上海楼市，将迎来全面洗牌

　　今年上海的豪宅卖的特别好：

　　中海顺昌玖里196.5亿，滨江凯旋门70.27亿，融创外滩壹号院二期99.97亿，保利世博天悦80.8亿，香港置地启元44.5亿。

　　再叠加马上开盘的凯德茂名公馆75套套均三千万+的豪宅，这两个月上海豪宅的总销售额即将突破500亿，这个数据可谓前无古人，后无来者。

　　当然，我不是为了鼓吹上海楼市的辉煌。

　　市场实际上很惨，二手豪宅也开始了无量下跌，中介门店不知道倒闭了多少家。

　　当然，这些还只是暂时的影响。

　　上海豪宅的井喷供应，其实将会造成一个更大的后果:

　　倒逼上海楼市全面洗牌。

　　01

　　最近跟开发商懂里的操盘手聊天，大家对豪宅热销的看法出奇一致，就是“幸运”。

　　这么讲的出发点，大多是对于上海未来巨量的豪宅供应量的担忧。

　　“如果现在不抓紧入市，未来很有可能就卖不掉了。”

　　上海楼市到底藏了多少豪宅的供应量其实很难有个定数，因为总会出现一些隐藏在水面下的项目突然冒出来。

　　凭借着公开市场的数据，我们大概统计了一下：

　　待供应的豪宅总建面超过300万㎡，套数大约在13000套左右。

　　当然，这还不包括那些已经开始整备或者收储，但是还没有出让或遴选的地块，全部算上，套数只会更多。

　　这些房子中还掺杂着大量的风貌类产品，总价都是妥妥的5000万+，又把去化难度拔高了一层。

　　上海一年到底能消化多少豪宅呢？

　　上海过去近十年的时间里，平均2000万以上的房子成交量也就一年一千多套，5000万以上的成交量大部分时候都是一百套出头。

　　除了少数几个年份市场好供应多会出现一些差异，大部分时候都很稳定。

　　如果按照这个平均去化速度，上海现在的新房豪宅至少得卖个十年，高总价的房子，恐怕再多些年都未必卖的完。

　　今年到目前为止，高总价的新房都卖了一千多套了，其实基本已经消耗掉一年的购买力了。

　　即便是考虑到前两年新房豪宅供应量比较少，积累了一些存量购买力，后面的豪宅也铁定不会这么舒服了。

　　此外，本就受打击的二手豪宅市场，高倒挂其实已经岌岌可危，不少二手豪宅成交价已经大幅回调。

　　这个跌价势头一旦逐渐成为共识，新房的销售很快就会重回寒冬，恐怕会让后市更差。

　　02

　　之前，业内普遍有个共识是，这么多豪宅不会快速的上市，不会一次性拖垮市场。

　　但是，理论是这么回事，开发商的钱袋子抗不扛得住又是另一回事了。

　　现在的行情大家都清楚，别管是什么类型的开发商都没啥余粮了，拖着不上才是最不可能的。

　　综合来看，新房豪宅的超量供应肯定是既定事实了，二手豪宅的价格下跌也会成为另一个既定事实。

　　当下唯一能宽慰大家的是，幸好豪宅和中产社区之间的价格差距还是比较大，短期还不至于把中产社区价格也压得那么惨。

　　但是这个逻辑成立的前提是，默认这些豪宅只是相比于原来跌价了，但是还走的是豪宅的价格体系。

　　但是这个逻辑只能在短期成立，随着豪宅越来越多。

　　中长期来看，一部分房子肯定是要跌落豪宅圈成为中产社区，其房价也是注定会暴跌的。

　　这么说的核心原因在于：

　　市场上的购买力是有限的，市场容纳不了那么多的豪宅。

　　上海有两百多个板块，分化十分复杂

　　贵的地方太便宜，便宜的地方太贵

　　03

　　从产品维度来讲，豪宅之所以称为豪宅，跟地段、产品力、品牌、房龄等多个维度都有关系。

　　但是这个视角其实是比较狭隘的，因为豪宅本质上是购买力分化的结果：

　　最顶级的购买力有多少，豪宅的数量就应该有多少。

　　这些顶级购买力认可的房子，其实就是豪宅。

　　假设现有的有钱人资金不变，房地产开发水平倒退到三十年前；

　　那么上海最贵的房子就应该是古北二期和那些老大楼，因为这是他们能选择到的最好的产品，。

　　这些房子在今天视角看很垃圾，但是如果只有他们，他么就是豪宅。

　　那么上海到底有多少的顶级购买力呢？

　　按照胡润最新的统计：

　　上海总资产≥1000万的家庭数量为26.49万户，较上年减少2.3%。按户均3人计算，涉及约79.5万人，约占上海2476万常住人口的3.2%。

　　上海净资产≥1000万的家庭数量为14.65万户，按户均3人计算，涉及约44万人，约占上海2476万常住人口的1.8%。

　　1000万可以视作顶级中产，1个亿视为顶级富豪。

　　上海总资产≥1亿的家庭数量为1.68万户，较上年减少4.4%。按户均3人计算，涉及约5万人，约占上海2476万常住人口的2‰。

　　上海净资产≥1亿的家庭数量为1.02万户，按户均3人计算，涉及约3万人，约占上海2476万常住人口的1.2‰。

　　这个数据其实十分合理，推算一下，其实也完全符合二八定律。

　　1000万以上的家庭几乎可以称之为中产中的佼佼者，在总人口比例中就得是二八定律的一次平方，基本也就是20%*20%也就是4%左右。

　　以此类推，过亿的家庭还得再乘一次4%，考虑到上海能虹吸全国顶级的购买力，最终实际千分之二的比例倒是十分合理。

　　那么，上海大概有多少套豪宅呢？

　　我们大致统计了一下，整个上海大概有近800万套住宅：

　　其中总价超过1500万的房子有25万套左右，3000万的房子大概有5万套出头，5000万以上的只有1.5万套左右。

　　算一下各自价位段的占比就会发现：

　　存量的豪宅总数和居民购买力总量几乎是完全匹配的。

　　而其中的部分偏差也可以理解，毕竟顶级家庭都不止一套房子。

　　从数据上我们也能看出，上海的豪宅本质上没有出现所谓的供需失衡；

　　或者说，上海大概需要的就是那五万套三千万的房子，多了就吃不消了。

　　这种情况下，短期内还有一些所谓的豪宅能够在豪宅圈里享受豪宅的价格体系，比中产社区贵很多，最多是没什么成交量。

　　长期来看，有些社区势必是要被挤出豪宅这个圈子的，到时候，价格旧藏不住了，肯定是要掉到中产社区的水平的。

　　这个维度来看，有些豪宅恐怕买的时候就会跳进坑里。

　　04

　　这种优胜劣汰其实很明显。

　　以黄浦为例，未来待上市的豪宅数量全市最多，怎么可能老牌豪宅都屹立不倒呢?

　　好在黄浦是宇宙中心，其他区域的那些豪宅们就要当心了，跌落的风险很大。

　　当然，开篇说的是上海楼市全面洗牌，到这里都只聊了豪宅，关我中产和刚需什么关系？

　　这是因为，楼市是个整体，不仅仅豪宅是有数的，中产社区也是有数的。

　　有豪宅滑落阶层，就会倒逼一些中产社区房价下跌，甚至被挤出中产的圈子。

　　毕竟人家以前曾经是豪宅，至少在某些方面是达到了豪宅的层次的。

　　落魄了，水平大概率也比很多中产社区的高。

　　比较危险的就是那些曾经的1.5类地段，本来就在中产社区的身份上达到了豪宅的价格水平，以后首当其冲的可能也是这些地方。

　　当然，这个是很宏观的规律，到了微观层面来看，其实中产社区的地缘特性比豪宅要强很多；

　　实际分析的时候还要结合各片区自身的供应结构来分析实际的影响。

　　此外，也会有一些所谓的豪宅会非常悲剧，比如户型特别大，总价腰斩了都卖不掉也是有可能的。

　　结语

　　篇幅有限，只能将逻辑讲清楚，没法逐个板块分析崛起和滑落，感兴趣的朋友欢迎留言讨论，或者联系小助理预约咨询。

　　此外，肯定有朋友好奇，本文说的情况难道完全无解吗？

　　可以确定的是，单靠刺激购买力是作用不大的。

　　上海楼市整体的二手房换手率大概只有3%，远低于国际大城市的水平。

　　这和我国特殊的情况有关，很多家庭资产其实就是那套房子，没什么现金，购买力是释放不出来的。

　　而且需求这东西，挤一次两次还行，挤多了也是真没有。

　　短期来看，局部的放松准入条件，恐怕是势在必行。

　　长期来看，还是要我们持续突破，全面发展才行。

　　有一天，上海的豪宅成为全球的奢侈品，自然问题迎刃而解了。

　　▼ 以上为正文

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