从820万变成280万！广州标杆盘天塌，当地知名房产大V多房被套牢

从820万变成280万，广州鱼珠CBD曾经炙手可热的标杆盘盈彩美居的天塌了，而且只用了短短两年多。

盈彩美居位于广州天河区东部，旁边就是近几年迅速崛起的鱼珠CBD，而且离宜家、山姆等大型商业体很近，小区位置不错，生活便利。

2023年3月，盈彩美居一套108平方的3房，成交价冲到了826万，单价7.6万/平米。结果到了今年11月，同样户型的3房，最新成交价跌到了285万，单价降到了2.6万/平米，跌幅接近70%，可能是天河跌得最狠的小区了。

简单算一下，当年买入这套房子的人，光是房价就跌掉了540万，再加上这几年的利息、税费和中介费大约160万，总亏损达到了700万左右。

值得一提的是，当年还有一个知名的房产大V，喊人砸锅卖铁买鱼珠，很多人都听信了他的话，现在都套在山顶了。听说这个大V也买了盈彩美居很多套房，也不知道卖出去了没有。

针对此事，有网友评论，高位接盘的人亏死，其实没炒作之前本来房价是1万的，被炒到7万多，然后又跌到2万多。其实最初买房的人没亏，高位卖房的人赚到了。

有网友感慨，23年卖掉，出去吃喝玩乐2年后，剩下的钱回来还够买2套。

让人唏嘘！这么多所谓的好楼盘下跌，其实没有太多感触，但广州天河的这个盈彩美居下跌还是代表意义的。

这个楼盘虽已经有20多年的楼龄，但地理位置、片区概念、交通配套还是周边的学位都是属于住家需求的一流选择。

在2020年左右，二手价格飙升至5万多一平，并且是一房难求，大多业主属于惜售的状态。再到2023年涨到7万多，仅仅才过两年，如今两万多的价格，恐怕还难有人来接盘的。

这种“符号级”的楼盘是一种楼市稳定的象征，并且抗跌性很强，可现在也是只能一跌再跌。下降通道一旦打开，什么概念和利好都只是徒劳。

• 值得一提的是，放眼看近期广州二手房市场呈现明显分化。再比如，珠江新城部分老盘房价下跌显著，而万博的次新房却保持相对稳定。

珠江新城的嘉裕公馆从11.7万/㎡跌到8万多，中海花城湾大户型单价破10万，保利心语两房比高峰期跌了600万。更值得注意的是，珠城不少楼龄老旧、户型过时的房源已跌破10万/㎡，比如西区保利香槟花园2房成交价9.5万，星汇园94㎡2房8.5万，中区领峰园81㎡户型7万+，挂牌量也从一年多前的不到400套增至800多套，业主加速抛售。

相比之下，万博的次新房抗跌性更强。和悦府一期165平板楼成交价稳定在800多万，下半年已成交16套，二手房单价普遍4.3万，仅跌30%，远好于珠城部分楼盘超50%的跌幅。

万博的优势在于配套完善，位于核心区，有成熟商业，近18号线和7号线南村万博站，能读东风东和广雅的配套学校；楼龄新，最早的房产证刚满两年，园林、车库等品质保持好。加上万博引入了希音等龙头企业，商业有四海城、天河城，未来还有万象商业和K11，产业和配套的支撑让次新房更稳。

万博的华润万博悦府更是表现突出，2025年网签金额列番禺TOP1、全市TOP3，二期180㎡大平层认筹率超300%。而珠城的下跌，除了自身房源问题，还因为金融城、琶洲、万博等板块的优质新盘分流了客户，千万级预算有了更多选择，比如保利都荟天珺、琶洲南TOD等，产品力吊打珠城高龄二手，进一步加剧了珠城老盘的价格回调。

可以肯定，现在的广州楼市，不再是“地段为王”的单一逻辑，居住品质和配套完善度越来越受重视。万博的次新房凭借新楼龄、好品质、全配套，抗跌性凸显；而珠城那些楼龄老、户型差的房源，泡沫挤破后回到合理价位。

这种分化，其实是市场回归理性的表现，买房人更看重居住体验，而非单纯的地段标签。

• 此外值得一提的还有，房地产市场这几年虽然整体不景，广州的顶豪物业最近两年也是持续火爆。

比如广州的鹏瑞1号去年出现了备案单价超50万元/㎡的单位；保利玥玺湾开盘当天就卖了100多亿元；全市千万级以上豪宅从2021年开始成交量每年近100%的增幅。

据媒体报道，11月7日晚，保利发展旗下位于广州市天河区的保利·玥玺湾项目开盘，销售金额超过100亿元，成为今年全国首个单日销售额破百亿的楼盘。该楼盘房源成交均价17万元/平方米，最高成交单价超30万元/平方米。去年9月29日，项目地块启动限时竞拍，起拍价将近88.15亿元，经过5个小时、148轮竞价，由保利发展报价117.55亿元竞得。

这说明什么？说明中端消费降级，往低端方向滑落；但高净值群体却面临资产荒，没有好的投资标的；没有安全的投资渠道，于是大量流向高端物业市场。一则可以提高生活品质，也算是赚钱后给自己的奖励；二则也是相对稳定的资产配置，不仅相对抗跌，再不济也可以留给子女。

按照目前趋势，豪宅市场很可能会单独发展，成为房地产市场中一个相对独立的板块，也就是针对的客群相对独立，都是高净值家庭，行情也相对独立，受一般性的房地产大行情影响较小，更多随高净值群体投资观念的变化而变化。所以未来分析豪宅物业，不能笼统按大势行情进行一般性的判断。

总之，如今的楼市状况对于普通人来说，如果是刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

对此，你怎么看呢？