借名买房遇房产继承，北京房产律师助力当事人保住房屋所有权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

被继承人周建国与刘桂兰系夫妻关系，二人育有四子一女，分别为长子周明（原告）、次子周峰（原告）、三子周强、四子周磊（被告）、女儿周婷（被告）。周建国于2008年去世，刘桂兰于2001年去世，二人生前未留有遗嘱。周强早于二被继承人去世，留有一子周子轩（被告，代位继承人），周子轩明确表示自愿放弃继承，放弃的份额由其他继承人平均分。

1999年5月，周建国与甲公司（原粮食局，出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定甲公司将一号房屋（房改房）以标准价出售给周建国，购房可享受工龄折扣等四项优惠，房屋建筑面积56.37平方米，应付房款及相关费用共计约2.7万元。协议签订后，周磊以周建国的名义全额支付了购房款2.5万元及相关费用，相关购房手续均以周建国名义办理。

1999年11月，一号房屋产权登记至周建国名下，房屋所有权证登记的所有权人至今仍为周建国。涉案房屋自购买后，一直由周磊一家居住使用至今，周磊长期与二被继承人共同生活，对二人尽了主要扶养义务。

二被继承人去世后，周明、周峰认为一号房屋系周建国与刘桂兰的夫妻共同遗产，四子女及代位继承人周子轩均享有继承权，故诉至法院，提出三项诉讼请求：1. 按照法定继承分割一号房屋；2. 判令一号房屋归周磊所有，由周磊分别支付二人房屋折价款各65万元；3. 诉讼费由周磊承担。

庭审中，周磊辩称，不同意周明、周峰的全部诉讼请求，主张一号房屋系其借用父亲周建国的名义购买，自己系房屋实际权利人，不应作为遗产分割；周婷辩称，认可一号房屋系周磊出资、借用父亲工龄购买，房屋应归周磊所有，若有自己的继承份额，由法院依法认定；周子轩明确放弃继承，不介入案件纠纷。周磊为证明其主张，提交了购房票据、证人证言等证据，申请5名证人出庭作证：其中1名证人系甲公司原出纳，证明周磊以现金支付了全部购房款；其余4名证人（邻居、朋友、同事家属）均证明，听二被继承人提及或知晓周磊借用父亲名义买房、全额出资，且周建国曾表示去世后房屋归周磊所有。

庭审中，各方当事人均同意由法院根据市场行情确定一号房屋价值，法院结合房屋所处区域、市场行情，最终确定该房屋市场价值为每平方米4.1万元。

裁判结果

一、坐落于一号房屋由被告周磊继承；

二、被告周磊于本判决生效之日起十日内，分别给付原告周明、周峰房屋折价款各206606元；

三、被告周磊于本判决生效之日起十日内，给付被告周婷房屋折价款206605元；

四、驳回原告周明、周峰的其他诉讼请求。

法院说理

法院生效裁判认为，本案的核心争议焦点为：一号房屋是否应认定为二被继承人的夫妻共同遗产、如何进行法定继承分割，以及周磊主张的借名买房事实是否成立并影响遗产认定。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，一号房屋应认定为二被继承人的夫妻共同遗产。根据法律规定，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，一号房屋登记在周建国名下，虽周磊主张借名买房，但其一，借用父母工龄购买房改房的行为违反国家房改政策规定，不应得到支持；其二，各方均未提交书面借名买房协议，证人证言虽能证明周磊全额出资，但不足以推翻房屋产权登记的公示效力，亦无法证明二被继承人有将房屋赠与周磊的明确意思表示。综上，一号房屋应认定为周建国与刘桂兰的夫妻共同遗产，按照法定继承处理。

第二，周磊的全额出资事实予以采信。周磊提交的购房票据、证人证言（包括甲公司原出纳的证言）能够相互印证，证明其以周建国的名义全额支付了一号房屋的购房款及相关费用，该事实本院予以采信，在遗产分割时应予以考量。

第三，遗产分割应遵循法定原则并兼顾实际情况。二被继承人生前无遗嘱，遗产应按照法定继承处理，第一顺序继承人为其子女，周强早逝，其应继承的份额由其子周子轩代位继承，周子轩放弃继承的意思表示合法有效，本院予以确认。根据法律规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。本案中，周磊长期与二被继承人共同生活，对二人尽了主要扶养义务，且全额支付了购房款，故在遗产分割时应多分。

第四，房屋归属及折价款的认定。因一号房屋现由周磊居住使用，且各方当事人均同意房屋归周磊所有，故本院判令一号房屋由周磊继承。结合法院确定的房屋市场价值，综合考量周磊多分份额、全额出资等因素，本院确定周磊继承72.1%的份额，周明、周峰、周婷各继承9.3%的份额，扣除周磊已支付的购房款后，核定周磊应支付三人相应房屋折价款，对周明、周峰主张的高额折价款，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“借名买房（房改房）+房产继承”双重纠纷的胜诉关键、实务要点及当事人维权技巧，总结如下心得。

1. 借名买房（房改房）维权，精准把控政策与法律边界是前提。本案中，周磊主张借名买房，核心难点在于其借用父亲工龄购买房改房的行为违反国家房改政策，这也是法院未认定其实际权利人身份的关键。我们在办案中，没有一味纠结于“借名成立”，而是及时调整策略，重点突出“全额出资+主要扶养义务+长期居住”三大核心，避开政策红线，转而争取遗产分割中的多分权益，最终帮助周磊保住房屋所有权，这体现了专业律师的灵活应变能力。

2. 全额出资凭证+完整证人证言，是支撑主张、影响裁判的核心证据。本案中，我们重点梳理了周磊支付购房款的相关票据，并申请5名证人出庭作证，形成完整证据链，不仅让法院采信了周磊全额出资的事实，更佐证了其与二被继承人共同生活、尽主要扶养义务的事实，为周磊多分遗产、降低折价款负担奠定了基础。实践中，借名买房（尤其是亲属间借名）务必留存好出资凭证，同时注意收集相关证人证言。

3. 紧扣继承法律规定，精准主张“多分遗产”的法定事由。本案中，我们精准援引法定继承相关法律规定，重点强调周磊“长期与被继承人共同生活、尽主要扶养义务”这一多分遗产的法定情形，同时结合其全额出资的事实，向法院提出多分份额的主张，最终获得法院支持，将周磊的继承份额提升至72.1%，大幅降低了其需支付的折价款金额。

4. 精准抗辩原告高额诉求，打破对方不合理主张。庭审中，针对周明、周峰主张的每人65万元高额折价款，我们结合法院核定的房屋总价值、各继承人应得份额，精准抗辩该诉求缺乏事实和法律依据，同时提交周磊全额出资、尽主要扶养义务的证据，进一步佐证折价款金额应予以核减，最终法院驳回了二人的高额诉求，仅判令周磊支付合理折价款，有效降低了周磊的经济负担。

5. 兼顾物权公示原则，制定灵活维权策略。本案中，我们明确知晓房屋登记在被继承人名下，物权公示效力优先，一味主张“借名成立、排除继承”难以获得支持，故调整维权策略，在认可房屋作为遗产的前提下，重点争取多分份额、房屋所有权及降低折价款，这种灵活的维权思路的是本案胜诉的核心。这也提醒当事人，借名买房遇继承纠纷时，切勿一味纠结于“借名”主张，应结合案件实际情况，制定贴合实际的维权策略，专业律师可协助精准研判、优化方案。

最后，提醒广大当事人：亲属间借名买房（尤其是房改房）风险极高，尤其是借父母名义买房，若被继承人去世，极易引发房产继承纠纷，且借名主张可能因违反政策或缺乏证据难以成立。若遇到此类双重纠纷，切勿盲目起诉，应及时委托专业的房产律师介入，梳理案件事实、收集核心证据、制定灵活维权策略，既能最大程度争取自身合法权益，也能有效降低维权成本、避免诉累。本律师团队专注于借名买房纠纷、房产继承纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人维权，助力客户守住房产、化解纠纷。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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