讲个恐怖故事：深圳写字楼，空置率超30%

万科出让深圳湾总部的新闻，大家都看到了吧。

昨天，深圳公共资源交易中心以挂牌方式，转让位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权，起始价为22.35亿元。

而这块地，最初是由万科，在2017年以底价31.37亿元竞得，并在2020年举行开工仪式。

图源：中建三局深圳公司微信公众号

若地块以底价成交，万科这笔买卖至少亏超9亿，这还不包括6年多来贷款费用，以及前期投入的设计费、施工费。

对于这则消息，很多人将视线聚焦在万科血亏上，或者惊讶于深圳湾居然还有超总地块。

而我更想知道，这块地在挂牌截止时间，5月27日前真的有人会接手吗？

毕竟，深圳写字楼空置率，已经去到30.6%！

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写字楼空置率

爱搞钱的深圳居然最高

来自第一太平戴维斯数据，截至今年第一季度，深圳写字楼空置率环比上升1.7%，达到30.6%。

与此同时，租金指数环比下降1.8%，平均租金降至163.9元/平/月。

这个数据，有多离谱——

平均租金163.9元/平/月，回到2012年水平。

空置率破30%，是2000年至今的第一次。

图源：第一太平戴维斯

不跟过去的自己比，跟其他城市比较，又是如何？

北京：空置率20.2%；

上海：空置率21.7%；

广州：空置率19.0%；

杭州：空置率27.7%。

没想到吧，广州的空置率最低。在大湾区中，尽管租金水平不是最高，但回落幅度最小、站得最稳。

图源：第一太平戴维斯

反之，爱搞钱的深圳，写字楼租金下滑更猛，空置率也是大城市中最高的！

一般来说，写字楼空置率维持在10%～20%之间，是相对合理的。行业普遍认为，30%是一道警戒线，超过这个红线，意味着是明显过剩。

也就是说，深圳的写字楼已经供大于求。

而且，深圳写字楼空置率高这个问题，也不是一天两天的事。从2022年开始，便是四个一线城市中，空置率最突出的那个。

所以呢，30.6%这数据，受短期新增供应结构性影响并不大。说深圳写字楼过剩，一点都不冤的。

而接下来，深圳的空置率和租金，还会更虐——

根据第一太平戴维的预测，2024年深圳或有13个新项目入市，面积合计约89万平方米，总存量预计增长至1180.6万平方米，同比增长8.2%。

市场迎来供应洪峰，去化压力水涨船高，预计平均租金在短期内难以回升。

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写字楼空置率高

对住宅市场有何影响

相较于住宅，写字楼这个话题其实有点冷门。

因为在很多人看来，写字楼的受众是老板、是企业，而非个人。写字楼空置率高低，租金变化，应该与大部分人没什么关系。

不过，我却是持相反观点——写字楼市场遇冷，比房价下跌更可怕。

写字楼市场的兴衰，可以说是一座城市、一个板块经济的风向标，体现的往往是一个整体态势。

因为如果只是某些行业处于下行周期，办公需求下降，而有其他新兴产业交替上升，有足够的扩张动力，按理来说是可以很快填补写字楼市场的空白。

而如果区域能留住企业，映射在写字楼市场上的表现便是：空置率低，租金上涨。

企业入驻写字楼后，除了可以带来人流和资金、拉拢相关企业、刺激消费以外，更重要的是可以为区域、为城市带来源源不断的税收，形成良性循环。

这一点，与宅地、住宅这种一锤子买卖产生的影响力，可是差距甚远。

反之，如果企业经营艰难，赚不到钱，对办公室的需求自然会下降，写字楼的空置率越来越高，租金也会不断下滑。

时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。

营商环境不好，企业员工就会面临失业或者降薪。特别是写字楼，里面办公的一般是白领，在社会上来说算是中高层收入的人群。

而当一座城市、一个板块的中高层收入人士，收入都在下降时，蓝领、外来务工这种收入偏低的人群，日子只会更难过。

在这样的氛围之下，大部分人没有信心，没有足够的购买力买房。

住宅市场，也就难有真正意义上的复苏。

从这个层面看，写字楼空置率过高这个问题，理应引起所有人的重视。

特别是以优化资产配置、投资为主要目的购房者，如果看到区内摩天大厦，只有楼没有人，CBD不再堵车，或者写字楼内企业数量越来越少。

那你应该要意识到，这是一个预警信号。

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