王子晨：房地产开发模式需转变（二）

网易财经：王总，我知道您是房地产金融方面的专家，想请问您一下，国内房地产金融创新这块现在包括哪些方面？

王子晨：其实在2007年甚至更早的时候国内就已经提出了房地产信托基金，或者说REITS，房地产资产证券化的问题，国内人行版和证监会版的都已经准备好了，从产品设计、技术层面，一直到整个交易操作的层面，都已经做好准备了，但实际上从金融危机之后一直没推出来，本来REITS是解决中国房地产现在乱象的一剂非常好的良药，这些年迟迟没有对出来，我觉得是非常可惜的一件事儿。

REITS是一个箭在弦上的东西，在这届政府的任内就把REITS设计完了，很有可能这是他送给下届政府的大红包，下届政府上任后可能会推出，因为REITS产品会带来方方面面的好处，相信从政府、专家到实业界都看得清清楚楚，之所以REITS现在推不出来，因为金融行业房地产的私募股权基金（PE基金）这两年比较热，大家都热衷于做，你也可以说它是一种创新，但单纯从PE产品本身，它并不是什么创新，只是之前PE更多投放在创投领域，你们大家多知道的，比如鼎辉、软银，都是投资于IT、高科技或是IPO方面，这两年PE又逐渐渗透到矿产领域，从2009、2010年开始，PE开始涉足房地产，你说它是创新也可以，但从产品本质上来讲不是创新，只是PE投资的方向现在也涉及到房地产了，仅此而已。

网易财经：前段时间国投瑞银获批业内首个REITS专户。

王子晨：你说的是国家允许投资两个亿，允许投资境外的REITS产品，它成立之后，REITS的标地额实际是境外资产，允许境内投资人购买，它的主要目的是引导境内投资或投机性资金的投资需求，因为国内都有这个共识，境内的可投资产品特别少，引起流动性在各个行业、各个品种里乱窜，从2003到2007年，更多流动性集中在房地产行业，把房价炒起来了，2009年国家调控之后，流动性就挤压到了各个领域，但资金量非常大，所以挤出来一点，比如农产品那儿，就什么“蒜你狠”、“豆你玩”了，都不需要挤出多少，还有棉花，各种大宗产品价格都往上炒，股市现在不振，黄金又不太靠谱，另外炒作黄金现在不太畅通，欧元、美元也靠不住了。

怎么办？民间资本有这么多，中国人还是觉得房地产是最靠谱的投资产品，但又不能让你炒中国的房地产，再炒作价格又上来了，怎么办，国家可能就想出了这么一招，去炒境外资产，因为REITS是资产证券化，正好境外金融危机，资产价格普遍缩水，可能现在你买REITS第一能解决通路问题，第二可能也算是好时机，我想这可能是政策制定者的初衷吧。

网易财经：您能不能跟普通投资者分享一下您的经验，如果投资REITS，它有哪些风险是需要我们特别注意的？

王子晨：它的标地额是实物资产，可能和股票不一样，但当你买REITS时，它已经是证券化的东西了，从考虑的层面来讲实际和投资股票、证券基金没有太大区别，我对境外REITS产品这两支基金还没有仔细研究过，发这个东西应该要详细列品，投资产品的组合是什么、投资偏好是什么，主要是商业、住宅还是其它方面，或者它关注于哪些城市，境外是不是有中国这样的一线城市、二线城市，看它的投资偏好是什么，然后投资者再根据自己的判断，觉得哪个更稳妥、收益率更有保障，然后去购买。

但实际上一个合格的投资者应该知道一个投资原理：投资风险和投资收益成正比。你想得到更高的收益，就一定要承担更大的风险，这才是合格的投资人。

网易财经：现在房地产金融创新这块在业内的话题很火，是不是也伴随着开发商对转型的诉求？

王子晨：房地产业这次被调控，被动也好、主动也好，一定是要转型了。我们知道，中国在2009年之前，整个房地产开发价值链是开发商模式，什么叫“开发商模式”呢？这个模式是中国独有的，因为业内经常探讨“香港模式”、“美国模式”，中国现在要转型，不是从香港模式转到美国模式，也不是从美国模式转到香港模式，而是中国独有的“开发商模式”转到“投资商模式”。

中国的“开发商模式”是什么模式呢？开发商一家独大，把整个开发价值链上绝大部分的收益都拿走，但如果出了问题，是由全行业供应商，再加上银行、信托、全社会来给它买单，这是一个非常畸形的发展模式，原来开发商通过一些非市场的因素捂住一块地，但实际上他没有掏多少钱，可能只掏了10%，甚至比这还低，他就取得了开发权，然后可能一撬土还没动、甚至图纸还没有，他就可以卖房了，这时候运用的是销售按揭杠杆，基本上他没有用出多少钱，销售款就回来了，基本没多少钱，土地就归他了，基本没有多少钱，楼就盖起来了，因为全是建筑工程商、材料工程商给他垫款，又没有用多少钱，这东西找银行抵押，钱就给他了，所以全没有用钱，利益全归他了，他用了几个高风险的杠杆，出现问题全由杠杆的另几头承担，这个模式是不对的。

将来房地产业应该由真正的有钱人、有实力的投资人掌控一切，这样开发商就会蜕变为整个房地产开发价值链中的其中一个环节，和设计院、规划院、施工单位的区别不大，当然也不是完全没区别，只是它退为其中一个环节，但风险由投资商负担，因为投资商是资金付出者，也承担相应风险，他把利益平均分配到价值链上的各个环节，实际上中国这次转型就要由“开发商模式”转为“投资商模式”。

网易财经：这种转型是否等于房地产企业的分化？

王子晨：不是分化，就是转型，以前那种自己没什么实力就想通过几个杠杆来撬动一个项目的事情，当然现在在一些特别小的城市、在三四线城市还存在，但已经不多了，通过这一轮调控，几个政策（出台），开发贷不给你了，开发资金的杠杆现在取不到了；第二，按揭比例也上升，资金还受到监管，还有垫资，其实国家早就出台了严禁垫资的文，只是现在执行更严格一点，这几个实际是“去杠杆化”，如果你没有钱，想空手套白狼，这事儿以后越来越不靠谱了，越来越没有市场。

网易财经：王总，您对今年下半年和明年的货币形势有怎样的判断？

王子晨：总体上来讲，国家回收流动性的决心还是非常大的，从国家政策上，我觉得不要太指望所谓的“政策回暖”，“政策放松”，不要指望了，因为这一轮让中国的通货膨胀太厉害了，通货膨胀的实质就是票子印多了，不用那么高深的解释，就是钱印多了，钱印多了怎么办？就往回收吧。

网易财经：是不是意味着开发企业在下半年、明年也不能指望开发贷？

王子晨：开发贷那事儿就不要指望了。

网易财经：今年下半年到明年的整个楼市政策，您认为会继续从紧，还是会保持现在的状态？

王子晨：我觉得楼市调控政策只能越来越紧，放松、回暖的可能性没有，是否维持现状，不再从紧，关键要看政府各个部门认为它的调控目标是否达到了，如果他认为没有达到，一定还会从紧，如果他认为这就是我要看到的，可能就会维持，但想放松一点，这个可能性几乎是没有。

唯一还有一线生机的说法是等明年10月份政府换届，看会不会（政策松动），但问题是现在好的开发商问自己的问题是，你能不能等到那个时候？别死在黎明来临之前。而到了下届政府是否会“回暖”，这事儿也是很多开发商、业内人士一厢情愿的事儿。

网易财经：现在有很多开发企业都已经去做其它业务以补充资金了，比如设矿、投资，有了这些业务的补充，是不是可以讲他们的寿命延长到明年的“金九银十”呢？

王子晨：是啊，所有开发商现在的目的也就是熬到明年10月份，但最难过的是今年春节，是开发企业最红火的年代，最难过的时候也是春节。对供应商、农民工，平时压一年没有关系，但到了过年的时候一定要给人结帐，春节这一关就有很多人过不去，明年上半年可能又是一关。