一年亏掉26个亿！三江潮声，吹不醒南沙开建豪宅美梦

2026年3月，南沙横沥岛江边灯火通明。

开建·南沙壹号的示范区盛典办得风光无限，集团一把手、行业大佬齐齐站台，明星佘诗曼化身“新闻女王”登台播报，宣传稿写得天花乱坠：

三江汇流、一线江景、190-266㎡纯板大平层，要做大湾区滨水人居封面。

随后不久，销售、中介朋友圈刷屏造势：VIP专场劲销八成，单日销售额3.8亿，江景大平层一套难求。

然而，阳光家缘的数据却并没有预料中热销：

A1栋、A2栋早已拿到预售证，共108套江景大宅，造势近半年后，官方备案网签总数加起来，43套。

单盘的滞销，只是开建南沙诸多问题的冰山一角。

2026年5月，南沙开建推出了"以旧换新"活动，并将其定位为集团长期战略业务。

首批试点收旧总额度30亿元，覆盖广州市符合条件的存量住宅，提供免评估费、带押过户等优惠政策。

目的就是通过收购二手房，帮助他们腾出资金购买南沙开建的新房，以此筛选真实买家、加速楼盘去化。

这场自救行动覆盖集团旗下八大楼盘。翻开这份以旧换新的名单，你就会明白开建为何如此急迫：

因为大部分楼盘，卖得都不怎么样。

茗筑水岸2023年开盘，清一色165-200㎡大户型，三年网签累计14套；

瑞筑花园2025年入市，位处南沙东涌，至今为止仅成交16套，去化率仅9%；

万顷沙的开建·未来城市，目前上市912套，网签仅94套，去化率10%；

珺筑水岸同样位于万顷沙板块，早年被土地自持条款捆死，今年出了新规，需要补缴土地款，才能释放对应房源完整商品房属性。

颐德湾尚已经开盘七年了，吃了几年市场红利，但至今仍未卖完。

摊开这份以旧换新的名单， 就能发现，南沙开建最大的问题在于：

它太想在南沙卖豪宅了。

集团旗下的开建·未来城市二期、南沙壹号、茗筑水岸、珺筑水岸……都规划大量的大面积产品，其余项目中也不乏超140平以上的大平层。

这不是某一个盘的运气问题，而是战略层面的客群误判：在一个刚需主导的市场里，反复押注改善型豪宅产品。

这些产品的滞销，不是偶然，是必然。

1、地段错位，豪宅选址刚需地盘

地段，始终是豪宅的底层逻辑。但南沙开建旗下的几个大平层项目，地段优势并不明显。

比如开建·南沙壹号，很多宣传物料会把它归入明珠湾叙事，但它实际落在慧谷西区，并非改善买家更认可的灵山岛尖、横沥岛尖。

虽然一江之隔，能够眺望对岸CBD城市天际线，但地段成色终究差了一截。一江的距离，拉开的是板块价值与客户信心。

珺筑水岸、开建·未来城市均位处万顷沙板块。万顷沙的定位相对较弱，配套较为匮乏，大量地块仍处待开发状态，业内通识中属于刚需板块。而南沙开建，偏要在这里主推大平层产品。

再比如茗筑水岸，虽然位处灵山岛板块，但并非真正意义上的头排海景，对于大平层客群而言，吸引力还是弱了点。

板块能级不足以匹配顶豪定位，后续所有产品、营销努力，都建立在先天的短板之上。

2、城市界面硬伤，豪宅感被现实环境消解

地段不够硬，周边的城市界面又进一步消解了豪宅感。

不管是慧谷西区板块，还是万顷沙板块，均以旧改、产业更新为主，大量土地还处在待开发状态，周边散落不少老旧厂房、待拆迁空地，没有连片成熟的高端居住氛围。

虽然规划蓝图很美好，但更新改造周期漫长，不是两三年就能彻底改头换面。

可豪宅买家，恰恰是最不愿意等的一群人。他们买的是"现在"，不是"以后"——以当下的城市界面，板块短期难以支撑高总价产品的快速流通。

3、明显的产品错配：板块承载力，接不住全盘大平层

南沙壹号早期方案还有高低配塔楼，后期直接大刀阔斧调整规划，全盘改为纯板楼，主打190-266㎡大平层，瞄准顶豪改善圈层。

开建·未来城市也是如此，一期做的是76-125㎡刚需产品，二期突然全盘190-260㎡超大平层。

但问题在于，南沙本身的客群土壤，并不支撑大规模的千万级改善产品。注意，是大规模。

近一年来，南沙新房网签仅6966套，且片区主流购房者都是刚需、刚改，近85%购房者买入的都是140平以下的户型。

能接住两百平大平层的买家，寥寥无几，占比甚至不足3%。这个群体中，大多是深圳来的投资客、地缘性富豪客群，前者对市场敏感性较高，后者则对景观、配置等要求较高。

这就相当于，南沙开建把大部分筹码压在存量不多的高端改善群体身上，而旗下大多项目素质却无法匹配相应的客群。

同时，灵山岛、横沥岛已经扎堆一批大平层竞品，客户选择足够多。开建南沙的大平层产品需要和高规格板块、品牌开发商的产品同台竞争。

4、南沙市场内卷，高端产品的生存空间更窄

更重要的原因是，整个南沙市场承压，竞争内卷严重。

大环境上，南沙整体新房库存高企，区域去化周期长期处于高位，整体是买方市场，客户观望情绪浓厚。

根据中指院最新数据显示，南沙新房库存已经超157万㎡，将近14000套房子等着出售，整体去化周期早已突破24个月。

刚需盘尚且卖得吃力，大平层豪宅的竞争就更加残酷。

住宅滞销所带来的压力，叠加业务结构、债务成本，最终都体现在财报上。

先看一组五年财务轨迹：

从2023年盈利2.19亿元到2025年亏损26.73亿元，仅用两年时间，南沙开建的净利润走势画出了一个陡峭下滑线。

同期，营业总收入从19.35亿元跃升至46.12亿元，增幅138.3%。换言之，收入在翻倍增长，利润却在断崖式下跌。

公开财务数据显示，截至2025年末，南沙开建资产总计627.52亿元，负债总计426.13亿元，资产负债率从2021年的44.61%攀升至67.91%。五年间，负债规模从86.46亿元膨胀至426.13亿元，翻了近5倍。

一边营收翻倍，一边巨亏26亿、资产负债率高达67.91%，这种割裂令人心惊。

南沙开建营收的增长，并不是商品房大卖带来的。增量更多来自政府委托的代建工程、安置房与城市更新项目的集中结转，这类业务毛利率普遍偏低。

与此同时，下属项目子公司积压大批滞销商品住宅，由此产生的资产减值压力向上传导；叠加数百亿负债带来的高额财务利息，营收收益被持续侵蚀，最终演变为集团层面的巨额亏损。

在集团的年度大会上，董事长叶镇慧并不回避现实，直面库存高企、负债承压两大难题，把2026年的核心目标浓缩成十二个字：

“去库存、降负债、稳现金、促转型”。

短短一句话，已经把企业当下紧绷的流动性危机摆到台面上。

江风依旧，潮声依旧。

只是那场示范区盛典的灯光熄灭之后，南沙开建要面对的，不再是大湾区滨水人居封面的荣光，而是一份无处藏身的资产负债表。