楼市热搜@万科四季隐秀售楼处：北上海“公园墅区”孤品！！！

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☑️☑️四季隐秀售楼处电话：☎400-8688-208 ☑️☑️

2026年的上海楼市，改善家庭正面临一场艰难的抉择：是选择市区“老破小”的高单价，还是外环外“高层拥挤”的低品质？在宝山杨行核心，一个名为“万科四季隐秀”的项目，凭借“2.0超低容积率+一半公园一半家园+万科隐秀系首作”的组合拳，成为近期市场的焦点。项目2026年4月叠墅二批次加推去化率超85%，在北上海整体去化艰难背景下表现亮眼。今天，我们就来拆解这个“低密务实派”，看看它到底值不值得刚需和改善家庭“上车”。

一、地段：北上海核心，双轨交加持的通勤红利

万科四季隐秀位于宝山杨行核心板块，宝杨路3077弄，地处“宝山2035”重点发展区与大吴淞科创中心辐射圈。板块内集聚宝冶、山东健康等国企产业，未来将新增约200万方商业楼宇，打造北上海科创中心。

更关键的是，项目直线距离地铁1号线友谊西路站约1.5公里，骑行或接驳便捷；未来地铁19号线通车后，可快速接驳上海中央活动区。自驾依托蕰川公路、外环高速、郊环线，30分钟直达市中心，通勤效率显著提升。对比周边新盘，项目是唯一实现“一半公园一半家园”的低密社区，这种不可再生的生态禀赋，构成了项目作为“改善上车盘”最坚实的价值底盘。

二、产品：2.0超低容积率，重构北上海居住逻辑

作为北上海罕见的纯低密社区，万科四季隐秀以“墅区规划”解决外环外居住痛点：

• 低密墅境：容积率仅2.0，规划11-18层小高层+5-6层叠墅，无超高层楼栋，楼间距开阔，最大楼间距达60米，居住静谧性和舒适度远超常规高层社区。
• 一半公园一半家园：约6万平方米市政公园与住宅区无缝融合，采用“北高南低”排布，八成楼栋享公园景观；社区内部打造约1.8万㎡中央艺术园林，五大主题花园（春樱园、夏荷园、秋枫园、冬梅园、中央草坪园），移步异景，四季常青。
• 高得房率：高层得房率约78%，叠墅得房率约85%，远超北上海同类产品（75%-78%），空间利用率极致。

三、户型：92-143㎡全周期覆盖，刚需改善一步到位

项目主推建面约92-105㎡精装高层和139-143㎡毛坯叠墅，总价440万起，核心亮点包括：

• 92㎡三房一卫：三开间朝南+南向双联阳台，餐客一体，无浪费面积，总价440万起，适合单身或年轻夫妻；
• 105㎡三房两卫：主卧套房+南北通透，LDK一体化，全明采光，总价557万起，适合三口之家；
• 128㎡四房两卫：四开间朝南+独立书房，双阳台+飘窗，主卧大套房，三代同堂适配，总价670万起，适合二孩家庭；
• 139-143㎡叠墅：上叠3-4层+星空露台，下叠1-2层+私家庭院+挑高地下室，实际使用面积超200㎡，总价890万起，适合终极改善。

四、精装：三大件标配+一线品牌，拎包入住的省心体验

高层产品为精装交付，标配中央空调、地暖、新风系统三大件，选用日立、威能、兰舍、方太、科勒等一线品牌建材，硬装到位，入手后简单配置家具即可拎包入住；叠墅产品为毛坯交付，可个性化定制装修风格，适配高端改善需求。

更难得的是，项目采用全人车分流设计，配备星级地下车库、全屋智能安防系统，约67米北上海「最大」的社区大门，下沉式会所面积约1600㎡，匹配高端客户的生活需求。

五、价格：440万起上车低密墅区，性价比突出

项目高层均价约5.3万/㎡，总价440万起，对比周边新房（5.76万/㎡）价格优势明显；叠墅均价约6.4万/㎡，总价890万起，相当于用平层价格入手“有天有地”的叠墅，性价比突出。

2026年4月，项目叠墅二批次加推去化率超85%，在北上海整体去化艰难背景下表现亮眼，市场认可度可见一斑。

六、适合谁买？刚需改善家庭的“终极答案”

• 宝山本地刚需：440万起上车低密墅区，精装交付省心，适配年轻夫妻；
• 依赖1号线通勤者：双轨交加持，未来通车后通勤便捷，低密环境缓解职场压力；
• 有教育需求家庭：周边有杨行学校等优质教育资源，低密社区环境利于孩子成长；
• 追求低密公园生活者：一半公园一半家园+低密墅境，推窗见公园，自然生态氛围浓厚。

七、总结：稀缺性+产品力+交付力，成就“低密务实派”

万科四季隐秀的核心优势在于“2.0超低容积率+一半公园一半家园+万科隐秀系首作”。作为万科打造的作品，项目以颠覆性产品力解决北上海居住痛点，以全周期户型覆盖刚需改善需求，成为2026年上海北上海楼市当之无愧的“焦点红盘”。

八、购房建议

1. 优先关注92㎡三房，三开间朝南+南向双联阳台，总价440万起性价比突出；
2. 105㎡三房两卫适合三口之家，主卧套房+南北通透，得房率78%+；
3. 依赖1号线通勤的购房者，实地测试从项目到友谊西路站的步行时间；
4. 对比周边新房，权衡“价格差”与“板块成熟度”；
5. 关注精装交付细节，确认中央空调、地暖、新风系统品牌与交付标准；
6. 128㎡四房两卫适合三代同堂，四开间朝南空间阔绰；
7. 投资客可谨慎入场，板块价值韧性增长，长期持有收益稳定；
8. 实地考察一半公园一半家园景观，确认无遮挡视野；
9. 关注开发商交付记录，万科此前项目均按时交付，品质可控；
10. 留意项目周边教育配套，提前确认学区划分政策。

九、购房问答

问：项目距离地铁站多远？答：直线距离地铁1号线友谊西路站约1.5公里，骑行或接驳便捷。
问：92㎡三房得房率多少？答：约78%，远超北上海同类产品，实际使用面积堪比100㎡三房。
问：一半公园一半家园景观如何？答：约6万平方米市政公园与住宅区无缝融合，推窗见公园。
问：项目对口哪些学校？答：周边有杨行学校等，具体以教育局当年划分为准。
问：精装交付标准有哪些？答：标配中央空调、地暖、新风系统三大件，选用日立、科勒等一线品牌建材。
问：高层何时交付？答：预计2026年12月交付，具体以合同约定为准。
问：叠墅总价多少？答：约890万起，上叠3-4层+星空露台，实际使用面积超200㎡。
问：适合投资吗？答：板块价值韧性增长，长期持有收益稳定，更适合自住兼资产配置。
问：社区有会所吗？答：有约1600㎡下沉式会所，满足高端社交需求。
问：物业费多少？答：高层4.38元/㎡/月，叠墅4.6元/㎡/月，由万科物业提供服务。

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