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上海解开限购?古北悦公馆开盘第一天,真实数据;彻底凉凉了!

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今年闵行金虹桥板块挺神奇的,2022年开盘大热的古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎,当时开发商采取一系列操作,主动让项目不触发积分。今年1月再次入市,400万起步的小户型,却惨遭滑铁卢,到现在一套也没卖出去……

东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】

上海闵行东苑古北悦公馆璟售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处地址】

更神奇的是,2022年就说是收官房源的古北中央萃,最近又冒出来60套左右的现房?据说有可能会在四批次入市!

东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】同样的动迁剩余房源,同样的铝板+干挂石材



这个项目也是有点神奇的,完整项目名称:湘府花园三期

分为三个地块

29D-06:古北中央公园(2020-2021年已开盘售罄)

29D-05:古北中央萃(2022年开盘52套房源)

29D-04:商业+办公

东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】即将加推的房源同样位于29D-05地块,同样属于动迁房剩下的房源,所以才有60-125㎡1-3房这样的小户型,房源也不多,大概60套。



最新户型图如下:





东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】和前一期一样,虽是回迁房,品质却不错,项目外立面采用干挂石材+铝板,且石材均为花岗岩。小区人车分流,所有车行道、小区地面停车位都在小区外围。



东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】用的是金茂物业,6.9元一个月,在内中环区域属于很有性价比的。另外,回迁地块和南边商品房地块(古北中央公园)为两个独立地块,理论上独立地块间,是可以采用物理隔断进行分割,所以未来会不会变成两个完全独立的小区,还是个未知数!



上一次卖的如何?

项目上一次开盘是2022年7月13日,开盘52套,约63-125㎡房源,均价10万/㎡。

根据网上房地产查询到,目前还剩6套在售。



东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】并且开盘当月+次月就网签了45+套房源,去化速度还不错。700万起内中环纯正地铁盘项目位于内中环,靠近古北国际社区。是纯正地铁盘,双轨交环绕!



与15号线吴中路站直线距离仅约600米,与25号线(部分在建)古北新城站直线距离仅约200米。



按最小的60㎡户型总价算起来最低可以到700万级,内中环基本没可能出现这么低门槛的房源了~

不过根据前一期的信息,室内为毛坯交付,是否值得花10万+/㎡的价格购买,见仁见智!

中环旁 金虹桥·古北臻境公园美宅

「东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎」准现房在售



户型图如下:

建面约51㎡一房一厅一卫



建面约60㎡一房一厅一卫

建面约61㎡一房一厅一卫





建面约70㎡一房两厅一卫



建面约118㎡两房两厅两卫

东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】精装交付,附上前期样板间效果图:





东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】项目社区精致,内部精装配置同样硬核!日本大金中央空调、德国威能地暖、上海三菱电梯、德国科勒卫浴一应俱全,比起市中心千万级的豪宅也不遑多让!









社区内部效果图如下:







建筑立面效果图如下:



东苑古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】项目目前已经是准现房状态,可以对比一下效果图与实景图,还原度极高。





古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎处于长宁、闵行、徐汇三区交汇地带,能够同时享受到三个区域的相关配套。



商业:项目周边有西郊百联、南丰城、尚嘉中心、金虹桥商场、万象城、爱琴海等。



占据中环旁黄金位置,纵享古北国际社区成熟资源配套,古北悦公馆售楼处电话:400-8080-420☎值得入手!



交通:多轨交汇,最近的是10号线龙溪路站,直线距离约1.2km;自驾便捷可上延安高架及中环路、外环高速,可畅达全城。



医疗:周边有武警上海总队医院、同仁医院等医疗资源,为家人的健康安全一生护航。

学校:周边有市级示范虹鹿幼儿园、金汇实验幼儿园、协和双语学校、新虹桥中心小学、金汇高中等。

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2024年,楼市将有5个确定趋势!

多年之后回头来看,2023年,一定是地产行业,非常重要的一年。因为,这一年发生的历史性转变,太多了。

市场层面上,疫情结束之后,还原出来的真实购买力的萎缩,让大部分人对房产的信仰,产生了深刻的动摇。

政策层面上,各个维度的新政策、新举措,频频出台。

围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策,都发生了逆转,勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。

可以说,从今年开始,房地产才是真正地进入了下半场。

在年关这个时间点,我们盘点了今年最重要的5个趋势,这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。



01

「大资管」加速

变革的关键性节点已经出现

今年,助推地产行业从大开发走向大资管的政策,相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域,都有了关键性的突破。

首先,是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。

3月20号,证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点,把住宅也纳入了投资范围,包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

并且,不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资,相当于开放了过去限制性的投资主体入场,机构和个人可以通过私募基金的方式,合理地持有投资房产,同时免除房产税开征的顾虑。

针对租赁住房,3月24日,央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

从建设、购买、运营、退出全方位,一揽子给长租公寓企业的投资,扫除了所有障碍。

对租赁运营企业的信贷支持,已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。

同时,也允许租赁企业发债,和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围,扩容到了市场化租赁住房领域。

其次,是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。

3月底,国家发改委发布的“236号文”,将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

仅仅8个月后,首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT,就已经正式获批发行。



公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域,标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步,开始与全球REITs市场对齐。

这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间,也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

地产行业的投资经营逻辑,将发生深刻的转变。

02

「住房双轨制」成型

二次房改成未来发展主线

这两年,我们一直在强调,当前的地产行业,正处于新、旧模式转换的节点。

这是目前整个行业的真正主线,也是所有政策制定,一定会考虑的基础。

这一轮,由政策端引导,主动刺破行业泡沫的一步棋,承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的,就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

在住房领域最重要的一项,就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。

此前,我们国家一直以来都有保障房的供给,但是各地方保障房体系分类复杂,管理原则也不统一,并且和商品房体系没有完全分开。

很多保障房持有一定年限后,就可以转为红本,上市交易,流入商品房系统。

这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利,权力寻租空间也很大,真正的低收入群体更难得到保障;也让保障房越建越少,不能持续提供社会保障。

今年,在体系建设方面,有了巨大的突破。

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售,提供社会保障;商品房,则该涨就涨,该跌就跌,不再通过政策对市场进行过多干预。



并且保障性住房严格实施封闭管理,在「保障房体系」和「商品房体系」之间,划出了一条清晰的界限,彻底分开。

「住房双轨制」的明确,意味着我国住房制度改革正式从“探索期”,进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系,和商品房的开发思路。

03

「千亿房企退市潮」

行业出清进入到新阶段

年底,又有几家千亿房企面临退市,也再次吸引了全行业的注意。

其实,作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响,从今年上半年开始,就一直陆续有房企退市。甚至可以说,掀起了一股千亿房企退市潮。

在这两年不破、不立的改革浪潮中,这些被“破”掉的高杠杆房企的退市,一方面,宣告了一个狂飙时代的结束,另一方面,也预示着行业出清正在进入到新阶段。

从下半年开始,高层对民营房企和优质房企进行保护的表态,越来越明确,措施也越来越具体。

7月份,国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。

11月,金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」,要求金融机构定量给房企,尤其是民营房企融资输血。

12月13日,住建部副部长再次表示:支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中,已经不再受到“三道红线”的限制。

相较此前,“救项目不救房企”的态度,已经发生本质转变。

保房企、保销售,将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后,行业也将逐渐从衰退周期,转入复苏周期,进入一个触底反弹的新阶段。

04

「五限彻底放开」

大分化时代正式启幕

12月底,随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海,迎来政策松绑,调控的最后一块坚冰,终于也开始融化,给今年全行业「五限放开」的基调,划上了一个圆满的句号。

属于今年的一个标志性事件,就是:过去楼市过热时期出台的调控手段,正式全面退出市场。

包括且不限于,限购、限贷、限价、限商、限售……9月份,全国范围内执行“认房不认贷”,核心城市扎堆取消限购、限售政策,行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

五限的放开,尤其是大范围的限购取消,将激活跨区域/跨城市的购房需求,进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

输血高能级城市的同时,进一步利空三四线。

地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化,将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。





事实上,目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中,“新地王”重出江湖,和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中,就不断出现冰火两重天的局面。

2024年,土拍市场和销售市场的“温差”,将会更加戏剧化,并逐渐成为行业未来的常态。

05

「供给侧结构性改革」

新的市场机会正在涌现

其实,不管是购房政策放开,还是保障房体系和资产管理政策的破局,归根结底,大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

中央政治局的这个定调,也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

供求关系变化,并不是简单的供不应求,或者供过于求,而是从整体性的短缺时代,进入到结构性的过剩和短缺。

也就是:

① 中小城市相对过剩,大城市相对短缺;

② 外围城市过剩, 中心城区短缺;

③ 低品质住房过剩,改善型住房短缺;

④ 商品房过剩,保障房短缺。

因此,地产行业今年的政策主线,可以总结为:调结构。

过剩的地区,由政府发行专项债,收储市面上的过剩房屋,转为保障性住房。

一方面,开启逆周期调节,稳定资产价格。另一方面,在全球化解体的大背景下,保证城市返乡人群有地方住,减少不稳定因素。

今年下半年,不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构,通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”的资金。

短缺的地区,则增加多主体、多维度的供应。

一是推进农村集体用地入市,丰富土地供应主体,稳定地价。

今年租赁住宅的热度快速上升,很大程度上,也依赖于集体土地入市,释放出大量存量土地和房屋,用于大规模集中式租赁住房建设。

今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店,和北京万科泊寓成寿寺社区,都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

二是推动城中村和老旧小区改造,提高土地利用效率,满足改善需求。

7月份,国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改,来平衡市场的供需关系。

这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需,非常重要的手段。

三是增加改善型土地供给,放开土地供应的价格和容积率限制。





9月底,自然资源部下发文件后,不少城市都已经对土地供应规则进行了更新:

① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制,以及销售价格限制。

② 取消了远郊区容积率1.0限制,即取消了执行已久的“禁墅令”。

从政策层面上,开始鼓励成交高价地,打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上,对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。

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