2024交易再迎新高峰，地产酒店何去何从？

文|迈点

房地产行业处在艰难调整期，是近年来有目共睹的客观事实。在此环境中，就连行业大佬们也都步履蹒跚，纷纷通过断臂回血以求新的喘息，他们的目光，不少停留在了曾经让其赢得拿地机会并给项目带来溢价的酒店资产。仅仅在新旧年交替阶段，碧桂园、华侨城、万达、融创等已开始在先后抛售酒店。

卖卖卖，房企酒店不断被摆上货架

前不久，广州产权交易所官网消息，碧桂园在广州产权交易所挂牌转让多项资产，资产业态包括酒店、写字楼、商业物业、办公楼、公寓楼等，拟转让资产价格合计38.18亿元。增城区凤凰城酒店赫然在列，也是此次打包资产中最贵的项目，为12.6亿元。

增城区凤凰城酒店是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，总建筑面积97912.69平方米，也是碧桂园集团内为数不多的一线城市酒店项目，于2003年开业，2017年重新装修，共573间豪华客房。

而在同期，融创旗下两处位于四川省都江堰市的高端酒店──成都融创施柏阁酒店和堇悦酒店被拍卖，起拍价约5.97亿元，评估价约7.47亿元，开拍时间为1月22日10时。值得玩味的是，当天该拍卖信息就被撤回。

据公开资料显示，上述两家酒店属于融创成都万达城的酒店集群部分，融创成都万达城正是融创中国在2017年7月从万达收购的13个文旅项目之一。

成都融创施柏阁酒店是华住和融创文旅携手打造的奢华级酒店，共拥有235间客房及套房，配备7个独立露天汤池、24小时恒温泳池和活力健身中心。成都融创堇悦酒店是融创自有酒店品牌，酒店拥有460间特色客房，房间以熊猫和阿狸IP为设计元素，打造独具特色的亲子主题客房。

融创卖家产，已经足够驾轻就熟，上述也是近年来融创第五笔被拍卖转让的文旅资产项目。其中的酒店项目就包括了成都环球中心天堂洲际大饭店、无锡融创茂的配套酒店以及滇池宋品酒店。

和融创一样，不少地产公司在近年来出售酒店的动作也越发频繁。

前有富力地产将从万达收购的73家酒店纳入待售名单，出售酒店资产大约占整体95%，后有世茂出售的上海外滩茂悦、上海佘山世茂洲际酒店、上海佘山世茂御臻品之选酒店，以及与上海世茂广场打包出让的世茂康莱德酒店；新华联出售转让的铂尔曼大酒店、北京新华联丽景湾国际酒店、银川新华联喜来登大酒店、上海新华联索菲特大酒店等10余项酒店资产；阳光城出售转让的包括希尔顿等20余项优质资产……

而到了2023年，酒店被抛售的数量更是来到新高度。据迈点研究院不完全统计，2023年全年拍卖价格在亿元以上的酒店数量已经超过130起。这些被拍卖的酒店背后，不乏万达、万科、华侨城等房企大佬的身影。比如上海宝格丽酒店，以24.3亿元的出售价格将酒店拍卖推向新高潮，其背后卖主正是华侨城亚洲。

交易高峰期的2024，地产酒店如何正视市场环境？

随着文旅市场的复苏，酒店资产的价值正在不断回升，这也就解释了为何2023年酒店大宗交易热火朝天的原因之一。迈居副总裁黄栋庆表示，如果2023年算作是酒店交易元年的话，2024年将会是酒店交易的高峰年，市场上还有不少高端酒店等着被接盘。

在迈点看来，上述观点不无道理。

首先，物竞天择，"被淘汰"早已有迹可循。

以往，酒店业务可是地产企业的"兵家必争地"。克而瑞有一组统计数据显示，截至2021年底，全国房企100强中仅有15家没有布局酒店业务。

将视线拉回到地产酒店兴起伴随的地产黄金时代。彼时，酒店对于地产企业有着诸多优势。

第一，酒店作为地产企业的勾地工具，尤其是政府为了提升城市形象或打造某一地块时，在售地的同期会列上附加条件——必须做一个高端酒店且需要自持自营，从而能够在土地价格上给予一定优惠。

第二，对于地产企业而言，酒店业务可以对冲风险，投资酒店，可以增加投资物业多元化类型，提供稳定现金流，平衡市场波动，从而抵御风险。

第三，资产升值，从酒店的星级层次来看，地产型酒店多为高端及以上酒店，这对于所在项目的市场估值，都有相当大的助力。

此外，做酒店带来的合理避税、融资变现，对地产公司来说也都有利可图。

但在房住不炒、三条红线等行业政策调控之后，房地产不再高歌猛进。负债累累，不断暴雷的行业现状下，"活着"一度成为众多地产企业发展的核心关键词。因此，变卖资产、断臂回血则是地产公司当下选择的首要方式。作为投资回报周期长、且能够置换大量现金流的酒店，自然首当其冲被抛售。

其次，交易频繁不能只看作行业危机，反而更应该是不破不立的格局重塑。

从目前酒店交易释放出来的信号来看，这些酒店资产中存在不少经营不善、官司缠身，以及定位与实际情况不符的情况。

比如上海宝格丽酒店，根据华侨城公告披露，2022年，上海宝格丽所在的上海苏河湾项目部分资产的可销售资产录得收入1.4亿元，同比下降43.5%；除税后亏损0.52亿元，相当于上年亏损翻了4倍。2023年上半年收入1.19亿元，除税后亏损690万元。尽管高贵如宝格丽，尽管坐拥陆家嘴和外滩一线景观，尽管在跨年夜400平的套房曾开出报价约22.3万元的天价，但经营业绩的不达预期，仍旧逃不掉被卖的命运。

与此同时，业绩整体缩水也在困扰着与地产捆绑的高星级酒店。酒店咨询机构浩华发布的《2023中国饭店业务统计》显示，根据其样本统计，2022年国内五星及四星级酒店的业绩跌入谷底，其中五星级酒店每间可供出租客房经营毛利甚至比不上疫情前三星级酒店水平，各档次酒店的毛利差异正在缩小。

黄栋庆就曾表示，许多五星级酒店的投资不是完全的市场行为，并不具备投入产出平衡的可行性，这也导致酒店每间可供房收入很不理想，甚至低于经济型、中档酒店为主的有限服务酒店。

综上不难发现，这其实更是在为投资者敲响警钟。让投资者重新评估和分析此类资产的价值和投资潜力，同时还要考虑房地产和酒店行业是不是正在经历一轮深度的调整和转型。当然，华侨城也在给其他一些债台高筑的房企"打个样"。以行动告诉大家在这种风口上应该怎么做，是自觉点选择割肉填坑，还是一如既往一条道走到黑。

最后，地产企业想要涉足的酒店市场，新战场已经悄然搭建。

尽管看似房企在纷纷变卖酒店资产、剥离酒店业务，但房地产企业更像是遵循着行业的发展规律，走出了符合自身特性的发展道路。这一点，从国际酒店品牌巨头的成长史，便能窥出一二。

以万豪国际集团为例，在发展初期，酒店物业以自持和租赁为主，主要采用重资产运营的方式实现运营和发展；在品牌成熟后尝试切换为轻资产模式主导模式，加快引入加盟模式，降低杠杆，不断跑马圈地提升品牌知名度；到现在的发展成熟期，则利用金融工具剥离自身的重资产，将持有的物业以REITS形式剥离运作，在多种经营模式下获得服务收入，抗风险能力得到进一步增强。在2020年，万豪地产规模就已达128.9亿美元，位居全美酒店类REITS第一，而万豪国际集团中高端以上酒店加盟店占比约为72%，基本实现轻资产运营。

其高质量发展路径，也为国内的地产系酒店发展提供了借鉴之路。

回顾近几年的地产系酒店，也能发现这一趋势。在更饱受关注的卖卖卖背后，地产公司也在不断地建建建成立酒管公司，帮助自身从重资产赛道切到轻资产赛道。无论是金茂、保利，或是绿地、万科，都成立了地产系酒管公司，不少企业建立了自己的品牌矩阵，形成了从奢华酒店到五星、四星，到特色、精选的全品牌矩阵，增强消费者触达层面。

·2014年，远洲集团决定将发展重心从房地产转向轻资产的酒店管理输出；

·2015年，宝龙地产成立了新酒店集团，并确定了着重以轻资产的方式，采取租赁、加盟以及输出管理模式，发展自有酒店品牌；

·2016年，万达酒店也迈出了轻资产输出的第一步；

·2017年，世茂集团与喜达屋资本合资成立的世茂喜达酒店管理公司，以自主品牌对外输出管理为核心业务；

·2018年，合景泰富旗下的木莲庄酒店管理集团成立，表达以轻资产模式实现发展，陆续推出高端度假酒店、精品设计酒店、奢华五星酒店三大产品系列；

·2021年6月，金茂酒店在三亚召开发布会，正式宣布金茂酒店从业主身份的重资产走向轻资产的发展道路，一口气推出金茂嘉悦、金茂诚悦、金茂璞修、金茂隐逸、金茂天玥五个品牌，产业线覆盖高端、超高端商务和度假板块，剑指国内高端酒店市场……

地产企业在风起云涌的酒店拍卖浪潮下，纷纷成立的酒管公司，也正在比肩而立。而这些，正是地产酒店未来的新战场。

时代新周期，地产酒店如何勇立潮头？

正如房地产已经过了狂奔的二十年，曾经与之捆绑紧密的五星级酒店也如此，狂热在消失，理性在回归。在此背景下，地产酒管公司正在迎来新阶段赛程的重要分水岭。

那么，接下来地产酒店到底还能如何做，才能在新时代中勇立潮头？

1、关注城市更新地块动态，借力发力依旧值得重视。

在文旅业持续复苏的当下，仍有地方政府希望借助星级酒店激活文旅市场，提供优质服务。比如1月4日青岛宣布，为推动旅游住宿业高质量发展，将在2025年年底前引进10个以上高端品牌酒店项目，不断壮大星级饭店规模，对新评定为五星级旅游饭店将一次性给予500万元奖励。

就目前情况来看，土地出让时要求配套高星级酒店建设的情况依然存在，尤其在城市更新的地块里，但整体较以往已有所减少。地产公司可以保持着在此相对丰厚的经验，趁着余温未褪，进一步赋能项目，从而获得优质酒店资产。

2、夯实自有品牌矩阵，打响知名度从而对外输出。

虽然上述可以看到不少酒管公司已经开始有意识推出自有品牌矩阵，但在目前的市面上，这些所谓的自有品牌并没有显现出太大的水花。比如金茂推出品牌矩阵以来，只翻牌丽江金茂君悦雪山酒店，其他项目并没有较大进展。

相较于万豪等已经足够成熟的品牌，地产系酒店还略显稚嫩，也还有相当长的路要走。毕竟，优质的产品，足够的市场认知度，才是保持稳健良好发展的基础。

3、联手国内外优秀的酒店品牌，加强酒店管理能力。

百度一开始模仿谷歌，京东一开始模仿亚马逊，滴滴一开始模仿优步。回到地产酒店，同样适用，先模仿再超越，先复制再创新。

保持与国内外优秀的酒店品牌进行强强联合，不断汲取对方在酒店经营中的卓越能力，内化成自己的核心武器。比如金茂酒店与万豪、希尔顿、洲际等各大国际酒店集团战略合作逾二十年，已具备成熟完善的高端酒店设计、开发和经营等全生命周期资产管理能力。

4、注重文商旅融合发展，塑造完整生态产业链。

从文旅地产与酒店行业来看，目前我国住宿业从高速度增长转为高质量发展。酒店已经不再是单一的住宿，更多元化的住宿业，将成为新的方向。其中文商旅融合，又成为近年来从中央到地方关注的热门话题。

地产企业可以和酒店业务进行多维度的交融碰撞。比如文旅小镇、主题乐园、养老产业等契合，还做长短租公寓、联合办公和零售等综合商业业态，最终形成集群效应，并塑造完整的生态产业链。

此外，地产酒店也可以通过发行资产证券化产品，利用金融手段盘活资产等途径，在为自身提供一种新型融资方式和变现模式之外，为其运营和扩张提供了一种新的解题思路。

酒店行业已经走过了粗狂奔放的时代，渐趋理性、存量优化、从历史规律来看，任何大变局本质上都是市场权衡利弊之后的博弈，在此进程中，也必然充满着风险、挑战，但同时又蕴藏着无限机遇。对于地产系酒店，依旧如此。那些已然主动出击，通过不断方式谋求生路的企业，想必更有可能成为最终的大赢家。新的战歌已经奏响，地产系酒店也在迎来新生。