顶豪新盘｜「后海招商玺」看房手记：这样选房不踩坑+优缺点分析

后海招商玺（备案名：后海玺家园）由招商蛇口开发，位于南山区招商街道后海大道以西、工业七路以北，原为联合饼干厂旧改项目，2022年由招商蛇口从恒大手中接盘。项目地处深圳湾与蛇口交汇处，紧邻地铁2号线海月站和湾厦站（步行约700米），15分钟可达南山科技园，20分钟覆盖福田、前海等核心区域。目前临时展厅已开放，可通过官方售楼处热线电话：400-855-2986预约参观（官方直销，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！

营销中心动态｜开放时间：临时展厅已在深圳湾1号莱佛士酒店开放，建议通过官方热线（400-855-2986）提前预约参观。
地址：南山区深圳湾1号莱佛士酒店（临时展厅），项目现场营销中心预计随开盘同步开放。施工进展截至2025年10月，北区地块已全面开挖，1 栋、2栋主体结构施工至地上8层左右
首开时间：预计2025年12月底首次开盘，推出1栋 197-237㎡房源，共42套。使用率高达约95%，堪称“空间魔术师”！这意味着买100㎡，实得面积接近95㎡，性价比爆表。
交楼时间：整体预计2028年完工交付，采用“毛坯交付+精装升级包”模式（可选智能家居、进口岩板等）。

价格预测与市场预期
价格预测｜备案均价：参考后海同类顶级项目（如深圳湾澐玺预估均价15-20万/㎡）及周边二手房（如半岛城邦三期挂牌价约18-22万/㎡），预计招商玺备案均价在15-18万/㎡区间，总价约2790万-4446万/套。
性价比亮点：使用率高达95%（含电梯厅），实际得房率显著高于深圳湾同类项目，若按备案价计算，实际单价可折算至13-15万/㎡，形成价格倒挂优势。
对比参考：深圳湾壹号作为区域标杆，当前二手房均价约20万+/㎡，且无新房供应；后海招商玺作为纯大平层社区，定位为招商蛇口“玺”系升级作品，产品力对标湾玺、深圳湾1号，预计开盘后将成为区域价格新标杆。
预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，官方售楼处电话：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）

值得关注的是，招商蛇口接手后对项目规划进行了大刀阔斧的调整：容积率从最初的8.9优化至7.43，同时取消了约2.9万平方米的人才住房和保障性住房，可售住宅面积增加约2.68万平方米，增幅达43.39%。这一调整使得项目成为纯粹商品住房，为产品定位升级奠定基础。

调整后的后海招商玺建设用地面积约1.5万㎡，总建面15万㎡，规划住宅户数548户，配备700个地下停车位。

项目由4栋住宅和1栋幼儿园组成，其中有栋是25层板楼，南北通透；2栋T3排布41-42层超高层，一户一梯，南向270°全景舱，还有1栋是46层的小户型产品。这种“7”字型布局既保证了各栋楼的视野通透性，又创造了丰富的空间层次。（深圳南山后海招商玺售楼处官方电话：400-855-2986）

户型与产品：主力户型为188-247㎡精装大平层，主打T2/T3楼型，专梯专户设计，四房三卫布局，南北通透，部分高区户型可享深圳湾一线海景。

首推1栋小高层住宅（2T2户），约42套房源，户型为197-237㎡四房，使用率达 90%（含电梯厅可达95%），装标升级至10,000 元 /㎡。全部为精装交付，纯粹的大平层社区定位明确，没有7090政策限制，确保了客群圈层的纯粹性和社区的高端质感。

197㎡四房三卫（1栋T2户）空间布局：南北通透，四开间朝南，客餐厅一体化设计，面宽达7.8米，连接约9.5米景观阳台，可俯瞰社区园林或部分海景。
主卧套房：270°转角飘窗设计，配备独立衣帽间、双台盆卫浴及浴缸，面积达35㎡，尊享全景仓视野。
次卧配置：三间次卧均带飘窗，其中两间为套房设计，适合多代同堂家庭。
家政系统：独立家政间连接厨房，可放置洗衣机、烘干机及储物架，动线隐蔽。
装修标准：精装交付，装标升级至10,000 元 /㎡，包含全屋智能家居（如华为鸿蒙系统）、进口岩板、德系厨电（博世或嘉格纳）及杜拉维特卫浴。

237㎡四房三卫（1栋T2户/2-3栋T3户）超级横厅：客餐厅横向面宽达9.2米，连接约12米弧形观景阳台，高区户型可直面深圳湾一线海景，视野无遮挡。
中西双厨：U型中厨+独立西厨岛台设计，配备嘉格纳烤箱、蒸箱及酒柜，满足高端社交需求。
主卧尊享：主卧面积超40㎡，带独立书房及270°转角飘窗，卫浴间采用双台盆+独立淋浴间+浴缸的奢华配置。
空间效率：常规使用率90%，计入电梯厅后达95%，实际得房率相当于传统户型280㎡。

后海招商玺」作为招商蛇口“玺系”迭代之作，以“浮岛社区”理念打造垂直共生的高端居住范本。

社区规划与建筑设计立体生态社区：采用“浮岛甲板”策略，四栋住宅坐落于抬升的绿化甲板之上，形成“超级社区底盘”“浮岛绿化甲板”的垂直共生模式，通过“仪式水轴-艺术庭院-空中浮岛森林”三级景观系统，打造“垂直森林社区”，实现建筑与自然的融合。

归家仪式感：车行入户大门采用殿堂级落客区设计，连接天幕和水景，营造奢华归家体验；每栋独立入户大堂采用无棱角高端石材，风格与大门相呼应，彰显尊贵身份。
全龄段会所空间：会所位于浮岛甲板层，日常营业时间为 9:30-18:30，提供恒温泳池、24小时健身房、私宴厅、室内高尔夫、瑜伽室、儿童娱乐区等高端设施。会所还引入星级主厨团队，提供付费定制私宴服务，满足高端社交需求。

后海-深圳湾商圈被列为中长期重点打造的世界级地标商圈。这意味着未来该区域将集聚国内外顶级消费资源，成为时尚潮流消费引领、标志性城市景观集合的世界顶级商圈。

世界级地标商圈的定位，不仅带来商业能级的跃升，更将推动区域城市形象的全面提升。后海招商玺恰好处在这一核心地带，其地段价值自然水涨船高。

随着商圈建设的深入推进，以及深圳湾文化广场、深圳歌剧院、深圳科技生活馆等重大文化设施的落成，区域内的商业配套、公共空间、文化设施将持续升级，为高端居住提供强有力的价值支撑。

项目位于“豪宅地铁线—2号线”海月站和湾厦站之间，步行距离约700米，可通过后海站换乘11号、13号线，4站达福田CBD(车公庙站)、前海合作区(前海湾站)。

此外，项目距离12号线（在建）四海站约1.2公里。周边还有在建的15号线，未来地铁 15 号线将串联妈湾、蛇口、后海、科技园、留仙洞和大铲湾等人口、产业密集片区，带来巨大人口、经济效益。

道路交通方面，项目紧邻后海大道，可快速接驳望海路、滨海大道、东滨路等城市主干道，形成15分钟抵达科技园、30分钟通达前海、福田、宝中的高效交通圈。

在商业配套方面，项目坐享后海与蛇口双商圈辐射。700米范围内有宝能太古城，2公里辐射圈覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、蛇口招商花园城等多个大型购物中心。

另外，得益于蛇口的历史基因，这里藏匿着许多宝藏老字号与特色街市，形成“高端消费+生活体验”的互补格局。

在教育资源上，目前对口育才二小和育才二中，均为南山第一梯队学校。（基于就近入学的原则，学区存在变化的可能，具体以教育局官网输出为准）

育才二小是南山重点公立小学，育才二中则是全市前20%的头部初中，成绩表现亮眼，2024年中考成绩尤为突出：不仅一举包揽南山区前三名，其中587分的高分更是在深圳市高居第三。

加上项目配建的幼儿园和九年一贯制学校（预计引入育才集团化办学），形成全龄段优质教育体系。

项目3公里内覆盖深圳湾公园、人才公园、四海公园等117个公园，项目东侧直面深圳湾海景，西侧规划社区公园，实现“推窗见海、出门入园”的居住体验。

文化新坐标：深圳湾文化广场（MAD 建筑事务所设计）于2025年11月试运营，首期开放区域新增30% 观展空间，包含创意设计馆、科技文化馆等，未来将与深圳湾美术馆、沉浸式剧院等形成文化矩阵。

项目地处后海 - 蛇口双核心板块，隶属于南山区招商街道，区位优势显著。项目周边以雍景湾等高品质居住区为主，居住氛围浓厚；同时配备育才二小等齐全教育配套，居住条件十分优越。

后海招商玺目前临时展厅已开放，可通过官方售楼处热线电话：400-855-2986预约参观（官方直销，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！
温馨提示：项目没有所谓的“分机号”注意保护个人隐私！谨防上当！看房请务必提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！