淄博：始料未及，2018淄博楼市的风云变幻

　　▌2018年淄博房地产市场形势回顾及总结

　　2018年的淄博楼市是值得回味的一年。这一年，房价逐渐向二线城市看齐，刚需置业范围一点点被压缩；许多一线开发商见证了淄博的购买力，销售额超十个亿；房地产投机被遏制，土地市场热度不降，市场行情让人摸不着头脑。回顾2018年，淄博楼市出现了以下新现象：

　　1、限价限售政策出台，房住不炒政策落实。2018年上半年的淄博楼市还带有2017年楼市火爆的余温，为抑制短线投机，2月13日，淄博发布通知对淄博新区的新建普通商品住宅限价、限售。政策不仅让短期投机炒房客纷纷退场，也为新区的房价划出了上下限。年中，房住不炒政策要进一步得到落实，伴随着随着供应量的上升，楼市才渐渐步入平稳。

　　2、一线房企加速入淄，市场竞争激烈。早在2018年之前就有绿城、万达、碧桂园、华润、恒大等一线房企入淄，今年又有富力、万科、保利、新城等实力房企入淄拿地，均有深耕淄博的迹象。一线房企为淄博带来了更好的产品设计、物业服务、营销模式但也挤压了本土房企的生存空间，市场竞争越发激烈。

　　3、市场情绪波动大。虽然几大高端盘均陆续在楼市下行期开盘，但房价较之前的预估价格低不少。年初房价呈涨势，但市场没有房源；年末房价小幅缩水，市场房源充足，但多数购房者都在观望。

　　4、市场分化明显。年末市场急转直下，很多营销中心冷冷清清，每天仅一两组客户到访，去化非常慢。目前许多项目都处在骑虎难下的境况，年初对市场预期较好，开盘价格较高，市场下行后，价格却难以下调，只能靠"暗降"和渠道"拉客"，期待着明年的市场形势好转。

　　5、个税新政降临，利好楼市。新政将起征点提至5000元，调整了部分税率级距，而且增加了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金等多项专项附加扣除，着实减轻了中高收入购房者的住宅压力和房贷逾期比率，利好楼市。

　　▌政策篇

　　2月14日：限价限转让

　　《通知》首条是对淄博新区部分区域实施限房价、限转让的措施；同时，限定新建普通商品住宅预售均价区域的项目，地下车库、车位价格不得高于13万元/个，储藏室价格不得高于2100元/㎡，全（精）装修按成本计价出售；严格实行“一房一价”，网签备案价格要与批准预售价格保持一致。

　　2月26日：商品房价格备案

　　房地产开发企业申请预售许可时应合理定价，在楼盘表上申报公示的价格即为备案价格。房地产开发企业领取预售许可证后应10日内一次性公开全部销售房源并明码标价。3个月内不得上调备案价格，3个月后房屋价格确需调整时，须向房产主管部门申报，房产主管部门按照年度涨幅不得高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入增幅进行审核，超出的不予核准。

　　3月20日：公积金新政

　　为了进一步扩大住房公积金覆盖面，维护职工合法权益，满足市民居住需求，提升居民幸福感，淄博市住房公积金相关政策进行调整，涉及缴存、提取、贷款等多个方面。

　　4月19日：调控新规

　　淄博市房产管理局下发通知，要求进一步加强商品住房销售管理，促进淄博房地产市场的平稳健康持续发展。通知明确要求，开发企业要按照备案价格，预售许可的面积进行公开销售，并实行“一房一价”明码标价，不得高于备案价格销售房屋，不得以捆绑搭售或增加附加条件的方式销售房屋。

　　5月1日：人才新政

　　对毕业后3年内全职到淄博市企业工作的全日制普通高等教育硕士研究生、本科毕业生（含经教育部认证的海外学历），硕士研究生给予每年1万元的租房补贴，工作起连续享受3年；首次在淄购房的，一次性给予3万元购房补贴。本科学历给予每年6000元的租房补贴，工作起连续享受3年；首次在淄购房的，一次性给予1万元购房补贴。

　　5月21日：公基金新政

　　针对淄博市引进的高层次人才，目前淄博市住房公积金管理中心已出台相关贷款政策和实施细则。对于高层次人才在淄博市首次购房申请住房公积金贷款的，享受住房公积金贷款额度上限2倍的贷款额度。

　　11月4日：租购同权

　　淄博市鼓励住房租赁消费，承租人可凭租赁合同登记备案证明等材料申报居住登记，申领居住证，享有公共就业服务和基本公共卫生医疗服务以及子女享受义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。

　　▌土地篇

　　宅地市场，2018年淄博共计成交122宗，较去年增加47宗，成交面积414.27万㎡，近乎2017年宅地成交面积的两倍。2018年宅地成交额达215.87亿，占总成交额的80.66%，远超2014-2017年宅地成交额的总和，再创土地市场新高。2018年淄博加大了宅地供应量，市场持续火热，区县板块频出，土拍频率也较往年频繁不少。从各个月份的土拍数据来看，1月无疑为2018开了个好头，淄博的住宅用地在1、6、12月集中放量。年初的成交地块目前大部分已经入市，且进行了第一轮销售。

　　▌市场篇

　　年初，齐盛湖旁三场土拍一举将淄博房价抬上了新台阶，"现在不买房，以后买地王"是当时淄博楼市最流行的一句话，虽不够严谨，却道出了购房者心中对于房价的隐忧。在国家"房住不炒"以及淄博限价限转让的调控政策下，进入9月份后，已持续上涨三年的淄博房价逐渐走向平稳，面对高昂的房价以及上浮的利率，社会购买力支撑度明显不足。

　　日前，全国多个城市传出房贷利率松动的消息，但就目前淄博来看，房贷利率依然未见松动迹象。目前，首套房利率依然上浮15%-20%，二套房上浮25%-30%。

　　房企销售业绩方面，除个别实力雄厚的本土房企，一线房企销售额占了大头，这主要归因于资金实力的差距。2018年，淄博地价涨幅较大，对于本土中小房企来说，无力负担高昂的地价，其次，受资金等因素影响，与"高周转"的一线房企相比，本土中小开发商开发周期相对较长，资金回笼速度慢。就目前的趋势来看，一线品牌房企，如金科、恒大、中南、万科等通过拿地或与本土房企联合开发等方式，不断扩张。截至目前，金科在淄博的项目已达到四个，中南在淄博的项目达到五个，而万科高铁新城落地后，万科在淄博的项目将达到三个。

　　总结

　　对于购房者来说，未来主城区可供挑选的余地将进一步增大，买房可以货比三家。对于开发商来说，未来房产品的竞争将更加激烈，开发商更要注重"内外兼修"。从政策来看，虽然目前已有少数几个城市陆续放开限售、限价政策，但就目前市场情况来看来看，对淄博的影响并不是很大。