北京房产律师——亲属起诉借己方名字买房法院如何判断

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某兰向一审法院起诉请求：请求确认陈某兰与陈某鹏就北京市西城区a号房屋借名买房合同关系成立。

陈某兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判确认陈某兰借陈某鹏之名购买北京市西城区a号房屋（以下简称涉案房屋），借名买房法律关系成立；3.由陈某鹏承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。陈某兰提供的证据充分证明其与陈某鹏借名买房法律关系成立。

一、一审判决未充分考虑本案的证据和事实，导致事实认定不清。（一）陈某兰所列举的证据能够形成完整的证据链，达到了认定陈某兰与陈某鹏借名买房法律关系成立的举证要求。从提议购买涉案房屋、取出所有存折中的所有存款购房，到购房之后装修、各项税费、水电费的缴纳以及多年来一直保管购房手续和房产证的原件等，陈某兰对整个购房交易是完全掌控的，并至始至终实际控制涉案房屋，涉案房屋的实际权益一直由陈某兰享有。陈某鹏当时在国外读书，对涉案房屋选房、购房、出资、装修、维护的整个过程均未参与，未进行出资，也没有投入时间，购房合同上的签字也不是陈某鹏本人所签。

（二）陈某鹏回国后即委托陈某兰卖房，并在经公证的委托书中特别强调全权委托陈某兰代其办理相关事宜。陈某鹏本人就在北京工作，且陈某鹏的父亲也一直在北京，其可以直接委托其父亲办理卖房事宜，而其通过繁琐的公证程序委托陈某兰进行卖房，且无法就上述事实进行合理解释，可证明双方系借名买房。另，陈某鹏在出具授权后长达两年的时间不管不问，不关心涉案房屋出售情况，其相应主张不符合生活逻辑。

二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。”

本案中，陈某兰所列举的证据能够形成完整的证据链，陈某兰与陈某鹏之间成立借名买房法律关系具有高度盖然性。陈某兰至始至终对涉案房屋实际控制，涉案房屋的实际权益一直由陈某兰享有。一审法院未予支持陈某兰的诉求适用法律错误。

三、本案与前案是两个不同的案件，本案不应受生效判决的影响。前案的案由为委托合同纠纷，争议焦点为陈某兰卖房行为是否符合委托合同的约定；而本案案由为合同纠纷，争议焦点为陈某兰与陈某鹏之间是否存在借名买房的法律关系，两案完全不同。四、在一审判决与生效判决均已认定涉案房屋由陈某兰全部出资的情况下，陈某鹏至今还否认涉案房屋由陈某兰出资，系对重大事实的否认，故陈某鹏不应得到胜诉判决的支持。

陈某鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有任何证据证明陈某兰与陈某鹏之间存在书面和事实上的合同关系。

法院查明

陈某兰与陈某鹏系姑侄关系，陈某峰与陈某鹏系父子关系，陈某兰与陈某涵系母女关系。

2003年2月18日，北京市D公司与陈某鹏签订《商品房买卖合同》，约定陈某鹏购买涉案房屋，总金额为941030元。陈某鹏于2004年10月13日取得涉案房屋的产权证书。

2012年9月21日，陈某鹏作为委托人，陈某兰作为受托人，双方签订《委托书》，载明：“坐落在北京市a号一套房产的产权系我陈某鹏个人所有。现我要做生意需要资金，要将上述房产抵押、出售，因我本人工作繁忙不能亲自办理上述抵押、出售等相关手续，故委托姑姑陈某兰作为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1.代为办理上述房产的出售、过户等手续，并代收售房款，2.代为到银行办理上述房屋抵押、贷款等手续，2.代为签订相关文件（包括房屋买卖合同），3.代为交纳相关税费，4.受托人无转委托权。全权委托陈某兰代我办理上述事宜，我愿承担由此产生的一切法律后果。本委托书有效期从2012年9月21日至2014年9月20日。委托人：陈某鹏。”2012年9月24日，双方对《委托书》进行了公证，北京市某公证处出具公证书。

2012年12月27日，陈某鹏作为出卖人，陈某兰作为陈某鹏委托代理人，陈某涵作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》，陈某兰代理陈某鹏将涉案房屋卖与陈某涵，成交价为8元。2012年12月31日，陈某涵取得涉案房屋的房屋所有权证。涉案房屋现由陈某兰占有使用。

2014年12月25日，陈某鹏曾起诉至法院，要求确认陈某兰代理陈某鹏与陈某涵签订的《存量房屋买卖合同》无效，并过户给陈某鹏。法院驳回了陈某鹏的全部诉讼请求。判决后，陈某鹏不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。后陈某鹏申请再审，北京市高级人民法院驳回陈某鹏的再审申请。

2016年7月8日，陈某鹏曾起诉至法院，要求陈某兰赔偿因履行委托代理合同造成的损失517.6万元及利息，陈某涵对上述债务承担连带责任。法院判决：一、陈某兰赔偿陈某鹏经济损失517.6万元；二、陈某兰以517.56万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付2012年12月27日至实际给付之日止的利息；三、陈某涵对上述第一、二项债务承担连带赔偿责任；四、驳回陈某鹏的其他诉讼请求。

判决后，陈某兰不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院判决，维持第一项，撤销第二项、第三项、第四项，驳回陈某鹏的其他诉讼请求。二审法院认为陈某兰主张涉案房屋为其借用陈某鹏之名购买，在陈某鹏不予认可的情况下，陈某兰应承担相应的举证责任。现陈某兰提交的证据虽然能够证明涉案房屋购买时的资金来源于陈某兰，亦能证明其为涉案房屋装修购买了部分材料，并支付了涉案房屋的物业费、供暖费、电费等费用，但物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，陈某兰提交的证据不能证明其与陈某鹏之间存在借名登记买房的约定。陈某兰主张其为涉案房屋的实际所有人，陈某鹏委托其卖房实为配合其变更登记，没有事实依据，法院不予支持。就其对涉案房屋的出资及费用支出，可另行主张债权。

后陈某兰申请再审，北京市高级人民法院，驳回陈某兰的再审申请。后陈某兰向北京市人民检察院第二分院申请监督，该院作出不支持监督申请决定书。

法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。陈某兰主张其与陈某鹏之间就涉案房屋成立借名买房合同关系，但该主张并未得到人民法院生效判决支持，陈某兰在本案中并未提交新的证据证明其与陈某鹏之间存在借名买房合同关系，故陈某兰的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

裁判结果

驳回陈某兰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为陈某兰与陈某鹏之间是否成立了借名买房合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

陈某兰主张其与陈某鹏成立借名买房合同关系，在陈某鹏不予认可且双方未签订书面合同的情况下，陈某兰应当举证证明双方之间存在陈某兰以陈某鹏名义购买房屋，将房屋登记在陈某鹏名下，但房屋权益实际由陈某兰享有的合意。虽然陈某兰主张购买房屋的资金来源于陈某兰，陈某兰把控购房交易过程，且支付了装修款、各项税费、水电费的缴纳以及多年来一直保管购房手续和房产证的原件，但是资金来源、房屋使用情况以及相关证件的保管情况尚不足以证明双方就陈某兰借陈某鹏的名义购房且房屋的权益实际归属于陈某兰一事达成了合意。因此，陈某兰的证据不足以证明其与陈某鹏之间存在借名登记的合意并成立了借名买房合同关系，法院未予支持陈某兰本案中的诉讼请求，并无不当。