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作者 | 马程
全文共 2736 字，阅读大约需要 5 分钟
9月24日，一份疑似恒大向广州省政府求救报告在网络上广为流传，引发全行业的热议甚至可以说恐谎。
该文件内容显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额达8355亿元，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金，并支付137亿元分红。并称恒大恳请支持重大资产重组，若重组未能完成，可能引发一系列系统性风险。
“太牛了，这是倒逼监管啊。”一位地产业人士说。
9月24日晚，在事件迅速发酵半天后，恒大集团在官网辟谣，称“相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对恒大造成严重的商誉损害。恒大强烈谴责，已向公安机关报案。”
声明发出后，财新网等媒体指出，虽然恒大声明否认了文件真实性，但高负债是房地产企业共同面临的问题，恒大尤其紧迫。除去疫情带来的销售放缓，恒大本身还面临着4年前与深深房借壳上市的业绩对赌压力。与此同时，下半年，监管部门“三道红线”的融资新规落地，踩中三道红线的恒大真切感受到资金压力。
恒大发布公告辟谣。图/恒大集团官网
此前，恒大的半年财报业绩会上，“新战略”的实施也被提到了新高度，恒大已经采取“以价换量”“配股融资”以及“分拆上市”等方式来多渠道降负债。
结合近日恒大的频频动作和尴尬处境，第一财经、财新网等多家媒体表示，“文件”中列举的诸多数据虽并非恒大集团债务全貌，但也并非全是空穴来风。尤其对于恒大地产资产重组事宜，应该真实存在。
就在文件爆料当晚，国际评级机构标普宣布，由于流动性原因，将恒大集团评级从B+/稳定调整为B+/负面。
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高负债：达摩克利斯之剑
“高负债”的确是恒大必须解决的燃眉之急。
为了降低杠杆，恒大于今年3月份提出新战略，彼时许家印在业绩会上宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施 ‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
其中， “高增长”是要实现销售高速增长，2020年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
同时，恒大也提出陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。恒大旗下物业公司已于此前引战投入股235亿港元，预计降低负债率19个百分点。
8月，据媒体报道，恒大计划分拆物业管理业务在港上市，最快2021年上半年挂牌，集资额达10亿至20亿美元。9月18日，刚刚完成一轮40亿港元融资的恒大汽车发布公告指出，恒大汽车股东会建议发行人民币股份在大陆科创板上市。
目前来看，许家印的战略还没有完全实施，就赶上了“史上最严债务管控政策。
恒大集团董事长许家印 图/视觉中国
按照监管层近期的要求，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体指剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。
此前，根据恒大集团财报，2019年以来，负债情况已经持续恶化。根据恒大集团2019年末业绩，及2020年未经审计的年中业绩，恒大集团剔除预收款后的负债率、净负债率分别为77.9%、181%和83%、159%，负债结构虽有优化，但仍不达监管预期。同时，恒大公开的平均负债成本不断走高，已近9%。
这意味着恒大的负债率，全部踩中三条监管红线，只能自己拼命打折卖房。这个秋天，即使普通民众也能直观感受到，铺天盖地的“七折卖房”宣传。此前，许家印曾亲自宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月,每个月销售目标1000亿元，总销售额要冲刺2000亿元。
就在上书文件传出的前一天，9月23日晚间，恒大地产集团公告，发行2020年公开发行公司债券，募资40亿元。
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延误4年的回A之路
高负债背后，还牵扯到恒大一场四年前的交易。
2016年10月，恒大集团启动与深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称深深房）的重组上市。
但近四年时间过去，恒大重回A股的计划仍未达成。
9月20日，深深房曾发布公告称，因筹划的重大资产重组事项尚存在较大不确定性，将继续停牌。截止目前，深深房停牌已超过4年。深深房在公告中表示，“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，重组方案还需进一步沟通与论证。”
2017年，为完成重组，恒大接连完成三轮引资共计1300亿，引资完成后，中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业成了恒大地产的股东，合计获得恒大地产扩大股权后约36.54%的权益，而恒大集团以63.46%权益继续把持恒大地产的控股地位。
图源/视觉中国
这些战投都与恒大签订了对赌协议，其中包括高盈利的业绩承诺和股权回购承诺。如重组不能如期完成，恒大需在2021年1月31日前向战略投资者偿还本金并支付137亿分红。
现实中，股东之一的苏宁已经率先向恒大施压。在9月18日的投资者会议上，苏宁管理人士表示，若2021年1月恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元战投金。
在那封已经被辟谣的文件中，恒大透露了重组延迟的压力，“1300亿由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂。”
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行业通病待解
虽然恒大已经辟谣，但这张标明负债高达8355亿文件的泄露，还是引发了业内恐慌。
要知道，恒大地产董事长许家印的老家河南省，2019年全年的财政收入为4041亿元，位列全国第八位。而恒大要付息的债务总额甚至是河南全省两年的财政收入总和还多。
房企高负债率并非恒大的“独家问题”。
2019年，龙头房企的负债规模呈现持续增长态势。从负债总额看，截至2019年末，中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元，分别约为1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元；资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%。
其中，万科负债总额14593.5亿元，同比增长12.87%。其中，有息负债合计 2578.5亿元；有息负债又以中长期负债为主，一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。融创中国2019年总负责超过8465亿元位居第四位，华润置地、龙湖集团、中国海外发展、新城控股等负债均超过4000亿元。
在衡量负债水平时，需要参考净负债率。公开数据显示，2019年富力地产、融创中国、中国恒大等头部房企的净负债率处于高位。
房企2019年净负债率排名。图源/CBN数据
其中，泰禾集团净负债率一度高达243.76%，属业界最高。今年4月30日，泰禾集团一度收到深交所关注函，主要关注的问题包括业绩下滑、负债高企等。此后，泰禾集团董事长黄其森，还因旗下公司债务纠纷多次被列入失信被执行人和“限高”名单。
相比大企业，更多中小企业面临高负债。据人民法院公告网，今年以来已有逾百家地产公司宣布破产。
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