合作方全数出质项目股权，保利海淀豪宅前景几何？

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近日，北京慧海常筑置业有限公司发生股权结构变动。

据企业信息显示，北京建工地产有限公司将其持有的该公司全部136,050万元股权出质给保利（北京）房地产开发有限公司。

此次股权出质规模较大，与此前已出质的300万元股权合计，正好对应北京建工地产所持有的慧海常筑置业30%的全部股权。工商登记信息显示，该出质事项已正式完成登记。

此次股权出质涉及三方均为业内知名企业。北京建工地产为北京市属大型国有房企，保利（北京）房地产开发有限公司为保利发展控股集团在京业务平台。此次股权出质完成后，保利北京公司将作为质权人，对上述股权享有优先受偿权。

北京慧海常筑，是海淀半壁店新盘的项目公司。

今年5月底，保利发展和北京建工地产组成联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。

6月19日，北京慧海常筑成立，注册资本即拿地金额。

保利北京和北京建工地产分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

不到1个月，北京建工地产就将300万股权数额出质给保利北京。

随后，坊间传闻半壁店项目要到实景阶段，再开启对外销售。结合该地块迟迟不公布总平图，可信度很高。

而北京建工地产的小股出质信息，则被猜测为退出该项目的前奏。

半个月前，半壁店项目总平图公示，最受关注的限高问题，似乎已被完美解决了。

就在此时，北京建工地产却出质了全部股权。

这个项目的后续进展，愈发莫测。

01、半壁店豪宅，慢工出细活

拿地5个月后，保利建工海淀半壁店项目的总平图才公示。

另一边，比它晚拿地的宝山双子样板间都开放了。

开发进程略有波折，主要原因还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

地块北边有一座空军机场，距离跑道2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

在正式挂牌后，地块经历过一次调规，其中对项目影响最大的就是限高。

调整后要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。好房子新规鼓励开发商做到层高3米，按照这个限高，项目可能连5层都做不出来。

不过，调规文件还是留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准。

或许正是因为这句话，让保利萌生了可以“博弈”的想法。

最终，半壁店项目报规的方案建筑高度是15.89米。并且大部分楼栋都超过了15米，地上楼层数做到5层。

项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率1.43。

14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

东区在两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗

并且不像宝山双子做成大尺度L型的，预测是客厅没有，南向两个卧室各有一段。

楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

02、海淀二度合作，均为保利操盘

保利和建工是老搭子了，在北五环，双方还合作开发了嘉华天珺项目，今年年初才入市。

不过成交不算太理想，取证房源1276套，目前网签216套，去化不到两成，甚至还没完成开盘海报上的数字转化。

作为保利目前在北京货值最大的项目，必须要采取措施扭转这个局面。

上个月，嘉华天珺对未开售的西区产品做了堪称“推倒重来”的调整，从楼栋排布、到户型设计、门庭景观都进行了优化。

调规成效尚不得知，先是引发了东区准业主的抗议。

新方案收到的公众反馈意见有152条之多，其中不乏房屋价值、虚假宣传、购房合同、东区赔偿等问题。

最后一个季度，李红亮的工作量不少。

嘉华天珺不仅要加速卖房，还要安抚老业主。这关系着保利北京在海淀的口碑，以及他北上的首张年度成绩单。

眼下，还要重要关注半壁店项目的报规，以及合作方退出后的资金问题。

李红亮是保利发展北京公司空降的“新帅”，42岁，在保利发展已有17年工龄。

从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。在来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。

03、北京建工重仓地产，稳住现金流

如果半壁店项目真如传闻所言要实景开盘，可能要到一两年之后。

这期间毫无收入，也确实不是一般房企能跟得了的。

今年上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，营收39.10亿元，同比减少41%；净利润则降1.08亿元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地产归属于母公司所有者的净利润为-2719.57万元。

尽管怀柔新盘嘉棠澐玺热销，但对于拯救公司下滑业绩贡献有限，毕竟这个项目体量太小了。

原本预期半壁店项目今年内入市，但目前这版突破限高的设计方案，能否顺利过关，还在等待中。

得益于上半年在拿地上比较“收敛”，北京建工地产期末经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的-19.61亿元，上涨至18.5亿元；在手现金及现金等价物余额，从上年同期的23.66亿元上涨至38.54亿元。

截至2025年6月末，北京建工地产受限资产合计187.09亿元，受限资产占未经审计净资产的比例为123.04%。以上受限资产主要是由用于银行抵押贷款的存货规模较大所致。