海南
海口又放出了一个大招！
在经过一轮接一轮的重量级调规，商改住等操作后，海口最近又憋了个大的：
新埠岛迎来重磅调规！
根据海口自规局今日发布的《海口市中心城区A041 单元详细规划》显示，新埠岛片区的A041地块的新最新规划公示，规划范围面积约837.90亩（约 55.86 公顷）。
这是海口主城区，近年来最大的一次调规动作。
规划显示，涉及，有学校，体育设施、酒店、银行网点、医疗配套等规划，包括人口规划了2.13万，但这些都不是主要内容，另外规划中提到的主要学校，海南华侨中学新埠岛校区，以及滨海九小新埠校区，已经兑现，而一所完全中学，去年也已经公示规划。
小易细看了一下，其实这些规划都不是重点，本次规划释放的真正核心内容是A041地块！
地块很大，837亩，事实上这宗地块主要部分来自碧桂园！
去年，小易曾披露过碧桂园甩卖海口家底的消息，在阿里拍卖上一次性挂出来四宗大地块，B14-01、B10-01、B06-01、B05-01地块，合计79565.07㎡，约119亩，起拍价7.2亿元。
但后面，无人问津，这四宗地最终流拍！
直到这次，又重新出现，只是隐藏在整体的大规划之中。
从A041地块的位置图看，碧桂园此前挂牌的四宗地块，正是在今日公示的A041地块范围之内。
调整单元地块示意图
而此前该四宗地块的土地性质皆为商务金融用地，现在按照新的规划，该四宗地块都调整成为二类住宅用地！
另外，据小易此前了解到，碧桂园在新埠岛除了已发开的地块外，剩余绝大部分都是商业用地，与此前挂牌的地块同属一个板块。
A041地块土地规划图（黄色为住宅用地，红色为商业）
而现在A041从规划图目测，有至少超过50%的住宅用地规划，所以不难推测，这次是大幅度的商改住调规！
如果这些地块依然在碧桂园手里，那当然很爽，一线海景资源的住宅用地，依然很香。
但碧桂园目前的境况，连此前开发过的住宅都迟迟未能交付，很难再把这种资产捂在手中，且调规正常是需要重新招拍挂的，碧桂园也未必有钱再次拿地。
碧桂园新埠岛一处项目实拍
所以按照常规的投资逻辑，不难推测，碧桂园这些地块资产包，已经被政策性收储（或者达成收储协议），然后再重新调规，后面再通过招拍挂出让给其它意向企业！
对于碧桂园来说，同样是好的选择，拍卖无人问津，自己开发乏力，而收储能够回流部分资金，数百亩面积测算下来，也颇为丰厚，这么大体量的积压资产，终于可以解套！
对于新埠岛而言，同样是大利好！
碧桂园撤出，商业土地调规成更吃香的住宅地块，就不怕没有企业出手，这样以来等于盘活了新埠岛，那个在碧桂园造城梦中的5000亩海岛新城，又极有可能迎来再次起飞的新机会！
碧桂园新埠岛项目
从规划图可以大概推测，该837亩的土地中，除了规划大体量的住宅之外，沿海一侧还规划有酒店和商业。
通常，这种大规模的调规动作背后，很大概率是有意向且有实力接盘的企业在推动和参与，后续动作，就看土地重新招拍挂后，哪家企业会出手了。
根据这次调规，我们可以大胆推演一个A041地块的发展路径：
碧桂园拍卖流拍—官方收储（或协议收储）—调整规划—挂牌—企业摘牌开发。
对新埠岛北岸的居民还说，随着地块的新规出炉，真的可以期待一下新埠岛的重新起飞了。
但经过碧桂园的沉浮之后，新埠岛也再经不起大折腾了！
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