倒挂，上海楼市最大的骗局

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这两年“倒挂”是上海楼市最热的词条，几乎所有的楼盘都打着“倒挂盘”的口号在做宣传，仿佛楼市遍地是黄金，随随便便买个楼盘都是净赚百万。

但我们也发现，很多所谓的“倒挂盘”都是低积分，甚至没有触发积分，那么是大家放着皮夹子不捡吗？

所谓的倒挂，其实是上海楼市最大的骗局。

Part1 倒挂的成本和风险，你考虑了吗？

第一， 现在绝大部分新房都是期房，平均从认筹到拿房的时间在2-3年，所以存在资金成本和等待成本。

假设2年拿到房，平均资金成本假设5%（无论是首付还是贷款），契税假设2%（实际可能是1-3%），两年里实际成本已经高达12%！

虽然有人会说房贷总额没变，只是提前还了而已。但是你的整体房贷周期被提前了2-3年，折现率需要充分考虑。

期房等待期的租金成本，按照1万/月假设，两年高达20万+。或者换种算法，假设这个阶段你已经拿到房租出去，那么按照上海的租售比至少也有个1.5%的总成本损失。

另外，还有一些容易被忽略的成本。

假设你是卖了旧房去打新，还有前手交易的成本，包括二手房作为卖家承担的税费中介费等。

那么整体的前后加起来的总成本很可能超过15%，更不用说换房和买房的艰辛，甚至是导致的家庭矛盾，也不能被忽视。

换句话说，如果你的新房没有一定程度的倒挂，可能本身就不值得买，特别是那些卖房打新的人，压根和赚钱没关系。

第二， 你的期房一定能顺利拿到吗？

不得不承认的现实是，随着民营房企的大面积暴雷，期房的风险进一步提高。

举个例子，宝山上大经纬城市绿洲6期，通过中介和渠道做了推广，不少媒体甚至有板有眼地给出了倒挂率（无任何冒犯同行的意思）。

结果据网友爆料，经纬学府阳光项目在2021年3月认购结束后，已经停工半年以上，期间业主与经纬沟通后，经纬进行了“表演式复工”，给业主提供了假复工的照片，并没有实质复工的迹象。

业主们只能不断去各种渠道维权，如果没有当时鼓吹的倒挂率，会不会有些人就能避坑呢？不胜唏嘘。

Part2 新房供应加速，倒挂终究会逆转

这两年由于特殊事件和火爆行情，上海楼市正在进行加速供应。

根据CRIC的数据，2022年第3季度上海供应面积约316.8万平方米，为2019年至今最高。排名第二的是2021年第四季度，供应面积约为310.69万平方米。2021-2022年来，上海楼市持续高供应。

截至第五批次，上海前五批次累计共推出59062套房源，按约8万套新房供应计算，第五批次之后应该还有1-2批次新房入市。

预计第四季度供应量应不少于第三季度，由此看来，2022年全年商品住宅供应量或将刷新2021年峰值。

从交易量角度看，上海是全球最大的二手房交易市场。一直以来二手房都是上海楼市的主角，而一手房占比在30%以内。

但是情况在发生扭转，还是根据CRIC的数据，一手房的占比在悄悄上升。2022年至今，上海一手房成交占比已经提升至44%，未来很可能与二手房平起平坐。

毕竟政府也缺钱，土地和新房永远是最快的渠道。

最重要的是，土地的供应还在加速。随着2022年宅地供应的继续增加，未来上海新房会迎来高峰期，在整体市场规模有限的情况下，新房甚至可能会反超二手房成为主角。

一旦新房成为主角，很多倒挂会逐步地、分区域地消失。

Part3 倒挂不是躺赚，而是你的安全垫

那么倒挂就没有价值吗？显然不是。

首先，明显的倒挂区域，以及核心区域，请放心冲吧！

海量的土地供应，只会出现在还有空地和旧改的区域，很多区域已经完全成熟，新增供应有限，未来房价还是以现有二手房为基础。比如复兴珑御等楼盘，肉眼可见的绝版。

另外，很多楼盘的倒挂确实离谱，那才是真正的红盘，即使二手房回调影响也不大。比如保利大宁等楼盘，倒挂得过于离谱。

其次，正确地认识倒挂，别当作赚钱的工具，而是你的安全垫。

因为你的期房有倒挂，所以当未来楼市出现转冷的时候，你才能有足够的安全垫去承担风险。让周边高位接盘的二手房先去扛雷吧。

最后，那些没有倒挂或者倒挂极少的新房，就别碰了。

考虑到你的交易成本和资金成本，以及新房的交付风险，如果你的新房还不如周边二手房均价（不是简单粗暴的均价，而是折算房龄/品质后的），那就别考虑了。

如果你对楼盘倒挂还有疑问和想法，可以在文章下面留言，或者找小房弟聊聊，欢迎咨询。

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