网易财经：现在楼市政策中大家最关心的就是二三线城市限购的问题，我看您之前也谈到二三线城市房价泡沫非常严重，限购会不会有益于压制泡沫呢？
王子晨：二三线城市泡沫，我觉得限购的效果可能不会太明显，我看二三线城市泡沫的出现，就是一线城市泡沫的挤出效应，但挤出的实际是在一线城市工作的、做生意的、学习的人（购买力），他们的购买力回到了原籍，实际上靠限制是限制不住的。比如在北京买房的人有辽宁的、湖南的、天津的……通过户籍问题、工作年限问题能给他限制住，但辽宁的在北京买不起房了，一定会回辽宁、回老家买房，我不会跑到湖南买房去，我的户口就在辽宁，回辽宁买房，你出限制政策能限制我吗？限制不了。
我说它的泡沫在哪儿呢？我是回辽宁买了一套房，但事实上我就在北京工作，那房买完我真的不住，所以你看二三线城市以后的房子，真正的鬼城、空城，都在二三线城市，大开发上现在挤到了二三线城市，一是住宅，大量卖出去时没有人买，或者是买了之后没人住；
我说的二三线城市泡沫的第二个方面主要是指商业地产，你好象是看过我的微博，从去年下半年开始我就持一个观点，二三线城市的商业地产，或者说整个中国的商业地产，最迟从2013年开始就要有一场灾难，而泡沫最先破灭会从二三线城市开始，一线城市也一样，商业地产一定会有一场灾难，大量的空置、招商不足，开业以后人气不行，够咱们消化五到十年的，现在不用再批地了，就在今天之前批出去的地都给它建设好，因为会有一场灾难。
网易财经：但现在商业地产似乎是非常火的话题，比如“城市综合体”等各种概念都在出现。
王子晨：倒霉就倒霉在“城市综合体”上。
网易财经：怎么理解呢？我们该怎么看待商业地产现在的形势？
王子晨：实际是很简单的事儿，做商业地产，第一要看当地消费者的消费习惯，如果是在传统的商业繁华地带建设可能还好，但这样的项目基本都被万达、华润、中粮给拿走了，一些其他的开发商，所谓“转型”做商业地产的，当地的小开发商，弄了一块地开始学，说我也弄一个综合体，你弄的综合体老百姓根本不去的，你知道，二三线城市人们的消费习惯更是固定的，某条街就是那个地方唯一的商业街，或者两三个商业街，其它地方盖的楼多么漂亮，装修多么豪华、造型多么美，请什么什么大师给我设计，没有用，老百姓是去消费的，他不管设计师是谁、名头是什么，没有人考虑这个东西，这是其一；
第二，商业资源很有限，你说衬衫有多少个品牌、餐饮有多少个品牌，奢侈品牌有多少？这些东西是固定的，不是一个城市里有50个城市综合体都能填满，LV也好、GUCCI也好，还是其它奢侈品牌，怎么可能你开一家店，给点儿优惠条件它就哪儿都设点？你不要租金，它还得雇人卖东西呢，还有物流、配送呢，那都是成本，就说北京，你以为北京各大商场里都有奢侈品吗？没有。二三线城市弄特别高档的设计、弄得豪华，搞出个城市综合体，你以为招商能招进去吗？招不进去，将来灾难就在这儿，招不进去，或者招进去以后，隔三个月就换一茬，调整业态，这种事情会是未来五到十年中国商业地产的一大“景观”，那就是一场灾难。
网易财经：您的观点也值得现在很多想要转型的开发商企业借鉴，在各个论坛，商业地产永远都是现在最火的话题。
王子晨：每个想做的人都信心满满，都相信我能把其它商业地产打败，我能比别人吸引到更多优质的商业资源，他们都那么想，你跟他们说也没有用，他听不进去。
网易财经：王总，我们最后再说一下房价的问题，国家统计局近几个月的数据显示，一线及已经限购城市的房价已经企稳，甚至出现了小幅下跌，您有这样的感受吗？
王子晨：这是肯定的，先不说统计数据上的事儿，从操作上来说，如果一个新盘价格比周围盘高出很多，要取得预售证、销售证，到建委那儿根本就不批，把价格降下来我才能批你，要么这楼就别卖，要卖就得降价，从操作层面上就能实现这一点，所以这到底是市场的现象，还是政策调控下扭曲的现象？这东西不好说。实际操作很容易嘛，我想控制房价都不靠别的，你想卖高价我就不批你，降价的话我批你就很容易，这样房价不就降下来了嘛，很容易啊。
网易财经：开发商对此也很郁闷吧，一方面自己的利润被各方因素压低，另一方面想要预售也要对定价做调整，这是不是开发商面临的最大难题？
王子晨：你说的是一个问题，这是市场行为，买地的时候政府是招拍挂，你用市场的方式卖给我的地，等我产品出来后你再告诉我不能用市场的方式卖，这很搞笑，你政府卖给我的东西怎么就能市场化呢？我卖自己的东西自己却没有定价权了？这不是一般郁闷的事儿，这是整个经济体制的问题。
网易财经：现在大家都比较关心的问题是下半年房价到底是什么样的走势，请王总帮我们预判一下北京放下年的房市，见底、持续走低呢还是触底反弹？
王子晨：触底反弹就不要指望了，会在个别楼盘、局部区域出现明的、暗的各种降价措施，明的就说降价，暗的可能就是所谓的优惠，这种优惠到最后也都是降价的方式，但我认为，（如果指望）北京、上海等一线城市的房价降下多少，给网友忠告的话，我觉得也不要报太大指望，因为土地资源在中国是稀缺的，土地的稀缺性就已经保证了房地产的价格不会降低，更不用说中国现在就是面临这样的情况，投资渠道不多、投资产品不多，不要说房地产会不会降价，咱也不论证它，房地产是否会永远升值，很多经济学家都在说这个事儿，我们业内人士跟他们探讨的不是房地产会不会降价，而是房地产相比其它投资品是不是更靠谱，因为别的投资产品比房地产更不靠谱，降价的更狠。
有个笑话，在非洲草原上，两个人发现了一只狮子过来，其中一个人赶紧穿了跑鞋，另一个人说“穿上跑鞋狮子也能追上你。”但穿跑鞋的人说“我知道穿上跑鞋狮子也能追上我，但我只要跑过你就行了。”房地产一定是穿上跑鞋的那个，我不是说它不会降价，对于中国想投资的人来讲，房地产还是最靠谱的，而它靠谱的特性实际也被广大投资者认可了，所以这也是为什么中国房地产投资需求非常旺盛（的原因）。
老说“刚性需求”，不是支柱的才叫刚性需求，投资也有刚性需求，刚性需求不只是自住，所以很多人首选还是（投资房地产），因为现在通货膨胀率太高了，你现在得到的数据都是中国统计局发布的，你可以回家自己盘算，但你可以算一算现在你一个月的工资拿出来之后到超市能逛几趟，相比之前有什么区别，你们年轻人有很多都是在外租房的，房租涨了多少你们自己算一算，何止那个数啊？100万的现金到年底可能连年初时的90万都抵不上，那你让这些人干什么去？他这100万一定要花出去嘛，老百姓看得明白，这100万还是买房子最踏实，买股票最没谱，100万进去只有30万出来，对吧？
网易财经：所以现在我们还是希望楼市调控的政策能够更加市场化一些。
王子晨：对，所有的东西都是一样，本身房地产市场没失灵，市场失灵的时候需要有形的手出来，需要政府调控，问题是房地产市场没失灵，房地产业有钱赚，开发商有钱赚，买房的人有钱赚，市场资源都向这方面倾斜，这完全是市场资源在发挥作用，至于有人说，你这么弄的话全国的实业都没得搞了，搞家电的、卖冰棍的现在都过来搞房地产，那这是你国家应该管的，不是要把非常健康发展的行业打压下去，而是要考虑为什么干家电的没钱赚，卖冰棍的没钱赚，他们非得来干这个？中小企业贷款的倾斜，方方面面的资源你给到位没有？这回真的是取长补短了，这个行业发展得好，你却非得把这个行业限制住，国家管理各个行业，这方面是不能取长补短的。
网易财经：卖冰棍的、卖家电的一看市场不好，他自己就会退出这个行业。
王子晨：对，政府要考虑的是他为什么不赚钱，而不是考虑房地产业赚钱我就抑制这个行业，考虑的方向反了。
网易财经：好的，谢谢王总来到演播厅，今天的访谈到此结束，谢谢王总。
王子晨：谢谢各位网友。
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王晓易_NE0011
