中介要拿地盖房，你敢买吗？

史无前例！贝壳要进军房地产？

3月15日，北京再次拍地，虽仅有三块地，但胜在质量不错，其中顺义区新城23街区空港六期地块在37家房企激烈竞争下，以总价11.67亿、溢价率15%，被北京建工拿下。

总建面3万多方，无任何配建，地铁、商业、国际学校等配套都是现成的，还位于后沙峪板块等。其实单看地块本身，也确实满足贝壳下场的条件，够拿来实验。

本以为后续讨论会是北京建工怎么操盘，万万没想到，风头完全被另一家新面孔房企抢走了。

乍一看，名叫贝好家置业，上网一搜，好家伙，这家新开发商学名叫贝壳，就是那个凭一己之力鼓捣出蓝绿红好几种颜色的中介大佬！

还没拿地还能引起如此剧烈的讨论，可能也只有它了，像极了女团选秀最后几轮时，来了一位惊艳的踢馆选手，并拿了第二名的感觉。

那肯定有人会问，即便拿到了，它能造出好房子嘛？

你还别说，早在3年前，贝壳就有造房子的想法：

2020年底，贝壳酝酿搞了个房地产基金部，一开始也没遮遮掩掩，就是专注于开发商，通过战略投资或股权合作基金方式，与其搭上点关系。

期间动作不少。一个是与中骏东南区域南昌中骏世界城的战略合作；另一个则是与佳兆业以及新城在深圳合作开发的项目。

但因为实际入股效果不理想，还遇到房地产大环境的急剧变冷，最终这个房地产基金部“流产”了。

当然，首战就败对于贝壳而言，不能说毫发无伤，但至少也是未改初心——

这不，去年年底公布的“9号项目”，就是C2M模式下延伸出来的产物。

相比2年前，9号项目更像是一个下生就会走路的娃。

因为，贝壳已经不再是只知道出钱的金主爸爸了，它还管项目后期产品设计以及营销。

一方面，初期借出去的钱的利息和本金，随着项目开盘，资金回笼后，能一并收回；另外，项目后期还有佣金费用等等。

你瞧瞧，这不是想赚的盆满锅满嘛。

其实，早在公布9号项目之前，贝壳已经花费了不少心思。一方面，花重金从龙湖、万科、金地等开发商挖了不少高管。

同时，贝壳还四处奔波到各个热点城市，调研的同时，还与各地开发商做了极为深入的交流，包括深圳、南京、合肥等地。

而这一次贝壳在土拍上的首秀，在一定程度上表明他们做好了准备。而且，可能会在多个城市同时进行。要知道，贝壳除北京之外，还在西安、成都两地，设立了房地产企业。

当然，我对于贝壳这种新势力介入房地产，还蛮看好。

首先，贝壳账上有点小钱，小日子过的很滋润。

根据财报数据显示，2023年贝壳实现营收777.77亿元，同比增长28.2%。其中二手房业务营收241亿元，同比增长15.9%；新房业务营收306亿元，同比增长6.7%。

新兴业务也不容小觑。2023年家装业务营收增长至109亿元；租房在内的业务更是增至84亿元。

在大家都瘪了趴窝的时候，贝壳的表现超出预期。

其次，也是最重要的一点，即C2M模式，带来以房找人转向以人定房模式转换。

所谓C2M模式，即Customer to Manufacture，从消费者到制造者。

关于C2M模式，本质上就是以前期海量信息库为基础，利用大数据、AI算法等，形成一套较为确定的产品定位与定价方案。

譬如早一步知晓市场定价、户型大小、高层还是低密等各类客户需求。

最后，政策放宽边际的扩大，让贝壳有了进入的契机。

比较明显就是一级市场地价下降。核心城市的优质空间有盈利空间，房企们自然嘎嘎往里面冲。

拿杭州来讲，去年年末土拍，未来科技城板块内的枫揽华庭起始楼面价21500元/方，同板块的枫映华庭和汀岸辰风里是23000元/方的价格，直降1500元/方。

除了直接降价格这种粗暴的方式，降容积率的方式也让房企有钱赚。

浦沿板块的伟星·滨望，出让面积约2.8万方，楼面价2.61万/方，拿地总价约15.7亿元；隔壁的观晖美寓，出让面积3.13万方，楼面价2.61万/方，拿地总价约23亿元。

在各方条件类似的情况下，仅相隔一年给开发商省了约7.3个亿，原因就是一个容积率2.2，另一个为2.8。

如果放在两年前或者三年前的杭州，地价死贵，环境还差，还贼难抢，你说贝壳想冲进去嘛。

你别说，贝壳突然在土地市场冒泡，还挺有意思的。

一方面，楼市开始要往好的一面转向了。不难发现，楼市全方位都在探底了。

1-2月房地产开发投资额为1.2万亿，同比下降9.0%；商品房销售额增速下降29.3%，仅1.1万亿；房地产开发企业到位资金为1.6万亿元，同比下降24.1%。

虽然年初四大一线城市都有不同程度的放开，但仍然止不住萎靡的态势。

基本上，政策底已经显露了。

政策都露底了，距离市场底也不远了。观察一个重要指标就是未来5个月后销售额是否能上去。

虽然不能盼望楼市重回火热时期，但转好的希望还是很大的。

另一方面，持有海量存量房和一手房数据的贝壳，对市场未来2-3年有信心。

数据表明，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比增长6.3%；销售金额约17.4万亿元，同比增长5.8%。

其中，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%；2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，销售金额约10.3万亿元。

如果说2023年市场是处在向高质量、新模式转型的阵痛期，那么2024年的市场，新房销售量将保持N型筑底态势；二手房则随着房价调整以及市场供需匹配效率提升，成交量稳中有升。

当然，说到底无非是想整波快钱。

首先，贝壳已经在这个市场摸爬滚打这么多年，不管是渠道还是客户，手上的资源都是极其庞大的。

以至于，一个区域内有多少潜在客户、客户想要怎样的产品等，贝壳对于每个城市的客群规模以及客群特征，可以说了如指掌。

其次，在核心区域中，碰上优质地块，能拿到赚点钱也是不错的。

毕竟，自己手握这么多客户资源，在目前这个市场环境下，不就妥妥一个大爹嘛。

况且，现在地价还下来了，有价格美丽且质量不错的地块，拿下来自己造或者和别的房企一起开发，完全没问题。

后期开盘还能依赖自己的客户资源优势，狠狠赚一波快钱，也没啥问题。

总之，对于贝壳拿地，可以说规模不会太大，对整个大市场也没太大影响。

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