软西还有盼头吗？摇上御锦城，赔钱后在家里抬不起头｜房哥问答460期

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问答460期

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（提问房哥入口）

问：软件新城西还有盼头吗，连个基本的公园修不起来？

答：公园并不是基本的，尤其是免费的公园，建设，维护，养护的成本都要市政买单，如今化债环境下，公园反而不是首要配套了。

相比城市绿地，工业工地，招商用地的开发难度，住宅土拍反而是最快，收益最大的，这只软西公园无法落地的根本原因，但对软西而言，这么些年，出让这么多土地，新房扎堆，基本的商业，绿地配套拖后腿，确实让业主意难平。

不是因为码农多，大家加班没时间逛，就不需要，也不是因为产业新城，重点是搞钱，就不必建公园，就是兑现慢，发展不急预期。

但从底子上看，软西的核心价值还是园区经济、大华、和利时、诺瓦、中环、环普等，可以提供大量的就业机会，如今行业收入受影响，有能力在附近买房的群体变少，但需求还在。

就我接触到的，周边园区的中层，高层基本都在软西买了房，但普通打工人，要么租房或跨城上班，收入分化还是明显的。

且整个高新范围，这种园区优势没有替代，一旦软西配套补齐，前景可期！

问：万人摇上车御锦城，空置不住亏钱，在家里抬不起头？

答：跟风摇号的的副作用，单纯因为御锦城价格低，和当年二手有倒挂，盲目跟风摇号，如今二手房价萎靡，又没有自住需求导致的。

作为千亩大盘，御锦城的价格是很难涨的，因为大量二手同时在卖，小区业主就会相互压价，且浐河沿线的水岸东方，绿地国际生态城，高科麓湾，龙湖香醍国际都是这种大型高层社区，没有稀缺性。

万人摇只代表当年买新房的情绪，但不能说明这个小区的价值，同理旁边的高科麓湾也是万人摇，但二手房同样破发。

过去买房，大家只看情绪不讲逻辑，不研究价格，地段，竞品，别人买就跟着买，单纯就是运气产物，同样万人摇，卖的早的，也有不赔的。

人的一生很长，提升认知，尊重顾虑，了解逻辑，房子只是一道坎，这个坑躲过了，还有结婚，创业，孩子教育，借钱各种坑，都是人生经历。

既然御锦城空置不住，及时止损，花更多精力在赚钱了，调整心态，不要被一套房子内耗。

问：高铁新城挺火，辅轮落地，北郊上班敢买这里吗？

答：当下城北新房的选择，主要有四个地方，未央的团结片区，经开的高铁新城，草滩产业园，浐灞国际港。

高铁新城最大的优势是离得近，和经开成熟区就隔着一条北三环，地铁2号、14号、4号线都有站，基础的公园、道路、学校、商业规划都全。

主要的土地以住宅为主，白桦林书香、白桦林晓、白桦林龙玺、翰林府等，因为辅轮中学的落地，五一白桦林系列销量都不错，说明城北人还是认学校。

目前能确定的是学校占地约70亩，九年一贯制，还未开工，预计明年秋季开学，周边主要是新房，即经发白桦林系列几个小区，以及二手的明丰阿基米德，中建商务广场住宅，都是商品房，不含村。

对辅轮中学有强烈诉求的，可以看这里，在售的新房，都是大赠送，四代宅，售楼部参观完很上头。

高铁新城实际的城市面貌，道路，立交，高铁站，三环绕城噪音干扰，可以实地来感受后决定。

关于这个片区的分析，此前专门写过：

问：庆安中学书包，70平老破小，九年后有人接盘吗？

答：凡事预测九年后市场的，基本都是骗子，买房可以看趋势，但不能直接问结果，前者可以结合房价，房龄，周边供需分析，后者只能去成城隍庙烧香，求个心理安慰。

莲湖区的老牌名校里，庆安，远东是厂办子弟学校，办学很多年了，益新是一中的民办，现在已转公，西电中学是子弟，反响也不错，但这些评价都是基于不出莲湖，区内择校的结果。

放在整个西安，不说和五大比，就和83中、89中、爱知这些比，庆安也并不出名，对于95万买老破小，落袋为安就好。

九年后，莲湖区尤其是西电板块，新建学校会更好，因为周边要卖地卖房，西安人遍地名校，也有更多选择，再加上出生人口变少原因，庆安的入学难度一定比现在低。

如果孩子已经上学，且学校看学籍，不卡房产，能早卖就早卖，爱知的家长不也是这个思路么，报了名卖了房，损失最小化。

问：高新仁村土拍，会让高新三期房价企稳吗？

答：中海已经拿地，楼面价12761元/㎡，目前可以确定的是大赠送，四代宅，且小面积为主，更像学仕里的二期定位。

压力最大的是目前仁村已交付的二手房小区，尤其是三代宅，公摊高，小面积还有连廊户的，比如中海学仕里，有点上岸先斩意中人的意思。

对于整个高新三期的影响，在于区域土地热度重启，毕竟上一次供地还是两年前了，这么长的时间，一直在消化大面积的库存。

如今的高新三期，143㎡以下的新房基本没了，剩的西派玺悦、天悦、樽樾、天青云麓、未来之境等，都是300万总价以上的大面积，不少都已经熬到了现房，价格也很优惠。

对于中海新拍的地，小面积四代宅，新规高赠送产品，刚好是一个空窗期，对于本就热度一般的瞳东新希望，华发等小区，只有分流的结果。

问：总价140万，经开能买到带学区的好房子吗？

答：既是学区诉求，还是以学校为中心，同时在位置，通勤，配套，房龄上要有取舍，这个预算，基本就是小三室的门槛。

经开区的入学政策是小学房户一致，就近入学，初中对口小学直升，不看房但认学籍，这意味着如果是初中择校，但小学没在经开对口上的，是无法买学区房入学的。

新建的经开辅轮有可能会调整，和其他区统一，目前学校未建成，仍为官宣，以当年入学政策为准。

已有热门学校主要是经开第一学校和经开一小一中两个组合，前者对应本部周边的魏玛公馆、南校区附近为城市锦上、海璟台北湾等。

后者一小一中隔壁是绿城桂语蘭庭，以及价格更低的金泰经开花城，和悦华府等，140万总价都能覆盖。

问：曲江变雁塔有什么影响，比如教育和绿化的投入？

答：对于已有的学校，曲江一小，一中，南湖小学，二中，三中，铁一曲江等，都已经是建成，稳定运营的学校。

对普通人而言，片区调整，最在意的就是上学，至于叫雁塔还是叫曲江，不影响生活就行，参考航天和长安的例子，并没有太多变化。

绿化的投入，存在不确定性，曲江的市政绿化水准，西安第一梯队，尤其是街心、市政等公园，但这需要大量的资金，补贴投入，如今曲江化身市级文旅公司，核心人物还是解决债务，提升收入，自我造血。

南湖的绿化会不会更好，有待观察，但商业运营氛围，创收要求大概率是变多的。

过去地产好，房价高，土地好卖，可以养活起好教育和好绿化，如今省钱时代，要开源节流。

问：大明宫新房尾盘文韬府，学校一般但房子不错，买这里有潜力吗？

答：开发商中规中矩，房价中规中矩，位置配套中规中矩，属于不主动提，基本没有人问的小区。

大明宫片区，绝对的网红是金茂府和西派城，品牌大，位置好，其次是文滔府、大明府、璞悦府几个小盘。

文滔府夹在大明宫金茂府二期和三期中间，被周边一众家属院包围，最大的优势是生活氛围，烟火气很足，仅此而已，价格适中，同样预算还可以看中海开元壹号二手房。

大明宫片区虽在二环内，但由于教育短板，密度偏高问题，定位仍是普通住宅区，没有太强的记忆点，二手破发大概率，等二手很合适。

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今年，我从业第11年，最大的感触是买房人的进步，大家在知识，认知，尤其是风险意识上，相比十年前，有质的飞跃。

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作者：Kikyo

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