房地产政策确实变了，但很多人都理解错了，这才是真相

　　房地产政策最近确实发生了巨大变化，但是大多数人的理解都是错的。

　　最近自然资源部发布了重磅文件《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

　　文件很繁杂，但核心就两点：

　　1)新房库存去化周期超过36个月的城市，地方政府必须暂停卖地，直到降低到36个月以下；

　　2)新房去化周期在18-36个月的城市，地方政府严格限制卖地，卖掉多少房子，才能卖多少的地；

　　具体政策很多文章已经详细地解读过了,我今天着重来讲讲这件事后续的影响和房地产整体市场的调控思路。

　　我在今年两会后就发文章说过，今年仍然会是房地产救市大年，但不同于过去的做法，现在的救市已经进入了第二阶段,。

　　从去年2023年房地产救市开始，政府的主要手段是：需求端发力。

　　不管是房票机制、城中村改造、放松限购限售、放松社保、商品房以旧换新，无一例外，这些都是从需求端发力，寄希望于通过改善型需求的入市带来房地产整体的回暖。

　　这样有什么好处，很明显，就是只需刺激需求，而无需从供应端动刀子，也就是地方政府的土地财政可以继续维持。

　　高层一直强调“先立后破”，没有找到新的财政收入来源前，要谨慎破除旧有的财政增长方式，就是这个道理。

　　我们可以把这个称为房地产救市的第一阶段，核心就是:刺激需求，而土地财政继续搞。

　　但是没奏效，原因有两点：

　　1）市场预期没有发生改变，土地一直在供应，房地产市场供大于求的局面一直在加剧，房地产整体库存居高不下。

　　2）过去一直致力于保持房价平稳，错误地认为“保房价”就是保银行、保房企，但反而给银行和房企造成了更大的伤害，中间环节（房企和银行）的持续承压会让房企债务危机持续爆发，所以我们能看到去年以来超过30家房企接连暴雷，三好学生也难以独善其身。

　　所以刺激需求上各地政府花招频出，但是房地产市场就是一副好死不死的模样，就是这个道理。

　　于是，今年的房地产救市大年，将会进入第二阶段：从供应端发力。

　　我们可以很明显地发现，目前高层对房地产就两项任务：一是保交楼，二是去库存。

　　之前高层最为看中的“先立后破”的地方土地财政，被放到了更靠后更低的位置。

　　去库存的常规方式很多：控制土地供应、控制房地产开发节奏、控制楼盘上市节奏等等都是。

　　从目前来看，高层甚至已经默许了通过“房价下跌”来实现楼市去库存的方式，这一点我们可以从430政治局会议略窥一二：

　　430会议通稿中，房地产篇非常明显的一点就是，过去经常提到的“防控房价过度调整”的相关表述，已经被删除了。

　　也就是说，房地产“以价换量”的去库存模式，真正的要来了，以前是全力保房价，现在是全力去库存。

　　自然资源部是贯彻中央意图最果决的部委：宣布各地的卖地节奏要盯住库存去化周期，本质就是控制房地产的供应，避免过度供大于求。

　　而各地政府也是心领神会，比如广东肇庆，宣布取消公摊面积，按照套内面积进行房地产销售。

　　我看不少人解读说，取消的公摊面积最后还是会通过涨价转移到买房者身上。

　　这就一厢情愿了，这种“转移”在房价上涨阶段容易实现，但是在现在的环境下，是很难实现的。

　　而更可能的情况是：以前有公摊，75%的得房率，现在取消公摊，变成75折买房了。对购房人其实是大利好，因为本质是房价下跌来去库存。

　　比如北上广深，这两天也在加紧取消限购措施，本质也是在去化库存。

　　所以我们可以很明显地感受到风向，就是：

　　中国历史上第二轮房地产去库存周期也正式来临。

　　那么这个有什么巨大影响呢？要知道，这背后可是无数人的财富变动。

　　请大家关注明天的文章，我会具体聊一聊。