深圳239亿元地王的摩天梦、滑铁卢与新生路

原深圳世茂深港国际中心项目外围立牌。黄指南/摄

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

九年归来仍是底价，华润置地为这段跌宕近十年的大运地王沉浮录，画上了阶段性的句点。

5月6日，深圳市龙岗区龙城街道大运新城核心宗地G01046-0106完成出让，华润置地旗下全资公司以70.45亿元底价竞得该地块。据悉，该宗地系政府收储后重新出让用地，其前身是世茂集团2017年豪掷239.43亿元拿下的深圳第二高总价地王。

这场持续九年的地产赌局，落幕的不只是一个超高层地标的摩天梦，更是地产行业那个靠规模叙事、杠杆扩张、天际线竞赛就能撑起估值的狂热时代。

资产新生

这场看似平淡的底价成交，实则是多方博弈后最符合市场逻辑的终局。

深圳公共资源交易中心公告显示，该宗地挂牌期内仅华润置地一家主体提交有效竞买申请，无其他竞价主体，最终以挂牌底价直接成交，折合综合楼面价约14776元/平方米。

宗地总用地面积约16.97万平方米，总计容建筑面积47.68万平方米，用地性质调整为二类居住用地为主、搭配商业及配套用地，与九年前世茂拿下地块时的规划，已是天壤之别。

出让文件里的每一条规则调整，都是对当年地标狂热的反向修正。原项目规划容积率4.17，核心定位是超高层商务综合体，700米主塔占去了核心开发资源与资金体量。

此次重新出让，容积率大幅下调至3.26，总开发规模收缩近三成，业态结构彻底反转。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，深圳运用“清理、调整、供应”手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目，在该地块上获得了成功实践。

具体来看，地块住宅建筑面积达30.56万平方米，占总建面的64%，成为地块核心现金流支撑，商业、酒店及配套建面合计14.35万平方米，其中集中商业约定不得转让、酒店限整体转让，摒弃了原规划中散售商业平衡现金流的高周转逻辑。

合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇则向本报记者分析道，目前深圳龙岗现有商业存在同质化、运营欠佳、空置率较高和租金承压等问题，潜在供应量大，商业已明显过剩，且在当前市场形势下，商业招商去化难度大，极其考验操盘房企的商业招商运营能力，少做即是少亏，因此商业规划调整收缩规模即是主动作为、适配深圳东部现实，合理调整优化供需关系。

对华润置地而言，这并非一次冒险的抄底，而是片区布局的顺势补仓，其在大运新城已运营大运中心体育场馆、大运天地购物中心等核心资产。

李宇嘉进一步指出，如此大体量的项目，在当下市场条件下，有能力、有意愿接盘的只有央企；其次，盘活存量，稳定房地产，探索新模式，央企责无旁贷；再次，华润周边有大运中心体育场馆，以及周边的华润大运天地，可以片区开发形成协同运作之势，相互赋能和借力，提升综合业绩。

地王梦

这宗地的九年轨迹，是一场完整闭环的地王造梦史。

它诞生于房地产行业高杠杆扩张的尾声，以“中国第一高楼”的宏大叙事为核心锚点，借着城市天际线建设的热潮快速推进，最终在行业周期的剧烈调整中陷入停滞，成为一片待盘活的闲置工地。

2017年12月，深圳土地市场迎来了足以载入史册的一锤。世茂集团以239.43亿元底价竞得该地块，一举刷新深圳土地出让总价纪录，成为彼时当之无愧的“深圳第二高总价地王”。

拿下这宗地的世茂，随即为市场描绘了一场造梦蓝图——项目计划总投资500亿元打造世茂深港国际中心，定位为深港合作的标杆性城市载体。彼时的世茂，正处于规模扩张的黄金窗口期，手握充裕的融资额度与市场信心，在全国范围内铺开地标项目的布局。

在行业普遍信奉“规模为王、地标定江湖”的语境里，这场关于深圳天际线的设想，被视作世茂跻身行业第一梯队的关键一跃。

周期的逆转来得猝不及防。“三道红线”融资监管全面落地，行业流动性闸门骤然收紧，高杠杆扩张的隐患集中爆发。2022年，世茂集团债务危机全面引爆，境内外债券接连违约，原本热火朝天的深港国际中心项目，在当年3月全面停工。

此后数年，这片曾经被寄予城市天际线厚望的土地，彻底沦为深圳规模最大、关注度最高的烂尾项目。高耸的塔吊静止在半空，未完工的建筑主体裸露着锈蚀的钢筋，闲置的空地上杂草疯长，与周边大运新城日渐成熟的城市界面形成反差。

原深圳世茂深港国际中心项目现状。黄指南/摄

罗宇对本报记者分析道，随着土地价值逻辑从“地标溢价”+“货值换估值、估值换融资”转向“开发聚焦现实需求+运营高端商业资产”。过去在房地产高速发展阶段，核心地段标的凭借高企地价、超高地标给予市场过热想象空间，杠杆资金涌入争夺，出现高位价值泡沫。

罗宇表示：“在市场放缓下行阶段，泡沫逐渐出清，市场回归理性，更注重真实需求与现金流。摩天地标建设逻辑也从‘面子竞赛’转向‘产业匹配+运营可持续’。”

李宇嘉则直言，无论是239.43亿元的深圳的第二高总价“地王”，还是计划总投资超500亿元，打造700米的“中国第一高楼”，都是楼市泡沫时代的产物，尽管地标特征耀眼，但与本地的产业、就业、配套关联度不大。

据本报记者了解，为化解债务风险，项目主要债权人中信信托于2023年启动司法拍卖，却接连遭遇市场的冰冷回应。

当年7月，项目首次挂牌，起拍价130.44亿元，较当年拿地价已近乎腰斩，却无任何市场主体报名参拍；同年11月二次拍卖，起拍价进一步下调至104.35亿元，较评估价打至6.4折，最终仍以流拍收场。

市场的集体观望，本质是对原项目地块规划的疑虑，地块复杂的债务纠纷、过高的商业办公占比、超大体量持有资产的盈利不确定性，在行业下行周期中，足以让所有潜在接盘方望而却步。

破局来自政府的收储介入。2025年，深圳市龙岗区政府以68亿元总价完成对项目核心地块及地上物的收储，彻底切割了项目的历史债务、权属纠纷与法律瑕疵，为地块重新入市扫清了核心障碍。

当年11月，地块启动规划研究招标，正式宣告告别超高层地标、高商业用途的执念，转向适配市场需求的宜居综合体开发。

5月6日的这一锤，不仅完成了这宗明星烂尾项目的盘活闭环，更为国内出险房企核心资产处置，提供了“政府收储隔离风险+规划重构适配市场+央企托底开发运营”的可复制样本。

九年轮回，从239.43亿元的拿地总价，到104.35亿元仍无人问津的流拍，再到70.45亿元的最终落槌，这宗地的命运，最终回归了不动产最本质的价值逻辑。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁