换意味着繁荣。实际上是让凝固在老破旧房子里的流动性又转了一个轮回,从而打开了投资与需要之间的堵点。这比投资修高铁要实际,因为投资妥妥地是流向了市场需求,而且是大消费。

  从老百姓的角度来说,虽然是从东房换到了西房,但居住环境升级了,从而也刺激了家装、家具、家电、家用一连串相关的生产链和生产性需求、消费性需求,潜在消费刺激出来了。



  从开发商的角度来说,有活干了不说,存量房也卖了出去,又可以继续拿地了;负债表与利润表都得到了修复。

  从财政的角度来说,虽然扩大了财政赤字率,但是,整个房地产行业盘活了,走出了房地产行业产能过剩的困局,税基在扩大,从而进入良性的,以负债形式驱动的增长模式。有惊而无险。



  可以实行吗?

  不太可能,中国的房地产总资产约460万亿,三分之二的拆除,粗暴地计算也要增加负债300万亿以上,市场上增加了300万亿货币,那是什么量级?去年底化债,发行特别国债也就一万亿;大规模增加货币无异于是在制造金融危机;如果慢慢来呢?那不白说吗,城市拆迁从来也没停止过,可就是补不上地方财政对土地出让金的需求。

  经济上的设计,最怕完美的预案,何况需求是不可设计的。

  马光远的设计有一个完美的前提,就是拆迁户全体采取了一致性行动,都拿着拆迁款并提出银行所有存款,去周边买房子。如果有相当一部分人因种种原因没有去买房,或者并没有去买大房子,而是实用主义地买了一个更小房子,甚至是租了个房子,留下钱安享晚年,这个完美的设计就崩溃了。



  房地产有解吗?

  有,最优解就是地方财政降低体制成本,与企业税同甘苦,共享乐,不再依靠土地出让金,让房价彻底回归市场。

  可以实现吗?

  难,因为长期以来,地方开支的计划并不仅仅是依据企业税设计的,而是依据企业税+土地出让金+负债率一起设计的,现在想降也降不下来了。高大上的行政办公大楼耸立起来了,这就是异质资产,不能拆了,相反,每年要投入极大的维护成本,水电气暖想省也省不了。

  想起了经济工作会议上的一句话:先立后破。

  很多事情却必须先破后立,破不了,也立不起来,土地财政要等待到“立”,不再依赖土地出让金,不打破现有的行政框架又怎么可能?



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