从三级到12个经营单元，美的置业组织架构，为何日益工业化了？

作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

今日上午，据《凤凰WEEKLY地产》报道：

“从多个美的置业的内部员工处确认，上周即5月10日，美的置业进行新一轮架构调整，由‘集团—区域—城市’三级架构精简为‘集团—城市’二级架构，沪苏皖、浙闽、湘赣、西南、粤桂、中部六大区域公司被撤，原先7个区域（含沈阳城市公司）拆分为12个经营单元。

美的置业方面对《凤凰WEEKLY地产》表示，目的是简化管理，充分激发城市作战动能，以更强的竞争力应对市场挑战。”

简析：

据波哥看楼市独家观察，本次美的置业组织架构的调整，颇显得有点纠结，在三级架构到二级模式的变化过程中，犹如令狐冲受多股真气撕裂一般。

◢其一，“二级管控模式”，真的是美的置业的内心想法吗？

按最近主流房企的组织变化来看，都在不断扁平化，皆在不断强化人效的价值和贡献力，整体撤销大区，落脚于城市层面，乃为一大趋势，今年最典型的就是央企中交地产，直接将架构简化为二级模式，加上保利一直以来的二级模式的快速抢位，导致一大波“三退二”组织架构演变的案例出现。

美的置业，这样做，是时代的选择，为了降本增效，大家都不断舍弃或减弱了三级方式，都加大了对直接看得见炮火区域的赋能，特别是在销售、回款和交付等方面；同时，而将投资和拿地、人力资源和资金等方面的相关重要流出口的权限快速收回了集团。

这并非业内很多人所讲的那样——“集团急速收权+下面很想躺平”那么简单，实际上，直白来说，即为“把花钱的事权收归集团+将赚钱的压力传到地方”。

业内许多的相关解读，显得比较模糊，有一定瑕疵。

上述美的置业的组织调整，有一定的共性，趋势使然。

事实上，在波哥个人看来，在“三退二”的过程中，美的置业也有一个比较鲜明的特点：

——打破了传统的二级架构模式，走向1.5级左右的结构，其颗粒度更细了。

这是波哥一个相对众多业内大咖不同的独家观点。

也不仅仅是所谓的扁平化了，它代表的是另外一种更能闻到泥土香气的方法。

综上，第一个撕裂感，来自“经营单元和充分激发城市作战动能”之间的些许矛盾，因为前者是一个更细部和下沉类的管理学概念，后者则是一个区域市场类的营销学范畴，一内一外，泾渭分明，如今美的置业将两者强行勾兑在一起，可见其焦虑。

此外，“经营单元”的说法，在经济学界，基本皆为工业思维下的名词，最有名的是日本的阿米巴模式和国内海尔的“人单合一”（UB）的打法等，讲究的都是精益管理的手法。

有鉴于此，在时代的巨大压力下，目前来审视，美的置业比较彷徨，在战略思维上没什么新的想法了，而开启了啃老制造业的模式。

但是，在地产界，原来中梁地产高举高打的“阿米巴模式”，最后把自己搞得一身骚，美的置业，可能也要去多思考一下哈。

毕竟，在工业思维和地产思维之间，有很大的鸿沟，不得不察。

◢其二，“经营单元”何意？新瓶能装旧酒吗？

据波哥看楼市观察，“经营单元”这个说法，在我们地产界，尚属于首个。

然而，在经济学和管理学领域，它也是一个老词了。

此间，一个主要问题是：

为啥，美的置业，此时这样去表述自己的组织新打法？

是要借一个相对的新名词，去凸显自己的咖位吗？

是要以一个崭新的大打法，去铺排自己的战略吗？

经波哥看楼市分析，此类想法，应该不是美的置业内心的真实意图。

因为，只有有效活下去，方可看到明天的曙光。

综合比较起来，近期，美的置业突然搞出一个“经营单元”的说法，让很多媒体和朋友一脸懵逼，大多都不知所云。

此情况，大家都可以去仔细阅读一下业内的众多报道，很多人都没有搞懂“经营单元”是啥意思，仍在按照各自领域的固有思路在自嗨，而迷惑了许多人。

波哥认为，一言以蔽之：

美的置业，在地产板块的发展越来越艰难了，其三魂七魄在快速离散，寒气裹身、业绩不振等，只能回家去找妈妈了。

其中，一个有意思和值得一提的是：

以前，上行期，美的置业从来不讲美的集团的背书情况，做了许多的隔离；但，被严重打脸的是——近年来，美的置业，不断在宣扬自己是美的集团下的地产板块业务，足可见，其“美驴技穷”了。

这几个字虽然不太好听，然，反映了许多的客观事实，美的置业，能够去遮掩吗？

整体观之，美的置业，虽有母体美的集团制造业的强大支撑等，可是，在国内房地产领域，其模式与制造业迥然不同，互相抄作业非常的困难。

对此，波哥引用一位先哲的话来印证一二：

司马迁先生曾说——“夫天者，人之始也；父母者，人之本也。人穷则反本，故劳苦倦极，未尝不呼天也；疾痛惨怛，未尝不呼父母也。”

也即，在重大的困境之下，美的置业，其腾挪空间十分有限，方洪波和郝恒乐等，叠加美的太子何剑锋在影视传媒方面的众多溃败等，美的母体的日子都不太好过了，地产板块，就其整个集团来看，似乎变成了一个类似于鸡肋的业务。

地产领域一众人，如今把老祖母都搬出来加持自己了，充分说明，美的置业的巨大难处。

面对纷繁复杂的趋势变化，过去“理工男”人设下的美的置业，实际上，对未来充满了迷惘，急速抛出了工业化思维下的“经营单元”的模式，虽然有一定意义，但更多是回归工业制造维度的流变，与地产界的大趋势，有很深的割裂。

否则，曾经的雅阁尔、格力地产和新希望等，也早就杀出来了。

业内格局，也绝非如此简单了。

OK，这些话题就不多扯了。

下面想问一下：

“经营单元”，到底是什么意思？跟美的置业的发展到底有何关系？

相关问题，为控制文字数量，就不再去展开了；其中的有关话题，请大家去百度或翻书，在此就不去罗里吧嗦了，抱歉哈。

有兴趣的朋友，可以私下里交流。

近日，据波哥看楼市独家观察，对美的置业的组织架构调整一事，不少媒体或业内朋友，从各个方面对其进行各自不同的分析和阐述。

但是，总体来看，能够有效走心的观点乏善可陈，或许并不能给业内提供更多的有效参考。

很多人的分析角度，都比较固化，有一定的问题，难以经得起深度的推敲和分析。

有鉴于此，相对而言，今天，波哥在本文中，主要结合了更多的一些视角及要点，来解读了美的置业，在本次组织架构调整中的主要问题，以我们独立的视角提出了一些新的观点，以供大家参考和交流。

最后，再从两个小角度来看一下：

据波哥了解，在本次调整之前，美的置业下辖沪苏皖、浙闽、湘赣、西南、粤桂、中部六大区域公司+沈阳城市公司。

在美的置业早期的战略方面，美的置业充分借鉴学习了同属于顺德的碧桂园，主攻二线及三四线下游城市，很少涉足一线及准一线城市。

从2012年走出佛山开始，陆续外拓沈阳、邯郸、株洲、徐州等地，美的置业始终围绕着“远离一线城市，重点三四线城市，甚至五线城市的布局”。

另外，从2019—2023年，近5年间，美的置业在毛利率和净利率两大核心指标上（见下图），下滑得非常严重——在毛利率方面缩水64%、在净利率上缩水72%，基本上已经冲击了自己的底裤，美的置业能不慌吗？

也可以印证一点：

按房地产思维，美的置业已经遭遇严重挑战，在持续下行的趋势中，已经魂不守舍了，不得不去“找妈妈了”。

一个特例，难以尽言。

当然，波哥，也希望美的置业能够有效挺起来，但从其目前策略来看，有一点背离——因为不再是房地产层面的最新想法，而套上了其他产业的一些枷锁在里面。

未来到底如何，只能且行且观察咯。

未尽之处，敬请各位及时与我们交流探讨为谢！

基因和母胎所致，在新一轮严酷的大竞争中，从过去的制造业跨界而来的美的置业，事实上对国内房地产的理解并没有那么透彻，整体看来，仅为时代趋势下的一个相对坚持更久一点的投机者而已，故而，一旦遇到大严寒和大收缩，跑向自己的“鸡窝”，将成为自己必然的最后退路，这又有什么好说的呢？

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