李嘉诚再谈到未来房价：100万的房子，到2030年还能值多少钱？

98岁的李嘉诚已经很久没站在话筒前评点过楼市了。但奇怪的是，每一次内地房产论坛热议未来房价走向，都绕不开他的名字。

一个早已退到幕后的老人，凭什么还有这么大的话语份量？我的看法很直接——大家关心的不是李嘉诚怎么说，而是李家怎么做。

这个家族过去五十年踩准了几乎每一个香港和内地楼市的拐点，靠的不是嘴炮，是真金白银。福布斯2026年2月最新榜单上，李嘉诚身家约451亿美元，折合约3518亿港元，仍稳居香港首富。

这位老人现在大部分精力都放在基金会上，2026年2月基金会还邀请5000名外籍家庭佣工免费游览香港迪士尼，长和的具体业务基本由长子李泽钜在打理。这就有意思了。

一个不再插手具体生意的老人，他过去几年留下的判断和动作，反而成了普通人最爱拿来对照的＂参考答案＂。把镜头拉近一点看。

2025年3月4日，长和宣布与贝莱德、全球基础建设合伙公司及地中海航运公司旗下Terminal Investment Ltd组成的＂贝莱德—TiL财团＂达成原则性协议，将全球23个国家43个港口的80%股权出售，交易总值达228亿美元，但交易不包括香港或中国大陆的港口。

这笔单子在内地激起了非常大的争议。随后的事大家都知道了。

中央港澳工作办公室网站转载《大公报》文章，批评长江和记＂在美国胁迫下出卖港口运营权＂是＂短视的行为＂。国家市场监督管理总局明确将对此次交易展开反垄断审查。

再往后，长和宣布不会按照原定日期签署协议，4月2日并非签署协议的＂实际期限＂。这件事我有个判断——长和原本以为这就是一桩商业交易，但忽略了一件最朴素的事：港口不是普通物业，背后牵扯的是国家利益。

把战略资产卖给美资财团这种事，不可能纯粹＂在商言商＂。梁振英也在社交媒体表态，香港被外国管治太久了，有些香港商人误信＂商人无祖国＂，没有祖国的商人只会沦为没有父母被人欺凌的孩子。

这话说得相当重。到了2026年初，事态更微妙。

2026年1月29日，巴拿马最高法院在社交媒体上针对长江和记实业持有的港口特许经营合同作出裁决，判定该合同内容违反宪法。2月23日，巴拿马总统穆利诺下令临时接管由长和旗下子公司运营的两个港口。

2026年2月24日，香港特区商务及经济发展局局长丘应桦向巴拿马驻港总领事提出严正抗议，对巴拿马政府强行接管港口、撤销经营权、破坏合约精神，表达强烈不满和反对。

我自己看这件事有一个很深的感受——这是给所有想＂国际化＂的中国企业的一堂活的法治课。指望对方政府讲合同精神，前提是对方不被更大的力量裹挟。

一旦被裹挟，二十多年的合同说撕就撕。这才是真正值得反思的地方。

中国外交部发言人郭嘉昆已对此回应，表示中方将采取一切必要措施，坚决维护中方企业的正当合法权益。一个已经把港口卖了一半身家的家族，最后却在巴拿马陷入＂人财两空＂的尴尬里——这个剧本，恐怕李嘉诚自己年初也没料到。

把镜头转回楼市。为什么大家这么在意李嘉诚再谈到未来房价：100万的房子，到2030年还能值多少钱？我觉得本质上是因为大家太焦虑了。

手里那套房，到底还是不是资产？还能不能保值？这问题问出来都带着颤抖。

李嘉诚过去的几次出手，给了一些相当扎实的暗示。2013年内地楼市最火热的时候，他开始减持广州西城都荟、上海东方汇经中心。

2017年402亿港元抛售中环中心75%权益。2023到2024年，李家7.6折甩卖北京御翠园项目，几乎把内地非核心地产清了仓。

但另一边，2021年他豪掷102.8亿港元拿下香港启德优质住宅用地。这两条路其实就是一句话：核心地段值得守，边缘地带不值得碰。

那100万的房子，到2030年到底能值多少钱？我给一个相对克制的判断。先看权威数据打底。

2026年3月，百城二手住宅均价为12792元/平方米，环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄。核心城市中，上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。

中国金融四十人研究院的研判是，2026年之后，相关指标预计将出现＂结构性＂企稳，即总量同比止跌，一线、新一线、强二线城市企稳甚至出现回升，其余城市或仍有走弱趋势。这两段数据合在一起看，结论非常清楚：分化已经发生，而且会继续加大。

我的测算逻辑是这样的。一线城市核心板块的100万房产，按年均约4.7%复利推演，到2030年大概率能爬到125万左右。

注意，这个4.7%不是凭空喊的——上海二手房在连跌33个月后开始环比转正，深圳二手房成交价已连续两个月小幅上涨，这就是＂核心地段还有需求＂的最直白的证据。二线主城核心区的100万房产，按年均约2.1%复利，5年后大概能摸到110万。

这部分的支撑来自产业和人口。北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。能撑起这种成交占比的，全都是有产业、有就业、能留人的城市。三四线主城普通住宅基本就是横盘——年均0.3%上下，5年后还在原地踏步。

最扎心的是三四线远郊。年均跌幅大概在1%上下，100万的房子到2030年挂95万都未必有人接。东北一些三四线老城，新房去化慢、二手房挂牌量居高不下，100万的房子降到80万也少有人问津。这就是我的核心判断：100万房产到2030年的价值，区间大概率落在80万到125万之间，差距45万。

买在哪里，比买不买、买多少钱，都重要得多。至于网上那种＂未来房子彻底不值钱＂的极端论调，我是不认的。土地出让金、建材、人工成本都在涨，开发商不可能永远做亏本生意。看看东京、伦敦、纽约的地产，泡沫破了三十年，远郊确实一蹶不振，但核心地段最终都回归到了自身的内在价值。

但反过来，＂房价永远涨＂那一套也已经彻底失效。中国房地产市场的深度调整历时已超过4年，2025年下半年这些指标的下滑斜率甚至有所增加。

这是一个非常重要的信号——市场不再相信叙事，只相信现金流和真实居住需求。李嘉诚的厉害之处，从来不是预测下一年房价涨几个点，而是几十年只盯三件事：地段、人口、产业。

这套逻辑放在2030年依然成立。回到那个具体的问题——李嘉诚再谈到未来房价：100万的房子，到2030年还能值多少钱？

没有标准答案，但有清晰的判断框架。如果这套房在一线城市的核心板块，且周边有持续的产业进入和地铁规划，2030年能涨到120万到130万的概率不低；如果在二线城市的主城核心，能撑到110万左右就算守住了；如果在二线远郊或者三四线的核心区，5年时间能不亏就是赢；如果在三四线远郊或者文旅盘、靠＂概念＂撑起来的项目，五年后大概率连出手的机会都没有。

我给普通人三句最实在的话。第一，自住量力而行，优先选核心城市的核心板块，把＂未来好不好卖＂看得比＂现在便宜多少＂更重。第二，别再迷信＂房价永远涨＂，也别相信＂房子彻底不值钱＂，这两个极端都是流量话术。第三，最危险的不是房价跌，是流动性消失——一套挂三年都卖不掉的房子，账面值多少钱都没有意义。

李嘉诚的港口生意还在拉锯，巴拿马的争端也没结束。但这些大商业故事和普通人的关系不大。真正和每个家庭账户挂钩的，是手里那套房，2030年时还能不能卖得动、卖得出。楼市普涨那个时代过去了。

未来的房子，慢慢会回到它最朴素的样子——一个用来住的地方。有产业撑、有人口流、有地段稀缺性的房子，价值还能往上走；没有真实需求托底的房子，会被市场一点点筛掉。这道题没有标准答案，只有结构性答案。选对城市和板块，比盲目跟风买房，要靠谱得多。