今明两年，持有“2套房”以上的家庭，将不得不面对“3大问题”

身边一个真人真事，2021年房价高峰期，深圳一哥们名下4套房，加起来身价两千多万，那会哥们走哪都在炫耀身家。

前几天发来消息问我：“怎么办？我第三套房挂了大半年，看房的人都没几个。再卖不掉，扛不了半年可能就要走法拍了…”

这不是个别现象。数据显示，截止到2025年5月31日全国二手房总挂牌量753万套，百城二手房价格同比跌幅高达7.34%。

另据克而瑞研究中心统计数据，4月法拍房供应规模创年内新高，新增挂拍量3.04万套，环比上升53%；

这种趋势下，今明两年，像深圳这位哥们一样，持有“多套房”的家庭，将不得不面对这3个问题。

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资产流动性冻结，纸上富贵难以变现

这两年房价下跌，挂牌量激增，名下有多套房的家庭来说，他们最先的感受就是：资产缩水的同时，流动性也在迅速冻结。

以前房子只要一挂牌，一两个月就能成交，现在有的房子挂牌一年甚至无人问津。

这并不是说房子一点价值都没有了，只是市场的供需关系已经发生了逆转——二手房挂牌量激增与购房需求快速萎缩同时发生。

比如，上海外环的二手房挂牌量比去年多了42%；杭州有些板块，降价的房源占比达67%。

另一边，购房主力军也出现了锐减，90后，00后群体规模相比70后，80后减少了大几千万，再加上城镇接近45%的家庭拥有2套甚至更多房产，意味着更多人可以继承房子，解决居住难题。

这种情况下，变现的难度就更高了。

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持有成本持续攀升，现金流压力陡增

手上房子多的家庭就意味着他们的持房压力也在不断上升，

一方面，物业费，取暖费，还有未来因房子老化，持续增长的维护保养费用，这笔支出，只会越来越多。

另一方面，虽说最近上海、重庆两大房产税试点城市的征税条件放宽了、变实惠了。但考虑土地收入锐减，未来房产税落地可能是迟早的事，这也预示着，未来房子多的家庭，持房压力更大。

以上海为例，如果：家庭人均免税面积60㎡，二套房超出部分按0.6% 税率征收，三套房税率跳升至1.2%。

一套评估价200万的二套房，年持有成本甚至可能达到4.2万。其中包括1.2万的税费，0.3万的物业费，和按4.5%理财收益率计算下来的2.7万资金机会成本。

然而，更令人担忧的是，这几年很多家庭都面临收入下降，甚至有的人已经失业超半年，在这种困境下，他们依旧每月要承担高额的房贷，再加上物业、电梯、取暖这些费用也都在涨，持房压力越来越大。

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心理预期逆转，财富观念遭遇冲击

最让多套房家庭难受的可能是心理上的转变：过去觉得“房子一定赚”，现在房地产“稳赚不赔”的神话破灭了。

经过多年的楼市繁荣，房价上涨的赚钱效应逐渐消退。炒房客们早已嗅到了风向的转变，纷纷选择离场，或选择“落袋为安”，在场外观望。

市场预期一变，房子的投资价值就跟着缩水了。曾经代表身家的房产，正在变成管理上的负担。

隔壁崔总的经历就是个典型案例，两年前，他投资的房子，其价值从190万一路跌到现在的120万，虽然月供金额不变，但这种“亏钱”的感觉让他非常焦虑，财务压力也变得更真实。

另外，现在年轻人的住房观念也发生了转变，越来越多年轻人宁愿租房，也不愿意背负几十年的房贷，他们更看重的是当下的生活品质，而不是一时追求房产增值。

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如何应对

挑战不可避免，对于多套房家庭来说，与其恐慌焦虑，不如想想如何应对。

这里给大家几个建议：

①上策，去劣留优：处理掉那些偏远郊区、品质差的房产，保留核心地段的优质房产，比如满足“地铁800米内+对口省重点学校+三甲医院3公里圈”的优质房，未来保值增值潜力更大。

②中策，“以租养税”：如果手上的房子年租金回报率5.2万，能够覆盖掉成本4.2万，每年就可以增加1万的净收入，就可以继续保留以租养税。

倘若手上房子的年租金只有3.6万，难以覆盖掉成本4.2万，就会形成每年0.6万的现金流缺口，这种情况，与其拿着手上贬值，不如早点止损。

房子从“财富象征”变成“管理负担”的风险，已经明明白白摆在面前。只有主动调整、理性评估，优化手里的房产配置，才能在市场深度调整中有效规避风险。

总之还是那句话：当潮水退去，认清“持有成本-流动性-增值潜力”三维真相的人，才能穿越周期。