上海
一场口水战，把所谓的“新房返佣”从暗室拉到了日光之下。
目前风波起因的两位流量大V，一位已宣布结束返佣服务，另一位也作出了不再回应的表态。
返佣在上海新房市场有多普遍？用本次风波中一位流量大V的话说：以前市场好，开中介渠道的楼盘少；现在几乎100%的项目都涉及中介渠道和佣金。
更深一层的现实是：开发商明明卖不动，却不敢公开越线降价。新房价格被框定在“既不能大涨，也不好大跌”的窄缝里，快速周转的压力又逼着他们另寻出路。于是，返佣成了一种隐形的降价手段——账面上的房价纹丝不动，却通过中间商悄悄让利给买家。
表面上看是三赢：中介赚了佣金，购房者得了实惠，开发商卖了房。但凡事总有另一面。
示意图
越是滞销项目，越是开出更高百分点佣金。于是，中介带看越热情的楼盘，往往越是难卖的。
一个尴尬的局面就此形成：中介优先推荐的，很可能不是最适配消费者，而是佣金最高、返佣最多的。
返佣内卷，还会让那些真正用专业帮客户做判断的中介人士，反而在竞争中吃亏。长此以往，劣币驱逐良币。
返佣潮的终局，不是中介让利，而是中介“去人化”。
以前中介推荐新房，成交后拿佣金，虽然到手佣金比二手少但省力，值得做。
这跟香港，很不一样。
香港的新房售楼处里，不设接待人员。客户要看房，必须要通过经纪人。包括后面的了解项目、找律师签合同、办手续，都要靠经纪人才能完成，所以香港的房产经纪人佣金高。
上海的新房中介赚点过路费和辛苦费。
现在中介推荐新房，客户上网一搜发现有人返佣70%就跳单到自媒体，中介一分钱没赚到，还丢了一个本来会买二手房的客户。
中介推荐新房，不仅赚不到新房的钱，还会导致客户流失出自己的二手房客户池。
所以中介的最优策略不是降低返佣比例继续干，而是不推荐。只要客户不知道有这个新盘存在，他就会继续在二手房市场里选择，中介就能稳稳赚到那20-30万。
于是开发商也丢掉了增量客群，新房去化周期无限拉长。
未来新房返佣会叫停吗？
个人认为不会，毕竟开发商最终的目标肯定是要把房子卖掉。
返佣不会被叫停，中介也pk不过自媒体70%甚至100%的返佣，也不会含泪接受低佣继续推新房，未来哪个方向有利润就往哪走。
根据上海市第五次全国经济普查数据，上海目前房产经纪人约 7.2万人，这个行业正在“去人化”，未来能存活下去的中介，除了自身专业能力够硬，还要选择正确的方向和平台。
专业、靠谱的服务是房产市场的益生菌，而合理的佣金利润是支撑这种服务持续产生的“培养基”。只盯着佣金而忽视服务，是短期生存思维；但能通过专业服务赢得客户并获取合理佣金，才是成熟的商业逻辑。
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