新世界发展财务危机仍难解除，香港富豪郑氏家族可能要卖瑰丽酒店了

(文/孙梅欣 编辑/张广凯）

近日有报道称，香港“四大家族”之一的郑氏家族，正在寻求将其旗下持有的瑰丽酒店集团部分资产进行出售，以应对其房地产公司新世界发展面临的流动性危机。

根据上述消息，目前集团董事局主席郑家纯代表已接触多家公司探讨出售瑰丽酒店的可能性，但不排除有变数的可能。

观察者网就此事向多位熟悉内地及香港大宗资产交易人士处了解到，“目前交易市场上还没有正式获得这一消息”。新世界发展方面未对此做出正面回应。

据《澎湃新闻》从接近瑰丽酒店集团人士获得的消息，“目前瑰丽酒旗下酒店均正常运营”。

尽管交易市场尚未坐实这一消息，但新世界发展当下的资金链问题仍然颇为紧张。

就在11月25日，新世界发展发布公告称，公司原定于12月付息的四组合计本金约34亿美元的永续债券付息日期延后。

永续债付息延期，对于公司的信用评级和股价都会造成影响。这也意味着，这家老牌香港房企在获得高额贷款融资后，财务危仍未解除。

酒店业务发展不易，但是出售好时机

瑰丽酒店集团是在美国成立的奢华酒店集团，2011年5月，新世界发展旗下的地产公司新世界中国的附属公司New World Hotel Management (BVI) Limited，以2.295亿美元价格（当时约合17.9亿港元），收购瑰丽酒店和度假区有限责任公司。

2015年7月，同为郑裕彤家族企业旗下产业的周大福集团，以19.63亿港元对价收购了New World Hotel Management (BVI) Limited对股份及股东贷款，彼时在2013年新世界集团就已经更名为瑰丽酒店集团。

从市场对价来看，从新世界中国转入周大福集团旗下，虽然有约9.66%的溢价，但考虑到汇率变化以及业务贷款等，几乎可以算平进平出。

根据瑰丽酒店集团官网显示，这家奢华酒店集团目前在全球21个国家共有33家酒店，以及27家新开酒店项目，分布于美洲、欧洲、中东和亚太地区。

在中国市场，则包括已经开业的北京瑰丽酒店、广州瑰丽酒店、香港瑰丽酒店以及三亚保利瑰丽酒店。另外，还有深圳、杭州、上海和宁波的瑰丽酒店也在开业计划之中。

需要提到的是香港瑰丽酒店，其坐落于维多利亚港边，并且毗邻郑氏家族旗下另一个商业地标K11 MUSEA，均是郑氏家族在维港边的地标性资产。

瑰丽酒店目前由周大福集团持有，由于是非上市体系部分，因此没有公布其近年业绩。不过，部分酒店例如北京瑰丽酒店、泰国普吉瑰丽酒店业务，是归于新世界发展旗下。

可以部分窥见的是，瑰丽酒店集团首席行政总裁郑志雯曾透露过，2023年瑰丽酒店旗下四个酒店产品瑰丽酒店、新世界酒店及度假村、Asaya和Carlyle & Co.的全球收入增长，并在此之后开启了向中东市场拓展的进程。

但是近年来郑氏家族旗下其他产业中的酒店业务发展并不容易。新世界发展公布的2025财年报告中显示，到今年期末，酒店运营收入14.99亿港元，同比增长8.54%；但是酒店运营部分有3.6亿港元亏损，亏损额度同比收窄2%。同时由于每日房价下跌导致运营毛利率下降了7%。

从交易时机来看，此时出售酒店业务，对于新世界发展而言，或许是一个不错的节点。

一位大宗交易机构的专业人士透露，今年大宗交易市场整体呈现”总量收缩、结构分化”的特征，但酒店资产交易活跃度逆势攀升，是市场的亮点部分：“从瑰丽酒店集团资产出售的时机来看，当前市场环境对优质酒店资产较为有利。”

他认为，当下酒店资产交易市场的格局，正从“高溢价”阶段迈向“高折价”阶段，买方市场已经确立：“按分析报告数据显示，超过半数的酒店资产项目以评估价7折以下的价格成交，溢价交易占比不足7%，其中约27%的项目更是以5—6折的低价出售。从区域成交情况来看，长三角地区的酒店资产成交量较多，大湾区也有一定的成交量。”

该专业人士表示，当前市场环境整体对优质酒店资产较为友好，优质酒店资产的估值处于相对高位，核心城市的稀缺酒店资产依旧备受市场追捧，内资机构的配置需求十分旺盛：“对于瑰丽酒店这类顶级品牌资产，如果真的在市场有出售苗头，那在核心城市核心地段的物业仍具备较强的议价能力。”

永续债付息延期，新世界艰难削债

从去年开始，新世界发展的资金困局就已经呼之欲出，到今年2月的2025年中期业绩中显示的综合债务净额高达1246.3亿港元。因此在今年6月末，也就是2025财年最后一天，集团拿下882亿港元的再融资贷款被视为标志性事件。

代价也显而易见，曾被视为郑氏家族第三代接班人的郑志刚也就此彻底出局。

不过新世界发展的整体危机似乎并未就此逆转，到9月末公布的财年业绩显示，公司营收276.81亿港元，同比下滑23%；持续经营业务对股东应占亏损163.02亿港元，亏幅扩大38.07%，尚未扭亏为盈。

同时，到财年期末，总债务额度仍高达1460亿港元，净债务额度为1201港元，削债仍是重点。

事实上，在今年新世界发展借债时市场就有猜测，集团可能会买卖掉不挣钱的酒店业务以缓解资金压力。但未料到，最终可能是家族层面出手，通过出售瑰丽酒店集团缓解压力。

由此可见，新世界发展的资金链状况仍然紧张。

就在11月25日晚间，新世界发展还宣布将合计金额达到34亿美元的四只永续证券相关付息日期延后。

公告显示，这四只永续债的付息日分别为今年12月9日、10日、16日和22日，公司已通知所有相关永续债券持有人，并表示将按照适用条款及条件、上市规则及法律法规适时再作进一步公告。

事实上，永续债付息延期是一个重要的信用事件，对发行人、债券持有人和市场都会产生负面影响。对于发行人而言，会影响评级机构对企业信任度的评判，并且有可能对之后公司的其他融资行为形成障碍，并且有可能会触发交叉违约的风险。

但另一方面，新世界发展又通过债务置换的方式进行债务削减。11月3日，公司推出推出高达19亿美元交换要约方案，以降低债务压力，其中永续债的发行上限为16亿美元。

根据公告统计显示，交换要约覆盖的5笔美元永续债未偿还本金为45亿美元，6笔固定年期债券未偿还本金为23美元，原计划到期时间在2027年—2031年之间。

虽然这次存量永续债交换后债权人会面临本金大幅削减，但在房地产行业下行的大背景下，这也是债权人不得不做出的选择。

或许面对集团债务的沉疴，新世界发展和债权人都在面临选择与博弈，曾经市场行情大热时留下的那些资产，哪些还值得留，哪些已经必须要放手。