为什么住宅市场上“迷你地块”越来越多？

01

楔子

前两天我看到一篇文章，说的是：开发商们开始疯抢小地块，进行住宅开发。

还罗列了近两年的一组数据，我补充了上海的单价楼王地块：

2026年4月29日，南京江宁百家湖地块出让，面积仅8626平方米，溢价率达到28%，最终由常州嘉宏房地产开发有限公司竞得。

2025年7月，南京鼓楼龙江G47地块出让，面积仅4216平方米，吸引多家开发商激战了89轮，溢价率达到33%，最终为杭州北谷竞得。

2025年12月，福田梅林B405-0308地块出让，面积仅4994平方米，8家房企竞拍、经过148 轮激战、最终溢价65%出让，最终由中铁置业竞得‌‌。

2025年7月，深圳前海桂湾地块出让，面积为8287平方米，12家开发商竞拍，溢价率创下86%，成为深圳新的单价地王，最终由招商蛇口旗下企业竞得。

2025年，北京朝阳呼家楼南里地块出让，面积为5300平方米，最终‌买家为首开股份。

2025年，上海徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块出让，面积为4705平方米，折合楼面价20.03万元/㎡的天价成为全国单价地王，最终由上海祺祥旺宇置业有限公司。

从全国各地这么多的小面积宅地出让情况来看，“迷你地块”已经成为了一种趋势。

而今天这篇文章，我就想聊聊：这种现象产生的原因，以及对于后续住宅市场带来的一些影响。

02

市场上“迷你宅地”越来越多，最主要的原因当然是：政府出让的地块越来越小导致的。

那么政府为什么要把地块越划越小呢？

这里有个规划概念，叫做“小街坊、密路网”。

去过北京和上海的朋友，对于穿越马路的感受应该是迥然不同的吧。过北京的马路，那真的是路漫漫其修远兮，而上海的马路尺度就小的多了。

这就是两种不同的规划方式，一种叫做“宽马路，疏路网”，另一种叫做“小街坊、密路网”。

国外很多城市就是后者，近年来国内多个城市也在广泛推广，比如杭州、雄安、武汉等。

“小街坊、密路网”的核心目标是‌：重塑城市肌理，提升人的出行体验与生活品质‌，而非单纯服务于机动车通行。

路网越密，那么被划分的地块自然就越小，这就是“迷你地块”越来越多的原因。

如果是出让多个地块，就要跨越城市道路了。就比如上海的豪宅项目中兴路一号，就是两个地块一起出让。（如上图）

为了解决跨路问题，万科最后在城市道路上方做了一个大平台。（如上图）感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

随着“小街坊、密路网”的规划理念被不断践行，即便是出让的大地块，也有可能要求设置地块内的公共通道，这样地块还是被一分为二划分成了小地块。（如下图）

比如说南翔“虹桥嘉悦府”，小区中央就有一条城市的“公共通道”。感兴趣的朋友，扩展阅读：《》

03

时过境迁

第二个原因是：我们的城市化已经进入了“城市更新”的阶段。以往动则十几万平方的地块出让，已经一去不复返。

而城市更新的地块大多都是位于城市核心位置，本身动拆迁的难度就大，要整理出大地块几乎不可能，所以出让的地块也就越来越小了。

拿上海去年土拍的单价地王来说，这个地块位于上海衡复历史文化风貌区，毗邻上海交通大学徐汇校区，不远处还有徐家汇公园和以港汇恒隆广场为圆心的顶级商圈。（如下图）

这样的地理位置本来就非常稀缺， 而且地块位于老城区，本身就很小，好不容易才整理出这样一块不太规则的“金贵土地”。（如下图）

另外，随着住宅价格的不断走高，城市核心区的土地价格也是水涨船高，而小地块可能更有利于政府稳定土地价格吧。

04

疯抢的原因

近些年，土拍市场的主力军都是央国企，很多民营开发商因为各种原因连“牌桌”都不上了。

而现在推出的“迷你宅地”，因为总价相对较低，就给了一些民营开发商拿到“生产资料”的希望。所以自然不能放弃这么好的机会，竞争才变得这么激烈。

而文章开始罗列的那些小地块，有一半以上都是被名不见经传的小开发商所竞得，也就是这个原因。

另外这些地块的地段都非常好，周边城市配套无可替代。由于前期的拿地成本可控，后期的产品只要做的不要太烂，基本都能够卖得出去，所以项目的风险相对较小。

因为客户买的主要是地段，楼盘总户数少，要找齐这几百个客户也就没那么难了。

05

产品的变化

而这样的迷你地块，也对住宅产品提出了新的要求。

一、豪宅化

前两年我研究过台北的住宅，有些小区就只有一栋楼，基本没有小区围墙。但他们打造的产品却呈现豪宅化趋势，这可能和拿地成本有关，开发普通住宅根本算不过来账。

二、设计感

另外每一个小地块的建筑风格更加多变，设计感更强，这就有点像成都的麓湖生态城。

虽然它整体是大盘，但是沿湖的产品，几乎是一栋楼一个风格，这也就形成了麓湖独特的“视觉特征”。

感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

这样的小地块，不仅会给消费者提供了不一样的产品，也给了设计师更大的发挥空间。

我在《》一文中，就对那个小地块做了一些可能性的分析，有兴趣的朋友可以扩展阅读。

06

结束语

中国的城市化，已经从过去的“大拆大建”进入到“城市织补”的阶段。小地块的开发，将成为必然的趋势。

而这种迷你地块的开发，注重设计感和产品豪宅化，也将成为一种趋势。

而对于消费者来说，也是一种利好。产品从原来的千篇一律变成“百花齐放”，可挑选的余地也大了不少！