煤老板出手，海口又要杀出一个超级大盘！

昨天，海口市自然资源和规划局挂出一纸批前公示：

「海口·海湾9号（四期）」项目规划方案批前公示。沉寂了小半年的西海岸158.3亩大盘，又回来了。

关注小易的老朋友应该有印象：

这个项目今年上半年就传出了要出来的消息，小易也把它列进了「2026年要炸场的海口高端大盘」名单里。当时各方动作频频，连绿城都下场参与了；

绿城代建一度进场操盘了一段时间，业内都以为这个盘要按"绿城产品系"的打法亮相西海岸，高端的属性拉满。

但后来，双方解约了。

具体原因外界不得而知，只知道这之后项目就低调了下来，案场没声量、节点没动静，名单里我给它画了个问号。

图源：网易海南房产

直到昨天自规局一纸公告，这个总用地约158.3亩、可建设面积17万平方米的海景大盘，重新回到聚光灯下。

低密海景大盘，指标够硬核

四期是整个海湾9号的压轴地块，指标拿到手，小易的第一反应是：西海岸核心段，几乎不会再有第二个了。

8栋21～23层住宅，其中一栋约133米，直接刷新西海岸住宅天际线；

10栋2～4层花园办公，低密度、独栋感，对标的是滨海大道沿线的商办改善需求；

总建筑面积约17.2万㎡（地上约10.1万㎡+地下约7.1万㎡），计容面积约9.45万㎡；

整盘核算下来：

容积率1.08、建筑密度20%、绿地率45%。

什么概念？现在海口主流在售项目容积率普遍在2.5～3.5，1.08这个数字放在西海岸滨海大道一线，就是"低密海景大盘"六个字。

位置也硬：南临滨海大道，东边挨着海南国际会展中心，往北过条路就是海。消博会主会场+第二行政办公区夹着，西海岸最金贵的这一段，可开发的地基本见底了。

图源：网易海南房产

158亩，17万㎡，什么分量？

去年这时候说17万方大盘"，大家的反应可能是"又来一个"。但放到2026年，这个体量的含义完全变了。

看几组上半年数据：

2026上半年，统计局数据显示，海口市场化商品住房总共成交约68.7万㎡、5256套——也就是说，海湾9号的体量，约等于全海口市场化住宅小半年的成交量；

全省商品住宅用地供应今年同比缩减七成以上，百亩级住宅用地已经是稀罕物；

西海岸在售项目里，单期能推10万㎡以上的，一只手数得过来。而158亩这样一个占地面积，海口当下除了几个城更大盘之外，新盘之中，海湾九号算独一份了。

毫无疑问的超级大盘！

图源：网易海南房产

而且它还占着滨海大道最后一段一线海景。这也是为什么尽管开发商层面波折不断，这个盘在今年市场上的关注名单上没下来过。

盘子的主人：一位山西煤老板

说是新盘，其实也是个腊肉盘，十几年前，海口行业一直诟病的西海岸最靠海边的几个大圆墩子的建筑，就是现在的海湾九号。

图源：网易海南房产

后面美锦接手后，炸掉重建。

所以虽然是个老腊肉地块，但是整体的重建成本并不低，有行业人士测算称，炸掉重建算进土地成本的话，楼面价估计都要8000元/平米往上。

所以，这么高的成本，加上稀缺海景，逼着它只能做高端，不然就硬亏了！

说回开发商。

项目公司还叫"海南宝龙晋合置业"，名字上有个宝龙，但宝龙早在2021年就退出了，如今挂在名册上的两家股东：

美锦能源投资（海南）持股51%，上海鹏舸实业持股49%。前者背后，是山西美锦能源集团，后者背后则是海南的老牌房企合甲集团。

美锦主营焦煤业务，妥妥的煤老板！

实力雄厚，做到山西民企500强、总资产600亿+，旗下上市公司美锦能源（000723）后来all in氢能，号称"氢能第一股"。

美锦在海南其实不是新面孔——十几年前在海口也曾开发过美锦西海岸项目，手里还有跟合甲联合开发的十里春风和几家酒店，算是在海口深耕了近二十年的"老钱"。

2025年1月，美锦把项目公司的持股从49%加到51%，正式掌盘。之后就是绿城代建进场、又退场，项目低调至今。

而低调的原因，市场上有说法。

小易得到的小道消息：美锦这两年一直在跟合甲谈，拟以2亿元左右的对价，收购合甲手里那49%的股权，把整个盘子彻底吃下。

但谈判推进缓慢，推测应该卡在钱上。

毕竟母公司美锦能源这两年日子不好过：2024～2025年累计亏损近20亿，今年一季度又亏11个多亿，账上货币资金23亿对着31亿的短债，评级都遭了下调。

母公司自身难保，自然没法给海南项目输血。

这大概就是这个盘反复"传闻要出、又迟迟没出"的底层原因。四期这次公示，某种意义上也是美锦对市场释放的信号：不管股权怎么谈，盘子先往前推。

产品层面，即将杀入的高端黑马

回到这份规划方案本身。指标只是骨架，真正决定这个盘成色的，是产品本身。小易把四期的产品拆开看，三点判断：

1、133米地标＋低密高层，冲着西海岸塔尖改善去。8栋21～23层住宅里，藏着一栋约133米的超高层，直接刷新西海岸住宅天际线。在1.08容积率的地块上做高层，意味着楼间距、视野面宽都是“奢侈级”配置——一线海景＋超低密度，这样的组合放在西海岸滨海大道一线，几乎找不到第二处。计容面积里住宅占71%（约6.7万㎡），粗算下来约500～600套，量不大，但每一套都打的是高总价客群。

图源：海口自规局

2、花园办公，是被低估的一手棋。10栋2～4层花园办公，低密度、独栋感，计容面积约2.7万㎡、占项目29%，卡在会展中心和国贸之间，吃的是消博会经济、总部办公和“企业海南落脚点”的需求。自贸港封关后，这类低密商办在海口几乎没有新增竞品——对想在西海岸设总部、设窗口的企业来说，几乎是“过了这村没这店”。

3、但兑现是道坎。17万㎡里含7万㎡地下工程，前期投入不小，操盘方母公司也面临资金压力。四期从公示到开盘、从开盘到交付，资金链的持续性，是比产品更值得盯的变量。绿城代建的解约，本身就说明这盘子的商务条件还需要时间验证。

图源：海口自规局

最后把视角拉高一点。

短期看，它是西海岸高端市场的一枚深水炸弹。上半年海口楼市靠几个红盘撑住了基本盘，但塔尖赛道的新供应其实断档。

中期看，它是"稀缺资产独立行情"逻辑的试金石。海口整体库存高企、二手房挂牌3万多套，但核心地段+低密+一线海景的标的走的是另一套行情。这个盘卖得动，说明海口购买力对"确定性稀缺"依然买单；卖不动，塔尖市场的信仰也要重新校准。

长期看，它关系着西海岸最后一段黄金岸线的成色。158.3亩、四期开发、会展中心隔壁——这块地做砸了可惜，做好了，就是西海岸继五源河文体中心之后又一个城市级封面。

公示期到8月26日截止，至于开盘节点、价格和最终由谁主政操盘，小易持续盯着，有动静第一时间同步。

（本文规划指标引自海口市自规局批前公示，市场数据引自至理研究院等公开渠道，股权信息为公开工商登记；涉及小道消息部分仅供参考，最终以官方及企业披露为准。）