成都楼市：未来板块分化严重，房价差距越来越大

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下来自“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：房神你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。

但这些并不代表成都就已经不能投资了。

买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。

成都买房几点建议：

1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；

2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；

3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；

4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；

5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；

6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；

7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；

提问：房神你好！新人首问，我是高新的普通资格，目前有一套房，有贷款；想买二套，预算350个；麻烦给个建议；1.如果买高新南的二手，麻烦给推荐一下楼盘；2.如果要打新，估计高新南摇到的可能性小，建议在哪里打新；3.是打新好还是直接看二手房？麻烦给个建议，谢谢房神！

回答：1、高新南的二手房，推荐看市一医院、大源以及新川了，三个板块目前来看都有所回调，你不要急于下手，可以适当观察下，看看回调、盘整的可能。

建议看南城都汇系列；华润凤凰城、北辰朗诗南门绿郡、朗基御今缘、建发翡翠鹭洲、雅颂居二期；中德英伦联邦、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等。

2、高新南新房确实很难买到了，建议可以回归主城以及天府新区。

主城区可看看二八板块的中车共享城；天府新区的鹿溪樾府；武侯新城的当代璞誉和凤舞七里这类。

3、如果能打新，当然是打新好了，但是我们要是能看到上述二手房板块和房源，价格有所回调的话，二手房也是不错的选择，建议两手抓，总之给你推荐的，入手后都不会后悔。

提问：房神你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。

2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。

如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。

今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！三房！

对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手房的最好机会。

等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。

对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。

对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。

2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：房神你好!我是刚加入的，希望得到指点，我的户口在天府新区快五年，户口上只我一个人，社保一直在重庆，工作地点也在重庆，马上快退休了。现正在出售华阳南湖社区的房子（我名下唯一的一套），现急需卖掉房子后，首先保证在重庆买一套二手小户型，然后又希望另外可以在成都买个投资房，抵抗通胀，卖掉房子后可能到手160万，老师觉得可行吗？

回答：你好，现在问题是你南湖的房子，到手160万，这点钱你要拆分的话，重庆小套二你预算多少？成都投资房又的多少？而且你要考虑到全都贷款的话，成都第二套首付比例高达六七成，意味着你根本贷款不了多少，总价受限后，可选房源微乎其微。

整体来看，理论上是可行的，但是具体来说如果不自己添置资金，理清重庆和成都两套房的各自预算总价，再搞明白先买重庆后买成都的首付比例问题，还是很难的。

提问：房神你好！首钢景辰里和华西528都在顺销，有2个问题请教老师,1、入手哪个盘以后升值空间更大，2、以后如果要脱手，在同一时间段内哪个盘更好出手。

回答：首钢璟辰里是刚改的，华西528是改善的,定位不一样。目前来看，528的单价偏高，总价偏高，首钢比较符合其板块的定位，528则比较飘，类似板块内的CEO盘，我们看好首钢，未来接手的人也更广。

提问：房神您好，之前您多次提到天新的戛纳湾金棕榈，我的看法很肤浅，只知道它位于5号线的骑龙和警官学院两个站之间，周边配套好像没有什么特别的地方，特此请教您，该小区的核心点是什么?

回答：核心点是临近高新区，属于高新区外溢下距离不远的次新地铁大盘。整体来看整个小区的环境，周边地理位置，交通配套，生活便利度(商业)以及当下价格梯度，还算是不愿意前往“更偏远地段”城南购房者的选择之一。

提问：你好，房神。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，买锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（ 首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！

回答：卓锦万黛是限售了不能卖？

二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。

如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。

单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。

如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

提问：房神您好!我目前是五城区户口，除了高新都能买，手上子弹200，摇号希望不大，也无法贷款，考虑二手房，请问纯粹作为投资，对抗通货膨胀，考虑五年后出手的楼盘或者区域推荐什么呢?

回答：纯粹投资的话，还是建议去选择主城区的一些核心板块的次新楼盘吧，面积可以稍小一些，但是地段和品质不能委屈。

推荐你看看天府新区海昌路的宏达世纪锦城、恒大名都;南湖的佳兆业君汇上品、海伦春天、瑞升橡树林华府等。

青羊新城可以看看凯德风尚、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、万科金色领域、蓝光SOFA社区等。东郊记忆附近的中粮锦云、成华奥园广场槐树店的明信鹭湾、御龙山

锦江的万科金润华府、比华利国际城、卓锦城、首创娇子1号。

提问：你好，房神！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。

有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问房神：

1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。

开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？

因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？

很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。

俗话说，羊毛出在羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。