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王子晨:房地产开发模式需转变

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专访全国房地产经理人联合会秘书长王子晨

网易财经:今天我们演播厅有请到的是全经联金融投资委员会秘书长王子晨先生,王总您好。

王子晨:各位网友大家上午好。

网易财经:王总,今天来到我们的演播厅,要谈的主题问题是关于中小房企现在在楼市政策下的生存现状以及房地产企业现在最关心的融资问题,我知道您也是国内这方面最权威的专家,想请您跟我们分享一下现在房企融资的渠道有哪些?

王子晨:房地产企业融资渠道现在都被各种政策限制住了,大家知道的,之前房地产企业用得最多的是银行的开发贷,目前从政策上,倒是没有明文规定开发贷不再继续贷,但在实际执行过程中已经全面停止了,除了一些大国企关于保障房建设的贷款还能拿到,基本开发贷就不再往外贷了。

然后是信托,之前是备案制的,今年下半年开始变成审批制了,说是审批制,实际也基本把信托给停了。

按揭贷款是房地产企业另一个资金来源,现在各银行按揭贷款的额度都非常紧缩,审批期限也比以前长了,比如以前一两个星期能放款的,现在可能三四个月都放不了款。即便放了款,现在在操控比较严格的一线城市项目贷款,销售款、预售款还有监管政策,要受到各方面的监管,不像以前那样开发商可以把款拿过来随便用,比如买地。这样一来,开发商在中国国内能够摆到桌面上谈的几个资金来源基本都是从紧的势态。

网易财经:第一条您谈到了银行贷款,我看到有一个上半年的数据,房地产开发贷上半年新增了2981亿,还不到2010年同期的一半,你们行业的其它公司上半年对贷款的感受是怎样的?相比五年前有什么变化没有?

王子晨:你看到的数好象是减少了,实际上我们的从业者,一般的开发商,从去年下半年开始,事实就是开发贷已经全部停了,都没有了。

网易财经:刚才您提到的信托和其它理财产品有哪些帮助?

王子晨:从去年到今年上半年,信托是房地产企业获得资金的主要渠道,虽然开发成本翻倍,但从下半年开始信托渠道也被银监会堵死了。

网易财经:上半年时信托的融资成本接近20%,我看有的还超过20%,这个成本对开发商来说是不是压力也很大?

王子晨:压力是显而易见的,在调控之前,开发商普遍使用开发贷的时候,他的资金成本一般来讲是在8%以下,现在基本上能(以)20%拿到都是非常不容易的,基本拿不到,还得打一些“擦边球”,能拿到20%就不错了,这已经是市场上能够拿到的最低成本的资金。

网易财经:等于是监管部门现在已经把信托这条路给堵死了?

王子晨:对。

网易财经:如果信托再收紧,你们公司或其它公司会不会考虑民间的融资渠道呢?

王子晨:实际上很多中小企业现在已经在用民间资本了,当从开发商的角度来讲,之前也在用民间资本,尤其是以前所谓“过桥”拿地的时候,在房地产业一直有民间资本的身影,只是现在开发商考虑得更多,现在房地产行业一个比较热门的话题就是私募股权基金PE,这是现在所有房地产企业都必须面对的问题,现在市场上普遍的PE成本,我听到最低的是25%,还得是项目非常好,知名开发商,证件齐全的,可能有25%的,普遍都在30%。

网易财经:还有的企业会通过参与保障房建设的渠道,拿到资金后再分担一部分给自己本身的项目,您认为这种渠道是不是合理的?

王子晨:理论上参与保障房建设拿到的资金国家是严格监控的,你用不到自己的非保障房项目上,或者说能用上的很少,那个钱本身就是杯水车薪,现在保障房建设之所以在全国各地并不如人所愿,主要就是因为投资资金跟不上,国家没这笔钱,地方也没这笔钱,企业更没有这笔钱,而且他也没有动力,这是保障房建设最致命的问题。

网易财经:我们上面谈到了这么多种融资渠道,您能不能给我们举某个项目具体的融资案例,让我们感受一下现在企业在融资方面的困难。

王子晨:我给你举个还算相对乐观的例子吧,上半年时有个项目贷款2.7亿,是中信信托做的,融资成本是19.5%,这19.5%到下半年已经很难求了,如果谁能跟你做一款信托产品,基本都是不惜代价,因为能做出来,基本也是在社会上能拿到的最低成本资金。

比如有一家美国的房地产基金,现在它对外合作要求的回报率是28%,我知道的另一家美国基金,去年它要求的回报率是25%,今年调整到30%,我说的这30%也已经是正规渠道最低的了,你刚才讲的民间融资远远不是这个数,他给你讲什么三分、四分,三分就是46%,如果“过桥”拿地时要用钱,两个月、三个月,五分、六分、七分,甚至更高都有。

网易财经:这对于行业的平均利润水平会有更大的挤压了。

王子晨:这是肯定的了。

网易财经:听说以前的平均利润率在15%左右,现在会到什么样的水平呢?

王子晨:你是说房地产整个行业吗?

网易财经:对。

王子晨:现在调控实施了一年多,如果说严厉的调控,到现在还不到一年,最终的核算数还没出来,因为现在房地产行业利润被挤压有几个方面:一方面是资金成本显著提高;另一方面是建筑成本提高,可能你们也都知道,现在通货膨胀,各种建材价格都在上升,劳动力价格也在上升,“民工荒”恐怕你也听说了,销售售价还被限制住了,上下挤压,利润率的水平一定是大幅下降的,这点毫无疑问。

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