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北京石景山「中海长安誉」

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关键词一：地段

后冬奥时代，石景山区域的城市界面借势焕然一新，多点开花的繁华商业、多线齐发的轨交路网、山环水绕的生态环境，推动区域能级不断跃升。

在区域价值迅速提升的同时，区域内新房土地供应则呈现非常有限的态势，中海长安誉位于古城板块，距离长安街西延线（石景山路）仅200米左右，是古城板块最后一块纯住宅用地，房源总共也就502套，具有一定的稀缺性。

从周边情况来看，长安誉地块十分方正，又正好位于一片成熟小区的中心，除了南面是一个6层老小区外，西南是中海大厦，西边是中海金玺公馆，西北是中海长安雅苑，北面是中海金石公馆，东面是中海金鑫阁，都是中海的房子，配套醇熟自不必说，品牌协同优势也是一目了然。

更重要是通勤问题，长安誉距离地铁1号线古城站约800米，与地铁11号线新首钢站直线距离约1.2公里，属于双轨盘，而且1号线又是北京主干线，四通八达，非常方便，古城站还是始发站，就连早高峰都能有座位，这一点挤过地铁的人都知道。

商业方面，项目与京西大悦城直线距离约1.7公里（剧透一下，京西大悦城618正式开业），与环宇荟直线距离约2公里，与喜隆多直线距离约1.5公里，与山姆会员店直线距离约2.2公里，此外，项目西侧800米就是网红打卡地首钢园、六工汇购物广场，非常适合节假日遛娃逛街。

最后聊一下教育资源，要是跟海淀西城比，那就没得聊了。但其实，这几年其它区的教育资源的确也在突飞猛进。以中海长安誉为例，北侧600米左右就引入了北京十一学校石景山学校，配置了36班制初中+12班制高中，预计今年8月正式投入使用，对项目来说又是一个利好（入学政策以当年教育部门公布政策为准）。

关键词二：价格

中海长安誉售楼处电话400-112-8986销售指导价7.58万/㎡，总价约860万起，首套首付约350万起。如果同样的临地盘，对调到东边的话，最新的朝阳平房乡项目单价为8.5万，单价比长安誉贵了1万多，虽然平房乡的几个产品现在还没完全出来，但周边的城市界面和配套就已经有差别了；如果在北边的话，那就更贵了，想以这个价格在北五环买房子，产品和面积必然要做出牺牲。

再看一下周边二手房，跟中海长安誉一路之隔的中海金石公馆和中海金玺公馆目前二手房挂牌均价约为7.2万/㎡，再往西北的中海寰宇天下御山府二手房挂牌均价约为7.5万/㎡，从现有二手房的成交价来看，中海长安誉的价格还算良心价。加上成熟配套和周边二手房的支持，未来转手再卖的话，单价上到8-9万很正常，甚至可能突破10万+。

至于新房方面，其实长安誉周边已经没有竞品了，只有南边首钢东南区还有两个新房项目在售，中海云庭、长安润璟均价都为7.48万/㎡，且中海云庭无论是位置还是产品，都明显弱于长安誉，长安誉虽然每平米贵1000块，但价值绝对更高。这也是为什么中海云庭迟迟卖不动，而长安誉则会一房难求。

关键词三：产品

在此之前，中海在石景山已经打造了16个项目，是区域市场占有率最高的开发商。从最早的中海金石公馆、中海金玺公馆，到前几年大热的中海寰宇天下、长安云锦，开发诚意和运营能力都毋庸置疑。

中海长安誉售楼处电话400-112-8986 共规划10栋7-17层洋房、小高层产品，整体房源502套，精装修交付。在整体的产品排布上，项目并没有选择大而全的战略，而是将户型聚焦在113-166的三四居产品，精准对位改善客群。

135㎡样板间实拍图

如今的改善客群，追求的不只是扩大居住面积，更关注房子的附加值，比如空间功能是否足够丰富，包括独立设置的家政间、储藏室等；比如居住体验是否足够舒适，包括套房式主卧、步入式衣帽间、分离式卫生间等；比如户型是否具备成长性，包括可拓展的大宽厅、可灵活使用的多功能房等。

166㎡样板间实拍图

具体来看中海长安誉的户型设计，户户均为南北通透+全明格局+主卧套房+LDK一体化+U型厨房，并根据实际情况配备有独立家政间、干湿分离卫生间、5.8米大宽厅等，得房率均为80%以上，总体来看产品力还是很强的。

建面约116㎡三室两厅两卫，整体南向面宽超10米；独立玄关，具备收纳功能；次卫紧邻入户门，便于回家第一时间清洁消毒；LDK格局，能营造丰富的多元场景化家庭生活中心；另外还有独立家政间,整体功能性很强。

建面约135㎡四室两厅两卫，北向配置多功能房+书房，可根据家庭生活需求调整用途；客卫做到了洗漱卫三分离，使用效率更高；同样是LDK一体化设计，亮点在于客厅面宽达到了4.2米，空间宽敞。

建面约166㎡四室两厅两卫，它是135㎡户型的进阶版，整体南向面宽扩展到13米，且拥有一个5.8米大宽厅，既可以整体使用，也可以根据居者需求分隔出新的功能空间，比如摆放开放式书桌、茶台、工作台，或者改为儿童玩乐区、兴趣区、健身区等，大大丰富了业主使用空间的场景；餐厅与客厅等宽，可以布置餐桌+中厨+西厨+岛台的组合，适合家庭聚餐和朋友party。

总体来说，中海长安誉是一个值得置换客群上车的楼盘，尤其是想在京西片区置业的人，这个项目可以说是目前的最优方案。从当下来看，是一个成熟片区，不存在规划画饼的成分，商业教育配套也算得上优质；从长远来看，产品的品质和周边的环境，可以支撑它有一个良好的上升空间，未来再转手的价格也不会低于预期。对于预算在800-1300万区间的购房者来说，值得考虑。

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