五象总部基地办公需求持续增加，谁将成为爆红的“写字楼IP”？

每当人们谈起纽约、上海、深圳、香港这些国际大都会，华尔街、浦东、蛇口、维港这些CBD总是核心焦点，帝国大厦、上海中心、京基100等写字楼总是一同出现在话题中，它们构成了城市的天际线，彰显了城市经济实力，IP和地标的魅力尽显无疑。

目光转至南宁，随着各个板块一轮又一轮的迭代升级，也催生了不少写字楼，不断刷新着南宁的天际线，印证着南宁的繁华。

那么，南宁写字楼市场、发展历史如何呢？都有何特点？谁又是当代爆红的“写字楼IP”？今天，《广西楼市》就跟大家聊一聊。

起底南宁写字楼市场

写字楼，打开城市新纪元的敲门砖。南宁写字楼亦是如此，从兴起到旺盛再到变革，一遍遍掀开南宁的新纪元。

南宁写字楼的兴起，可以追溯至上个世纪八九十年代，泰安大厦、新兴大厦等办公楼应运而生，同时，也有零星的写字楼布局在老城区。

其中，1999年建成使用的泰安大厦，被视为南宁首个真正意义上的写字楼。

这一时期的商业写字楼，开发的主体多以自身当下需求为参考而建设，比如机关单位或国有企业等，往往只能满足单纯的空间使用需求；另一种“商住楼”也是当时环境下的衍生品，由于商业需求并不能支撑整体运营，只能退而求其次的做成可商可住的公寓形式，人员流动性、企业规模、物业管理规范化和空间舒适度实际上都无法与单一业态相提并论。

而随着时间的推移，城市发展建设速度愈来愈快，办公楼商业属性日渐凸显，早期的商业写字楼已不能满足如今的办公需求，交通拥堵、建筑规划落后、车位配比不足、电梯效率低等问题接踵而来。

进入21世纪后，埌东金湖广场一带写字楼如雨后春笋般出现，比如东方曼哈顿、亚航财富中心、金源CBD现代城、地王大厦等办公楼。

▲金湖广场一带航拍

其中，2005年建成的地王大厦，作为南宁第一座5A甲级纯写字楼，高度达到了276米，带给了南宁深厚的历史纪念意义。

彼时的写字楼，已经开始进入了市场化运作，再加上中国-东盟博览会永久落户南宁、城市经济的发展，商务办公的需求骤增。

这一时期的办公楼，内部空间开始针对客户类型进行灵活分割。不过除了部分楼宇，大多数规模仍然比较小，产品基本无差异化，产品精细化不足。同时，在设计打造上，如建筑外立面、电梯配比、接待大堂等还是相对落后。

从2013年开始，华润大厦、龙光世纪、九洲国际等高端写字楼在东盟商务区一带拔地而起，刷新了南宁的天际线。

▲东盟商务区实景航拍

从去年《广西楼市》调查到的租金情况来看，东盟商务区写字楼的租金相对于其他区域来说，较贵。

▲南宁部分写字楼商圈租金一览（仅供参考）

南宁写字楼的发展轨迹，大致为朝阳/民族大道板块-金湖广场板块-东盟商务区-东葛-佛子岭-安吉板块-五象总部基地，即东扩南移趋势。

▲南宁写字楼大致发展轨迹（注：蓝色代表一代，红色代表二代，橙色代表三代，紫色代表四代）

总结来说，这些地方组成了南宁闪耀的办公区域，但不可否认，这些区域或多或少存在着不可忽视的痛点。

例如，周边车位配比不足，停车难、停车贵；办公楼外立面形象、大堂等形象昭示性不好，档次跟不上企业形象展示需求；电梯配比不足、办公效率较低；物业服务不专业，仅提供基础的维修、清洁、收费服务；公共空间配置也相对较弱，在无商业配套的写字楼，吃饭难、吃饭贵等。

到了2018年后，五象总部基地的写字楼纷纷落成、陆续招商，开始频繁进入大家的视野里，形成了较大规模的集群效应，并吸引了不少企业入驻。

五象总部基地，作为南宁最新一代写字楼诞生的地方，吸引了不少企业、公司的目光。

总部基地办公环境跟上

历经20余年，我们见证了南宁写字楼的发展，同时也见证了南宁时代的几多变迁，从中还可窥见南宁CBD的迭代。显然，五象总部基地是当前的“当红小生”。

那么，相比以上提到的办公区域，五象总部基地能否有所突破，惊艳世人？《广西楼市》认为大有可为。

一来是通勤的质变。2019年地铁3号线开通，正式贯穿五象新区南北，直探总部基地部分区域。而去年11月地铁4号线的试运营，又将五象总部基地紧紧咬合着，使得沿线写字楼又迎来了“春天”。

据了解，目前南宁的主流商务区，只有金湖广场和五象总部基地是双地铁覆盖，相比于其他没有地铁线或仅有一条地铁线的办公区域来说，通勤效率更加明显，并实现全城联通。

▲4号线站内实景图（来自南宁轨道交通）

二来是生活配套的加盟。比如万人期待的宜家，有望在今年开业，五象航洋城也在蓄势待发。广西体育中心、五象总部休闲公园、五象湖公园、广西国际壮医医院等设施也已兑现。涵盖文化、艺术、体育、生态、医疗、教育的生活配套，为入驻这里的企业，提供了留下来的理由，奠定了写字楼面向国际的基石。

三来是自贸区光环加持。2019年8月，广西自由贸易试验区获批，南宁片区目前的成绩单有目共睹。截至去年11月底，五象新区累计入驻全球最具价值品牌百强10个、世界500强企业35家、国内500强企业28家。广西自贸试验区南宁片区建设走在前列，2020年1月至12月10日，新增企业数6263家。

最后一点，也是不容忽视的一点是政策利好频出。近年来五象新区政策不断，利好频出。比如，金融企业总部根据实缴资本金最高给予800万元一次性落户奖励，金融产业租赁自用办公用房给予最高360万元奖励，新设立南宁市外迁的现代服务企业租用办公用房的，连续3年给予租金补助……入驻红利肉眼可见。

毋庸置疑，五象总部基地办公环境已经跟上，办公需求持续增加，商务氛围日益浓厚，而且大有超越之势，动能澎湃。2021年，将是五象总部基地写字楼市场的崭新开始。

如何寻找优秀的写字楼？

那么，在五象写字楼集群中，如何寻找到优秀的写字楼呢？

用企业行家的话来说，第一，要选择地标级写字楼。其中，又包含两个方面。

①看建筑特色、设计单位、地理位置，是否满足并匹配企业形象。打个比方，当我们打开百度图片搜索某个城市，比如广州，就会显示满屏的广州塔、广州大剧院与珠江夜景。在城市标志性景色当中出现的写字楼，通常出自名家之手，外观优雅或富有特色，位置优越，在城市形象中作背书，自然也更受到关注、知名度更高，能入驻其中，必然是企业实力的体现。

▲珠江夜景

②拥有自然资源景观面，也是衡量地标写字楼的标准。位于上海浦东新区的写字楼集群，配上大面积的玻璃，窗外的天云光影、壮阔的黄浦江尽收眼底，堪称魔都的国际化封面。在价格上，与其他没有自然资源景观面的写字楼相比，明显有差距。比如外滩金融中心租金为7-10元/㎡/天，而看不到江景资源靠后一些的写字楼，租金为3-4.2元/㎡/天。自然景观资源，是一座城市的人文灵魂，作为不可再生资源，观江揽山的气概也能够凸显企业的气质与形象。

第二，要选择通勤便利、交通通达的地方。最好毗邻交通要道、地铁贯穿。这样商务活动便利性大大提高，轻松通达全城，降低时间成本，提高商务效率、降低运营成本。这一点，尤其是对于大企业来说，至关重要。若交通不够便捷，难以吸引优秀的员工，增加人员招聘的成本，而且企业的正常商务交流、正常职场办公需求所需的费用都将加大。

第三，要选择一座周边配套、自身硬件配置优越、服务专业的写字楼。周边商业、市政、文体、娱乐配套是否丰富，自身硬件关注的重点有：大堂挑高、电梯配比、停车位配比、单层楼层面积，是否可以灵活分割或整层打通、标准层高，这些内容都需要在平均值以上。以及是否有商业配套和公共空间设置，物业服务是否专业，这也都关系到后续办公体验。

第四，注意开发商的运营模式。可优先选择自持运营的写字楼，因为这有利于入驻企业往来合作，形成高端企业聚集的圈层效应，打造更智慧、人性化的商务办公环境。

按照这套逻辑，去寻找优秀的写字楼，基本错不了。

这个只租不售写字楼值得一看

到过五象总部基地的老铁，可能会不禁发出感慨：摩天大楼真多！确实，目前总部基地的写字楼不算少。

但要是问你哪个都满足了以上标准、且能击破以上提到的办公楼痛点的，可能需要再三斟酌才能下定论。

《广西楼市》实地走访发现，答案其实已呼之欲出。那就是位于五象大道旁，一直备受关注的“明星项目”——前海人寿金融中心。

出家人不打诳语！我们来一 一印证以上的标准。

首先，前海人寿金融中心设计总单位为世界排名第五的设计公司阿特金斯，汲取钻石切割灵感，采用节能双层中空LOW-E打造全景玻璃幕墙，整体充满高级感；以约269m的高度，构成五象天际线，是总部基地TOP3高的写字楼，也是南宁自贸区金融城的牌面建筑之一。是城市名片没跑了。

▲前海人寿金融中心航拍

其次，在交通方面，前海人寿金融中心屹立于良庆主干道——五象大道旁，距离4号线飞龙路地铁站B出口仅约20米。项目地下停车场与地下商业、金融城地下交通系统、地铁4号线飞龙路站实现互联互通。周边龙堤路、庆歌路、平乐大道、机场线第二高速路等城市主干道，形成三横三纵路网，五象大桥、南宁大桥、良庆大桥、英华大桥、青山大桥五驾飞桥提速：从项目到五象火车站（规划中）的直线距离约为7.4公里、到南宁站约为9.9公里、到南宁东站约为8.7公里、 到吴圩机场约为27.4公里。交通路网通达，商务效率高。

再次，项目自身配备约25万㎡裙楼商业外，邻近广西体育中心，附近配套还包括宜家、五象航洋城、广西文化艺术中心、南宁博物馆、广西国际壮医医院等，市政设施和商业配套不要太优越！

不光如此，前海人寿金融中心南面为约1380亩五象湖公园，西望看总部基地繁华霓虹与13410亩五象岭森林公园，北眺百里邕江公园带，东看五象南地平线。在大厦中，对望城市山水景观主轴，直面邕江、青秀山龙象塔和观音禅寺，拥享江、山、公园等多重景观，收藏城市的碧江帆影、霓虹璀璨。

▲项目北面即邕江、青秀山

毫无疑问，前海人寿金融中心将成为五象总部基地的地标写字楼。也许，在不久的以后，人们看到这座写字楼，就能立马懂得是在五象总部基地。同样地，只要提到五象总部基地，人们会立刻联想到前海人寿金融中心。

地理位置优越、设计单位大有来头、建筑独具特色的前海人寿金融中心，在总部基地写字楼集群中独树一帜，活脱脱的地标，怎能不受到城市精英们的喜爱？

前海人寿金融中心作为南宁5A甲级写字楼中的佼佼者，同步国际标准，从空间到硬件，为企业提供比肩世界的舒适办公环境，成就展示企业荣耀的商务名片。

▲前海人寿金融中心实拍

走进项目大堂，让人眼前一亮！经招商经理介绍得知，挑高大堂足足有18米高，相当于有6层楼那么高。

▲18米挑高大堂实景图

再走进候梯厅，你会发现，足足有37部日立锋速电梯，平均时速约6米/秒。实现分区办公、快速分流。对于上班族而言，不用再提前半个小时出门等电梯了！

▲电梯厅实景图

乘坐电梯，随意进入某一楼层，比如31F，你会看到，单层层高比其它的写字楼还要高一点，原来项目标准层层高有4.5米！据了解，标准层约2600㎡，采用了国际流行的筒式布局，可整层使用也便于灵活分割。

▲招商中心传统办公空间展示

招商经理介绍到，项目地下5层，设置了约6000个停车位，智慧泊车体系解决停车难的尴尬。同时，楼内配备有公共冷却水系统接口、新风系统、麦克维尔中央空调、国际停机坪、高端企业食堂等。流淌着满满的业界良心。

此外，在26-27F，设置带精装修的4-12人定制化独立办公空间，是前海人寿不动产管理平台潜心打造的“海创e+”共享办公空间。里面配备了公共会议室、洽谈室、打印室、茶水间、健身吧等多功能公共空间，办公空间已经装修并分割好，配齐了桌椅、网络、照明，可以拎包入住，构建全场景服务。

项目共享办公业态非常丰富，可以为企业减少使用空间，大幅削减办公室的成本，让更多的初创企业、中小微企业、个人创业者们能够轻松开始工作，真正可以做到拎包入住。而且，在对接合作方考察时，还能提升自身企业的形象，促进合作项目达成。

▲海创e+共享办公实景

这样一来，无论是员工自己，还是接待客户时，都有不同的选择，有悠闲赏景、喝咖啡的洽谈室、茶水间，也有独立的VIP室，保护交谈的隐私。

逛完一圈下来，你会惊诧于前海人寿金融中心对于商务办公空间的精准把握，从硬件到软件，从户外到室内，从品牌选取到人性化细节……将楼宇形象不佳、大堂展示面不好、电梯慢、电梯少、停车位少、停车贵、公共空间配置不足等痛点逐一击破。

最后，前海人寿金融中心还展示了其运营写字楼的超高软实力。

前海人寿金融中心，作为前海人寿不动产管理平台在南宁运营的商务作品，而且是五象新区开发商全自持的超甲级国际5A写字楼，从亮相之初就赢得了市场的高度关注。

曾有业内人士指出，企业在选址时，建议挑选开发商自持物业的写字楼，完全出售的物业，产权过于分散，没有一个主心骨，不利于整体氛围的形成。

前海人寿金融中心只租不售，在五象总部基地算是首例，由前海人寿不动产管理平台开发打造，邀请了国内优质物业管理团队，导入高端商办服务体系，可见开发商资产实力、运营实力、运营能力的强劲程度！

一 一对标下来，前海人寿金融中心符合优秀写字楼的标准，很难找到痛点。这也难怪，项目已吸引了碧桂园、融创、京东、赛富电力等世界500强企业和上市公司入驻，粗略计算入驻企业超30家。

写在最后

TOD综合体效应、全自持运营、18米挑高大堂、37部日立锋速电梯、共享办公空间……随便单拎出一个标签来，前海人寿金融中心都足够吸睛，更何况项目还是一个集大成者，差异化明显。

扣人心弦的问题来了，租金多少呢？据了解，项目传统办公租金低至45元/㎡/月起，最低起租面积300㎡，可享1-4个月免租优惠政策。而海创e+共享办公空间租金低至680元/工位/月起，且已涵盖基础商务物业服务费用。

不得不说，前海人寿金融中心拥有强大的企业服务平台做后续支撑，打开了南宁写字楼的崭新荣光，也是无数企业锁定入驻的城市封面，有望成为爆红的“写字楼IP”！