观察｜险企养老社区走向细分化，旅居式养老业态如何差异化发展

“保险+康养”已然成为大型寿险公司的业务标配，而这些险企打造的养老社区也正在走向细分化发展。

例如，有的保险公司将养老社区产品线用一线城市和新一线城市加以区分，有的保险公司则将养老社区分为城郊型和城市中心型，也有保险公司根据不同年龄段的老年人布局了不同的社区模式。

太保家园大理社区沙盘。

近日，澎湃新闻记者实地走访了中国太保旗下的太保家园大理社区。太保家园大理社区位于苍山脚下、洱海之滨，拥有独栋白族特色院落和客房，现已开业部分为一期工程，有119个房间、217张床位，楼层均不超过三层。

中国太保共有“颐养、乐养、康养”三大养老社区产品线，其中乐养社区则以旅居候鸟式养老业态为主。

太保家园大理社区总经理谭江在接受澎湃新闻采访时表示，到大理社区居住的多为旅居或短住老人，客群以60岁至70岁老人为主，这部分客人的身体健康状况都比较好，可以随季节到全国各地进行旅居。

中国太保2022年度业绩报告显示，截至2022年末，该公司在11个城市共落地12个太保家园养老社区，重资产项目全国布局基本完成，储备床位超过13000张。目前，中国太保已有成都、大理、杭州三个太保家园正式投入运营，其中大理社区为乐养社区，成都、杭州社区为颐养社区。

现阶段的入住率为30%-40%，全年可达65%左右

入住率对于养老社区至关重要。

作为保险公司旗下的养老社区，自然应与保险主业间形成协同效应。在走访中，澎湃新闻记者了解到，目前大理社区的入住率在三成到四成左右。在社区中，太保寿险以及太保产险等各地分支机构带看的保险客户，以及一些商业银行私行客户等络绎不绝。此外，还有一些游客也在社区参观。

就行业来看，养老社区投资具有长周期、慢回报的特性，有观点认为，单个养老社区入住率若达到65%至70%，即可实现经营上的盈亏平衡。

谭江告诉澎湃新闻，大理社区现阶段的入住率是30%-40%，如果没有疫情影响，全年可以达到65%左右。大理社区以旅居候鸟式养老业态为主，相比传统的养老机构而言淡旺季会特别分明，它是随着云南的旅游市场的淡旺季进行波动的。

太保家园大理社区。

“现有的房间和床位数平时是完全可以满足我们保险客户的短居需求。”谭江谈道，大理也是中国著名的旅游城市，特别是今年初的一部电视剧播出后，大理的热度非常高。在旅游旺季，还是建议有到大理社区旅居需求的客人要提前预订。

“大理社区和成都、杭州两个社区在业态上略有不同，我们可以做到优势互补。”谭江向澎湃新闻介绍称，大理社区以乐养为主，成都社区和杭州社区以健康活力业态为主。如果在大理社区短住的客人有常住的需求，将会和成都社区、杭州社区进行对接，满足客人对不同养老业态的需求。同时，成都社区和杭州社区的常住居民如果有到大理社区短住的需求，他们也会替客人对接到这边。

太保家园大理社区房间内景。

他还表示，就去年的数据看，大理社区的接待参观人次是三个社区中最高的，大理社区的一个主要任务是做好主业协同，可以说乐养业态的大理社区为太保的主业创造了一个销售场景，同时也能让未来入住颐养社区或康养社区的老人充分感受到太保家园的优质服务。

乐养业态竞争压力不小，如何在适老化上下功夫？

保险与养老之间具有天然的匹配性，但在更为细分的乐养业态，竞争压力其实更大。谭江认为，就短期回报看，乐养业态会比较快，但从长期来看，以康复护理业态为主的康养业态应该是未来的主流和刚需。然而，相对来说，乐养的同业竞争压力是最大的。

谭江介绍道，大理社区一期投资两个亿左右，二期建设完成后总投资将近10个亿。在经营上既要符合政策监管的要求，即只能接待55岁以上的女性或60岁以上的男性，同时又要把险企养老社区的优势，通过合适的渠道，让潜在的客群了解到，然后选择来大理社区入住。

“实际上，现在很多酒店也在做乐养业务，他们在经营中接待的客人不受任何年龄限制，但我们是养老机构，在做乐养方面还是有一些先天的政策上的约束。”谭江表示，养老机构做旅居在政策上有很多不确定的地方，比如养老机构应当建立入院评估制度，要想进行完整的身体健康状况评估，但对短住两三天的老人则不容易实现。

太保家园大理社区健康管理中心内部。

为了做好老年人健康管理，太保家园大理社区设有健康管理中心和健康理疗中心，引进智能化、一体化、综合性健康管理设备，以及中药熏蒸机、脊柱平衡仪、磁振热治疗仪等疗愈设备。入住的老年人可选择定制化健康管理方案，并配合营养膳食、康复活动等体验乐养生活。

各墙面设置了报警拉绳系统，浴室整体有防滑防摔设计。

对于老年人而言，旅居时生活的便利程度、家具的安全性等也尤为重要。太保家园大理社区在适老化方面也下了不少功夫，例如：餐桌、茶几甚至转角墙面均使用了倒圆角设计，各墙面设置了报警拉绳系统，浴室整体有防滑防摔设计，社区内过道均有安全扶手设置。此外，大理社区还通过风雨连廊设计将各个建筑相连接，增强了出行的便捷性。

太保家园大理社区内的风雨连廊设计。

相比之下，险企养老社区的乐养业态，由于受到入住年龄的限制而更能在适老化方面做出优化，在餐饮方面也能更专注老年人需求。

但谭江同时指出，养老机构不同于酒店，入住人信息并未与公安系统对接，而在智慧养老系统中，低于年龄限制的人无法登记。根据养老机构管理办法的入住年龄限制，养老机构的入住者应为老年人，但当下社会存在老夫少妻或老妻少夫的情况，且往往有一些年轻子女或保姆等陪伴老人旅居或短住。这些方面目前仍是政策的空白地带。

谭江称，对于养老机构如何从事乐养业态，也向行业主管部门进行了咨询，他们也在不断摸索，也提供了很多的指导，在认可范围之内允许大理社区进行先行先试的经营活动。今年3月，大理白族自治州人民政府办公室发布了《大理州文旅康养产业发展三年行动计划（2023—2025）》的通知，其中也明确提出“支持养老机构、社区微型养老院将空置或富余床位用于老年人旅居养老”。理论上养老社区只能收住60周岁以上的老年人，但大理社区争取到了将女性的入住门槛降到55周岁。