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沉寂5年,郑州终于对公寓下手了!

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前两年,公寓市场虽然不好,但是还有一些公寓项目时不时打个骨折,出来刷下存在感。

今年以来,郑州市场上已经没有公寓项目发声了,公寓的存在感直接降为零。

盘点了一下,郑州目前依然在售的公寓项目,只有两个:金地峯尚、绿都云立方。

金地峯尚去年开盘,平层单价5000+元/㎡,Loft单价7000+㎡,今年底交付,看样子也是要卖到现房了。

敢于开盘,金地已经算是勇士了。

金水北的美盛星空150,售楼部高调开放了一段时间,没等到正式开盘,就直接封盘不卖了。

2019年的时候,绿都云立方均价10000元/㎡,现在Loft已经降到了6000元/㎡,照样无人问津,交房两年,现在依然在售。

公寓作为房产的边缘化产品,其实受到周期的影响很严重。

住宅去化难,公寓只会更惨,叠加政策制约,客户认知迭代,最终都会反在销售大幅度下滑,库存被动增加。

2017-2019年公寓市场火爆,但2019年之后,即便是无底线降价,不少公寓也依然要卖到现房。

这直接导致了之后的三年,郑州公寓的库存量达到顶峰。

2020年,郑州公寓库存490万㎡;

2021年,郑州公寓库存534万㎡;

2022年,郑州公寓库存506万㎡;

严重的供大于求,导致公寓产品处境更加艰难,量价齐跌,去化周期不断攀升,甚至已经陷入恶性循环。

为了去化公寓库存,广州上个月已经停止了商务公寓等类住宅项目的审批。

虽然这能从根本上解决新增问题,但是对于存量公寓的去化,利好是有限的。

单纯解决供给问题是不够的,无法刺激需求,公寓产品依然无人问津,甚至逐渐被市场抛弃。

所以对于存量公寓来说,目前最好的出路就是被收编成为人才公寓,这也是公寓去库存最直接的方式。

2

郑州最早开始提出建设人才公寓是在2017年,直到去年,郑州几万套人才公寓开始陆续投入市场。

根据官方公布的数据,2023年,郑州市全年共23个人才公寓项目93.6万平方米投入运营,共筹集人才公寓50681套。

关于郑州人才公寓房源筹建的方式,主要有以下三种:

(一)盘活存量。市、区两级政府国有平台公司采取回购、自持转化、回租、改建等方式盘活存量公寓、住宅、安置房用作人才公寓。以小户型项目为主,兼顾高品质存量房源和优质成片社区

(二)政府统建。市、区两级政府根据城市空间布局、结合产业园区发展需求,集中规划建设人才公寓

(三)单位自建。高校、科研院所及引进人才较多的企事业单位,可利用符合政策规定的自有存量用地建设人才公寓。

其中最为关键的就是第一条,盘活存量公寓,这对于郑州大量公寓库存来说,简直就是救命稻草。

很多大规模城改项目配建的公寓产品,如今都被收编成为人才公寓。

比如说去年已经投入使用的,华瑞紫银华庭的公寓,被收编为春藤美寓,瀚宇天悦城的公寓,被收编为金冠美寓。



还有今年投入使用的,保利文化广场的公寓,被收编为枫杨美寓,汇泉西悦城配建的公寓,被收编为玉轩美寓,华瑞紫韵城天园的公寓,被收编为长椿美寓,等等。



根据泰辰数据,2021年底公寓库存534万㎡,按近一年均去化算,需13年才能消化完。



而截止2024年3月底,公寓库存降低至350万㎡,少了184万㎡。

在政府保持同样的回购力情况下,公寓库存的去化周期,能够从原来的13年下降至不到2年即可消化完毕,实实在在解决了公寓产品的库存问题。

另一方面,政府通过回购停滞的问题公寓,推进其工程进度,比如说停滞许久的金科城公寓,现在摇身一变成为了人才公寓,保障交房,对提升城市形象也起到很大作用。





除了收购存量公寓,人才公寓的房源还有一部分来自于安置房和政府自建。

管南的中州美寓,原来就是永威城的安置房,惠济区的英才美寓,原来也是安置房小区。



金水北的龙门美寓则是政府自建,同时还配建了幼儿园,计划2025年投入使用。





目前,郑州的人才公寓可以说是遍地开花,投运规模更是位居全国前列。



3

在租赁市场上,人才公寓更是凭借绝对优势,对租赁市场造成巨大冲击。

人才公寓的租金标准不高于同地段市场租金的70%,平均一居室每月600元左右、两居室每月1100元左右。

就拿今年配租的两批次人才公寓来说,东站附近的商鼎美寓,房源包括34-46㎡的一室,约60㎡的两室,租金价格区间为979-1478元/月。

而同一地段,新发展楷林广场的月租金2300元/月。



常西湖四环外的玉轩美寓,全部为25-46㎡的一室户型,租金价格区间为271-388元/月。

同一地段,汇泉西悦城2号院,76平的两室一厅,租金1100元/平。

根据位置不同,租金有所差异,但人才公寓的租金优势始终明显。

而且人才公寓更便捷安全,从申请选房开始,全部线上操作,省去很多麻烦,也不用一边交着高额的中介费,一边还要担心房租或者押金被中介卷跑。

人才公寓的环境、配置并不差,对不少安置房更是降维打击。

室内配置空调、冰箱、洗衣机和热水器等家电和床、衣柜、沙发和书桌等家具,设施齐全,真正实现了拎包入住。

园区内配建有人才之家,涵盖公共会客厅、共享厨房餐厅、健身房、台球厅、乒乓球室、瑜伽室、活动室、会议室、阅览室和自习室等特色功能区。

配套设施超过大部分出租房,也更加符合年轻人的需求和喜好。





截至去年底,郑州市人才公寓吸引博士、硕士研究生入住占比达14%,吸引非郑户籍占比85%。

人才公寓的运营,对于郑州吸引人才起到极大的利好作用,也为人才留下来提供了基础的住房保障。

而且通过收购存量公寓作为人才公寓,很大程度上消化了郑州市场上的存量公寓,缓解一部分房地产去库存压力。

人才公寓的郑州模式,实现了消化市场公寓产品库存、满足保障人才住房需求的双赢,毫无疑问,已经成为全国典范!

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